開發商人間蒸發 購房者憂心爛尾

　　唐山“圖紙房”斷糧停建 中小開發商洗牌求生

　　□本報記者 張昊

　　“這房子買得真讓人心窄。”購房者小王説，位於唐山市高新區的尚唐國際樓盤陷入停工狀態、開發商人去樓空令很多像他一樣的業主非常焦急。中國證券報記者了解到，近期唐山等部分二三線城市在建住宅項目停工現象頻頻發生，“爛尾樓”似乎存在重現風險。

　　業內人士表示，尚唐國際銷售的實際上是“圖紙房”，開發商的銷售行為並不規範。規範運作的大型房企佈局二三線城市，或許能為當地房地産市場走向成熟提供契機。當前房地産行業的洗牌已經開始，運作不夠規範的中小開發商將出局。

　　尚唐國際 違規銷售資金斷檔

　　在唐山方言中，“心窄”可以用來形容一切讓人煩心的事情。小王買的是位於唐山市高新區的樓盤尚唐國際二期。小王發現，這個樓盤自從春節之後就沒有繼續施工，包括小王在內的尚唐國際業主們懷疑，開發商的資金鏈可能出現了問題。事實正是如此，目前該樓盤的售樓處已經人去樓空，項目全部停工。小王介紹，唐山多個在建樓盤處於停工或緩建狀態。

　　2010年秋天，小王前往尚唐國際的售樓處時，被告知該樓盤一期已經售罄，而當時在距離售樓處不遠的項目工地上，仍一片荒蕪。售樓小姐建議小王購買二期，她表示一期在2011年底可以交房，二期在2012年底交房。售樓小姐當時稱二期朝向、戶型較好的房源已經售完。小王介紹，他最終是“找了人”才選中了二期一套相對滿意的戶型。

　　尚唐國際的售樓方式在唐山十分典型。開發商在剛剛取得地塊、各種手續尚未完備之際，即開始廣告營銷。2009年末，尚唐國際在沒有開始任何施工的情況下開盤，同時啟動“團購”。在唐山，“團購”往往是開發商賣樓的第一步，主要面向大型國企、機關事業單位，或由個人依靠人際關係組織的購房團銷售。據一位一期業主介紹，尚唐國際剛剛開盤時，第一批房源被迅速搶光。她在搖到房號之後，參加了由一名開發商工作人員組織的團購，得到了95折的優惠。幾輪團購之後，開發商開始提價，此時不僅可以利用前期購房者的口碑，漲價還能給準購房者形成房價將繼續上漲的假象。尚唐國際在這種銷售模式之下，一、二期房源迅速消化，而房子始終只存在於圖紙上。

　　開發商曾口頭承諾，尚唐國際將在2010年年中開工。事實上，直到2010年秋天第二期開售之時，尚唐國際依然沒有開工。據多位業主回憶，尚唐國際一期開工已是2011年，當時二期也已經基本售罄。時至今日，尚唐國際依然沒有取得預售許可證，也沒有與購房者簽訂正式的購房合同。

　　尚唐國際的開發商同購房者簽訂的是一紙名為《借款協議》的合同。協議顯示，購房者向借款人“靳XX”提供借款，由唐山大恒房地産開發有限公司提供擔保，以項目商品房抵償借款，協議上也沒有標明交房日期。這意味著，這個共四期、總規模超過3000套的大型住宅項目，開發商並沒有投入太多的資金。

　　如果房價繼續保持上揚的趨勢，開發商大恒地産的資金鏈或許可以維持，但隨著房地産調控的持續，唐山的住房成交量開始明顯下降，開發商的融資渠道越來越少。一位購房者猜測，尚唐國際本是許鄄子村的舊改項目，不能取得預售許可的原因有可能是部分土地的性質為耕地。

　　中國證券報記者未能聯絡到尚唐國際的開發商大恒地産。大恒地産在開盤時對外宣稱隸屬於北京一家“實力雄厚”的開發商盛世企業集團。截至記者發稿時，在“盛世企業集團”的網頁中，還能找到公司“權轄”唐山大恒房地産開發有限公司的資料。中國證券報記者致電盛世企業集團，一位工作人員表示，公司和大恒地産已經沒有關係。

　　深圳盛唐律師事務所黃輝律師表示，尚唐國際開發商與購房者簽訂的《借款協議》中並沒有指明抵押物，同時存在不平等條款，但是這一民間借貸行為本身並無明顯違法之處，民事訴訟是主要的法律解決途徑，並且維權存在一定難度。

　　監管乏力 樓盤停工隱情重重

　　尚唐國際項目停工並非個案，目前唐山多個在建項目處於停工或緩建狀態。這些開盤即被搶購的樓盤，工地上已是冷冷清清，多為類似尚唐國際這樣的“圖紙房”。停建現象不僅出現在河北唐山，在調控的重壓之下，二三線城市資金鏈發生斷裂的中小開發商不在少數。

　　據媒體報道，在湖南長沙，近期就有湘江700、楓樹園二期等多個項目出現停工、開發商跑路等狀況；在江蘇常州，近期也有樓盤在工地門口高懸起“工程已經停工”的標誌，建築商承認停工是因為開發商出現資金缺口。而在廣東惠州大亞灣，據中國證券報記者了解，這個被深圳投資需求支撐起來的“空城”，也出現了在建樓盤大面積停工現象。當地人反映，因為樓盤停工，目前在大亞灣的建築工人明顯減少。

