梁發芾：房租上漲折射出什麼

　　近段時間以來，全國多個重點城市的房屋租賃價格持續上漲，北京、上海、深圳、廣州等城市房屋租賃價格平均漲幅超過10%，甚至達到20%。今年的房租上漲好像是一個全國性的普遍現象。它揭示了一個不可忽視的問題，即房價房租的上升有相當一部分來自剛性需求的推動。

　　這其實不難解釋,伴隨著房地産調控政策，房租隨之上揚，只能説明房地産市場的主要問題是供給不足而不是投機炒作。如果房價上漲是炒作造成的，那麼，房地産調控中這些炒客可能觀望，但不會去大量租房；但是，房地産調控將一些購買者擠出，這些人只好進入租房市場。

　　多年來，房地産調控都是從遏制需求上著手，期望通過打擊炒作降低房價。通過提高貸款首付，取消貸款利率優惠，限制購買多套房，限制外地人購房等等措施，遏制需求進而遏制價格。但這在打擊炒作的同時也將一些原本準備買房的剛性需求者擋在門外，這些人不得不去租房市場作為替代性的選擇。進入租房市場的人多了，用於出租的房源並未增加，供求發生變化房租上漲，也就不難理解了。

　　剛性需求推動房價和租金上漲，雖然沒有來自權威部門的數據，但從看得到的現象就可以得到這樣的結論。目前不少農村人口舉家到城裏打工；不發達地區的人口流動到大城市尋求機遇；每年還有大量的大學畢業生留在城市就業；本地居民也還有改善居住的需求，年輕人要結婚；尤其不能忽視的是，城市大拆大建中，還造就了大量拆遷戶。不管是買房還是租房，這些人都需要居住空間。需求在增加，但住房的供給跟不上需要。以蘭州為例，每年竣工的商品房不過200萬平方米，僅可滿足２萬戶左右家庭的需要。據《甘肅日報》報道，蘭州租金在千元以下的房子幾乎難尋，租金稍低的房子十幾分鐘會被搶租一空，甚至出現了“房源荒”。筆者同一辦公室的幾位年輕同事，幾個月來為租房焦頭爛額。據她們説一有房源貼出，很快就被租出。

　　既然房價和房租上漲的原因之一是剛性需求造成的，那麼，根本的出路就是增加供給，一方面，政府應該“放鬆地根”，讓開發商建造更多的商品房，另一方面，政府也要建設更多的公共出租房包括廉租房，以增加供給滿足需求進而降低價格。筆者不贊成將房租上漲的原因簡單地歸結為炒作哄抬行為。其實，房租市場已經充分競爭化，不存在壟斷牟取暴利的基礎；而只要供給不足，就一定會有漲價行為，如果説售房市場有投機者囤積居奇以炒作牟利的話，租房市場不可能存在這種投機行為。