▲新鴻安商城內部破敗不堪。

　　合肥爛尾樓

　　調查動機

　　爛尾樓現象並不是個別城市的個案,而是經濟發展中的正常現象。全國各地都存在著名爛尾樓,甚至每個城市都有一座“爛尾王”。爛尾樓因何形成?有何危害?如何治理?《法制日報》記者為此實地探訪了安徽省合肥市幾座有名的爛尾樓。

　　特別調查

　　“我想到過最差的情況,沒想到現實更差。”安徽省合肥市“第一爛尾樓”新鴻安商城的物業公司負責人告訴《法制日報》記者,在他剛接手這個“燙手山芋”時,這裡幾乎是“藏污納垢”之所,吸毒、盜竊、賣淫等違法犯罪在這裡孳生蔓延,經公安機關聯合整治後,情況有所好轉。但即使這樣,爛尾樓治理仍面臨各種困難。

　　通常情況下,爛尾樓指已辦理用地、規劃手續,項目開工後,因開發商無力繼續投資建設或陷入債務糾紛,停工一年以上的房地産項目。為了深入了解爛尾樓的現狀與困境,記者對多家停工項目進行了實地走訪。

　　現狀

　　爛尾樓一停就是十幾年

　　新鴻安商城位於合肥火車站附近,始建於1994年,共7層樓。在火車站剛建成時,這座樓可謂是地標式建築。但很快開發商資金出現問題,工程就停工了,這一停就是近20年,被扣上了“合肥第一爛尾樓”的稱號。

　　與火車站繁華氣息不符的是,新鴻安商城樓面早已斑駁不堪,樓下小旅館散亂,環境嘈雜。

　　“我是1999年來這裡做生意的,那時候就已經停建了。雖然在火車站附近,但是這裡環境太差,生意很難做。”新鴻安商城一旅店老闆告訴《法制日報》記者,這裡“魚龍混雜”根本沒人來管,聽説去年有人來招商,結果被嚇跑了。

　　走進新鴻安商城,撲面而來一股難聞的氣味,四週墻壁脫落,天花板搖搖欲墜。

　　“一九九幾年的時候買要8000多元一平方米,現在賣4000多元都不會有人買。”新鴻安商城物業公司負責人告訴記者,這棟樓大概有600多戶業主,現在能聯絡上的僅300多戶,其他人都不管了。

　　據記者走訪得知,像這樣的爛尾樓情況已經算好的,雖然停工,但還算找到了自己的生存之道。而合肥其他叫得上名的爛尾樓還有5家,多數荒廢至今。其中,還有曾經的嵌入式數字産品産業化基地,因投資方拖欠近千萬元工程款而擱置至今。

　　隱患

　　藏污納垢影響城市治理

　　《法制日報》記者調查發現,爛尾樓不僅浪費資源、影響城市市容建設,更嚴重的是埋下了眾多安全隱患。

　　“販毒吸毒、賣淫嫖娼、偷盜銷贓以前在這裡都有‘窩點’,有時甚至到了光明正大的地步。”新鴻安商城物業公司負責人説,通過公安民警整治,情況有所好轉,但仍有偷盜和賣淫人員在這裡流動。

　　除了隱匿違法犯罪行為外,爛尾樓還易留下房屋老化、衛生條件惡劣等後患。

　　由於項目閒置時間過長,導致很多建築材料老化。天氣情況惡劣時,玻璃、鐵架等老化材料特別容易從高空墜落,造成傷亡事故。還有衛生方面,一直也是市民要求整治的重點。

　　建設于上世紀90年代初的老棉紡廠,自1996年宣佈破産後,1萬多平方米的土地閒置至今。記者走訪發現,與其一路之隔的地段已被集中開發,而老棉紡廠卻淪為了“垃圾場”。

　　“我在老棉紡廠工作幾十年了,以前輝煌的時候還有外國人來這裡做生意。而現在荒廢了,成了周圍居民的‘垃圾站’,一到夏天這裡蚊蟲到處飛,氣味也熏得人受不了。”老棉紡廠職工陳女士説,因為這塊地一直得不到處理,影響了附近地塊的升值,和對面比簡直就是冰火兩重天。

　　像棉紡廠這樣有衛生問題的爛尾樓有很多,不僅給周邊居民帶來困擾,還潛藏著污染水質、傳播疾病等隱患。

　　治理

　　預警預售機制亟待完善

　　爛尾樓現象並不是個別城市的個案,而是經濟發展中的正常現象。全國各地都存在著名爛尾樓,甚至每個城市都有一座“爛尾王”。

　　“導致爛尾樓形成的原因眾多,主要的是投資方出現問題,比如説投資方經營理念不同、投資資金斷裂、債權債務糾紛等都可能導致項目建設主動中止。被動停止的情況也是有的,比如説建築不符合政府規定,被迫叫停整改。”安徽省發展戰略研究會副秘書長孔令剛説。

　　記者從多位專家處獲悉,各類爛尾樓成因可以歸結成三點:資金緊缺、經濟糾紛與項目違法違規。其中,多數是由於資金鏈斷裂産生。一方面,國際經濟大環境下的金融風暴、信貸資金收縮調控房地産過熱投資等宏觀經濟情況,易影響項目資金來源；另一方面,開發商破産、投資方意見不合、債務問題纏身等問題,也會切斷資金,促生“半拉子”工程。

　　長期以來,對爛尾樓的整治成為地方政府“心病”。雖然各地政府積極採取治理措施,但收效甚微。

　　“政府部門只能扮演‘協調者’的角色,並沒有權力強制採取措施,只能採取一些優惠措施,如稅收、收費減免等鼓勵復活項目。”孔令剛説,在解決爛尾樓問題上,城建、規劃部門可以組成協調小組,與開發商、投資商進行積極溝通,找到協商一致的解決方法。還可以建立健全預警機制,對開發商資金狀況進行摸底調查,防範風險的形成。

　　“提高房地産準入門檻、變革預售制也是減少爛尾樓形成的有力措施。”中國科技大學法學副教授楊輝説,“現行的預售制本身存在問題,開發商土地中標後,憑著土地使用權證就可以向銀行貸款拿地,用業主錢做開發資金,建築商墊資蓋房,這就給開發商創造了‘空手套白狼’的機會,增加了資金鏈斷裂風險。所以應及時對預售製作出調整,加大房地産市場準入門檻,如禁止開發商向銀行貸款土地出讓金、提高出讓金繳納比例等,保障房地産市場健康發展。”

　　各類爛尾樓成因主要是:資金緊缺、經濟糾紛與項目違法違規。其中,多數是由於資金鏈斷裂産生。現行的預售制也給開發商創造了“空手套白狼”的機會,增加了資金鏈斷裂風險。