整個樓市在跌宕起伏中走過了2011年，調控政策接連而至，無論成交量還是房價、地價均出現了明顯下滑，房企業績一片狼藉。2012年樓市走向依然撲朔迷離，在一次關於新年樓市走向的論壇中，全國工商聯房地産商會會長聶梅生、華遠地産總裁任志強、海爾地産

　　董事長馮鏗均認為目前樓市的拐點還未出現，那麼2012年的樓市又將走向何方？2012，樓市還有四大謎題待解。

　　謎題一：限購令將如何執行？

　　樓市調控最為嚴格的莫過於限購令，與其説去年是調控年不如説是“限”字年，新年到來這一政策將如何繼續執行成為了首要關注點。

　　據相關統計數據顯示，自2011年年初開始執行限購令的48個城市中目前只有包括北京、上海在內的25個城市表示繼續執行限購令，其他城市均未明確表態。但是限購令作為一項行政命令，缺乏長期可持續執行的法律依據。而且作為地方政府而言，對於限購令的執行積極性不高。

　　在中央經濟工作會議中，只提出了要堅持房地産調控政策不動搖，促進房價合理回歸，也並未具體涉及到限購政策執行。在過去的2011年中，包括中山、海口等城市均出現過放鬆限購的事件；同時不少城市只在一定區域內執行限購；還有一些城市用限價代替限購等陽奉陰違的現象。新年伊始，幾年前依靠房地産業維持財政收入的地方政府，很難快速實現産業轉型，因此，在執行限購上地方與中央的博弈會更加突出。

　　謎題二：房産稅能否落地？

　　房産稅代替限購政策，作為一項房地産領域長期調控的制度成為時下熱議的一個話題。

　　2011年年初，上海、重慶開始試點房産稅。上海徵收對象為本市居民新購房且屬於第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定0.6％；重慶徵收對像是獨棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率為0.5％-1.2％。而試點效果的顯現需要較長時間，未來房産稅有望逐漸成為地方財源支柱。

　　房地産政策的調控從短期目標來講，去泡沫是很重要的；中期來講，擴供給很重要，達成供求相對的平衡；從長期而言，制度建設非常重要，要避免上幾輪所出現的報復性的價格上漲，同時避免房地産資産化的投機性趨向。加強制度建設是非常重要的，房産稅就是制度建設中間的非常重要的一環，雖然它可能不能夠起到一個根本性的作用，但是它對於遏制目前的炒房趨向是非常重要的。

　　但目前而言，對房産的摸底工作將是頭等難題。

　　謎題三：房價底部何時可見？

　　銷售淡季談、旺季談、不淡不旺更要談。總之，什麼時候談論房價都是焦點，而拐點之爭的劇烈更折射出2011年房地産行業的動蕩不安。政策與市場博弈的激烈，令樓價的能見度頗低，政策的持續高壓，加上開發商超預期的抗壓能力以及複雜的宏觀經濟環境，尤其是高通脹的助推，使得樓市在下挫預期下，樓價的曲線表現出更多戲劇性的變化。

　　其實對於房價問題不論政府還是學者以及開發商，均以價格回到“合理區間”為房價下跌的擋箭牌，但是時至今日沒有一人給出到底什麼是合理區間的概念。聶梅生認為，房價的合理價位應該低於GDP與人均收入的增長，高於CPI與PPI的增幅，只要在這個區間內增長，房價便屬於合理價位。

　　這就意味著房價每年有小幅上漲即為合理，但是記者認為，幾年前的房價暴漲已經透支了未來的上漲空間，因此在這輪調控下，春節後房價將進入實質下跌階段。

　　謎題四：保障房成房價穩定器？

　　2011年，1000萬套保障房的開工量創下歷史之最，也在改變著樓市的格局。加上今年計劃開工的700萬套，兩年內開工建設的保障房，幾乎達到整個“十二五”建設任務的一半。根據國務院部署，至“十二五”期末，保障房的覆蓋面將達到20%。

　　不過，業內人士提醒，尚有幾大深層次問題亟待破解。比如，根據房屋建設週期，1000萬套保障房今年進入全面施工期，其建材、人工成本將明顯高出去年。加上新建套數，今年保障房的資金需求將創新高，對各方帶來嚴重壓力，融資創新迫在眉睫。另外，保障房項目配套設施的供求矛盾將進一步放大。保障房能否被接受，更取決於交通、醫院、學校等公共資源的配置。2012年需完善對地方保障房建設的考核指標。

　　再如，今年將有更多保障房投入供應，分配如何確保公平成為重要課題。業內人士建議，應加快建立保障房申請者經濟狀況核對的合理機制、住房保障方面的法制建設完善，堵塞漏洞。

　　業界預判

　　國務院發展研究中心金融研究所副所長

　　巴曙松：樓市前低後高

　　經過近一年來的調控，房地産業已開始出現調整，隨著預售回款速度的放緩，未來兩個季度房地産投資仍將持續回落。對於房地産行業最為依賴的銀行信貸，巴曙松預計今年的一、二季度仍是慣性回落的態勢，三、四季度將會出現溫和上升，所以前低後高是今年的大格局。

　　著名財經評論人

　　葉檀：樓市正式入冬

　　隨著政策的打壓，投資者繼續觀望，成交量進一步萎縮，需求下降帶動上遊投資下降。房地産企業隨之進入觀望狀態，在投資方面會非常謹慎：無論是拿地還是開工，開發商都會在全國範圍內再三比較，避開政策較為嚴厲的大型城市、拿地成本高的城市以及限購的城市，這些城市的土地收入與房地産投資、稅收將進一步下行。

　　華遠地産總裁

　　任志強:2012大幅降價或成定局

　　任志強在微博炮轟住建部，稱乾脆滅了房地産業，重回福利分房算了。住建部等多個參與房地産調控部門去年底將對以“限購”、“限價”為代表的樓市調控效果進行測評，尤其側重於政策的負面影響，以便於今年政策的延續和完善。政府回復，“任志強就是敢説，但基本都是亂説。吃了肉還罵娘，掙了錢還不滿意”。