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當前樓市成交量跌價挺(資料圖)
5月份,受房地産新政的影響,全國主要城市商品住宅成交量全線下跌,總跌幅約44%。其中,蘇州環比跌幅最大,達77.75%;上海商品住宅成交量更是跌至5年來的最低水平。
雖然目前一些地方的房價仍舊“堅挺”,但筆者認為,在成交量全面下跌後,如果調控政策不變,即使不加息,全國住宅價格也將迎來全面的下跌,理由有四:
一是房價泡沫較大,樓市主要依靠投資需求。假設三成首付,以5%的利率貸款20年,利息就相當於房屋總價的0.7倍。根據國家統計局的數據,2008年城鎮居民人均消費支出11242元,人均可支配收入15781元,只有28.76%的收入可用於買房。以此計算,10倍的房價收入比便相當於59年的家庭剩餘收入(10 1.7 0.2876)。但人一生的工作時間不過30年左右,而目前多數城市的房價收入比已遠超10倍。富人的投資需求才是樓市銷量增長的主要推動力,所謂的剛性需求根本就是偽命題。
二是信貸政策約束了投資需求的釋放。目前對二套房的首付要求五成,利率提至基準利率的1.1倍,部分城市停止第三套房貸,部分城市對無一年以上社保和個人所得稅記錄的人限發房貸,二套房的計算以家庭為單位。這些都極大地抑制了投資需求的釋放,是樓市銷量大跌的主要原因。回顧以往幾年,2008年是樓市銷量唯一下跌的一年,根本原因就在於2007年9月末開始執行的“二套房貸首付至少四成,利率為基準利率1.1倍”。而2009年,銀行放鬆了對二套房的信貸限制,成為房價持續上漲的重要原因。
三是中國經濟調整結構的壓力比較大,高房價是調整結構的重要對象。以往中國依靠投資與出口拉動經濟的發展模式已難以為繼,城市化與內需是未來拉動中國經濟的新增長點。在目前的高房價下,城市戶籍的居民都無力買房,月薪僅一兩千元的農民工要買房根本就是天方夜譚。在高房價的現實下,城鎮居民也被迫壓縮消費支出以儲備買房款。因此高房價實際上已是中國推進城市化與促進內需的障礙,必然在調整經濟結構中成為被調整的對象。
四是房企資金鏈已吃緊。一方面,銀行目前已收緊了房企特別是有囤地、捂盤嫌疑房企的貸款,A股市場房企的融資也已基本停止,而房企海外融資成本又較高,恒大、佳兆業、花樣年在4月發行的美元票據利率分別達到13%、13.5%和14%。另一方面,樓市銷量下滑後,銷售款的回流速度明顯減緩。因此,降價售房是房企緩解資金壓力的唯一途徑。
(李冰 原題:房價還能扛多久)
責編:趙春曉