　　房地産基金德信資本高級經理劉聰對中國證券報記者表示，據他了解目前二三線城市出現停工的樓盤並非個別現象。這些樓盤有的是開發商沒有投入或較少投入資金的“圖紙房”，有的是因開發商同時投資多個項目導致資金不足，不排除一些開發商跑路的原因是無力償還高利貸。而房地産基金，基本上不會考慮為這些資金鏈斷裂的中小開發商提供融資，因為無法評估風險。“銀行貸款大門緊閉，我們房地産基金也避而遠之，如果不是其他開發商收購，這些瀕於爛尾的住宅項目還真看不到別的出路。”但即使是實力相對雄厚的大開發商，現在的日子也不好過。

　　一位深圳房地産業內人士表示，一部分實力不強的中小開發商在市場遇冷之際選擇停工緩建本是正常的經營決策。如果地方政府嚴格行使監管職責，開發商便無法銷售沒有取得預售許可的樓盤，即使停工也不會産生較大的社會危害。近期出現的二三線城市停工現象，之所以引發購房者的財産風險，地方政府監管不力是重要原因。

　　實際上，前些年房地産熱之下的政績衝動、對土地財政的依賴是二三線城市政府監管不力的重要原因。以河北唐山為例，根據中國指數研究院提供的數據，2009年唐山共有13宗住宅用地出讓，土地出讓金8.32億元；2011年，唐山住宅用地出讓數量猛增至107宗，土地出讓金92.67億元。這期間，唐山啟動了環城水系、鳳凰新城等大手筆建設工程，房地産成為這些工程中的重要一環。三年間，唐山市區有多個震後新建小區拆除重建，被劃入“平改樓”範圍的市郊鄉鎮就有19個。尚唐國際項目的所在地許鄄子村也是被納入“平改”範圍的村莊之一。

　　唐山尚唐國際項目停建後，業主多次向政府主管部門求助，相關部門表示，已經協助聯絡另一家本地開發商，爭取項目早日復工。有唐山本地業內人士表示，傳聞可能接盤的本地開發商，其自身開發的樓盤也出現了停工緩建現象。接手一個處於停工狀態的樓盤需要進行大量的核算清查工作，尚唐國際項目未來的前景仍充滿了不確定性。

　　大浪淘沙 中小房企面臨洗牌

　　業內人士認為，近年來，客觀存在的城市化進程與地方政府的政績衝動裹挾在一起，將部分二三線城市的房地産建設熱潮推高，大量不規範的中小開發商參與到房地産市場之中。隨著房地産調控的實施，這些“外行”開發商的劣勢逐漸顯現，生存環境遭遇危機，房地産市場的重新洗牌已是大勢所需。不規範的中小開發商將被洗出房地産市場。

　　實際上，房地産行業的洗牌大幕已經拉開，去年時已經有大量非房地産主業公司退出地産行業。有消息稱，法院3月底已受理杭州市金星房地産開發有限公司破産案。這家杭州的開發商成為此輪調控中第一家申請破産的開發商。

　　河北唐山等地近期發生在建住宅項目停工事件，充分體現出一些地區城市化進程中房地産市場的不成熟。

　　深圳地産人士林曉華介紹，在樓市同樣遭遇嚴寒的2008年，也出現了大批資金鏈發生斷裂的爛尾樓盤，如果不是後來市場反彈，這些爛尾樓盤問題很有可能遺留至今。林曉華認為，中小開發商的不規範操作為爛尾樓盤的轉讓造成了巨大阻礙。“一些爛尾樓盤在拿地過程中不規範，在拿到預售許可前違規出售，其他開發商接受這樣的樓盤後無利可圖。中小開發商的爛尾樓盤的轉讓和接收過程都比較複雜。”

　　不過，隨著多家龍頭房企大舉向二三線城市擴張，二三線城市的房地産市場也迎來了新生力量。大型房企、特別是上市房企市場行為的規範程度通常會高於本地的中小開發商。在唐山，萬科、華潤置地、綠城、嘉裏建設等大型房企均已進駐，中國證券報記者發現，這些大型開發商的在售樓盤都已經取得了預售許可。

　　然而大型房企在二三線城市拓展之路似乎並不順利。在大多數二三線城市，購房者選擇項目兩個重要標準是地段和項目，開發商品牌並不是重要考慮因素。大型開發商在本地開發商面前的優勢似乎也不明顯，本地開發商利用當地資源在拿地、建安上往往能實現更低的成本，導致品牌開發商受挫。

　　雖然近期成交乏力，龍頭房企對於二三線城市的信心並沒有降低。4月6日，萬科宣佈2012年第一次出手拿地，地塊正是位於河北唐山，至此萬科已經在唐山擁有3個項目。業內人士認為，隨著樓市調控持續，中小開發商的生存空間愈發有限，這或許為大型房企提高市場佔有率提供了契機，二三線城市的房地産市場也有望通過洗牌走向成熟。