[今日觀察]保障房 新變局(2011.04.21)

保障房 新變局

    解説：加息、限購令、保障房提速，部分城市房價出現鬆動跡象，保障房加碼給樓市調控注入哪些新動力？《今日觀察》正在評論。

    主持人（史小諾）：近來加息、限購令讓房地産調控話題再度的升溫，部分一線城市開發商悄然降價，優惠幅度多在95折到99折不等。而隨著各地保障性住房建設的提速，房地産市場的格局也在發生一些變化。保障房的加碼將會給中國的樓市帶來怎樣的新的變局？未來五年3600萬套的建設計劃在資金和配套等等環節將會如何因地制宜地去落實？保障房推進還有哪些難點需要我們去直面。

    今天的評論員是巴曙松先生和劉戈。首先一起來看一下相關的新聞報道。

    解説：樓市處於調控敏感期，全國多地的房價出現了鬆動的跡象，在上海，樓市新政的作用下，出現了成交低谷，一些房産仲介公司在門前擺放起了“特價房”字樣的醒目信息板，價格普遍下降3%到5%，但依然少有人問津。

    朱女士（房東）：就是現在外面開出來的樓盤，打折的比較多嘛，所以我擔心我的房子賣不出去，所以我想跌個五萬。

    解説：在北京，3月份北京的房産成交基本延續低量態勢，北京市房地産交易管理網的統計數據顯示，今年一季度，北京一手住宅成交20700多套，與去年四季度相比，下跌了近40%，價格方面，鏈家地産市場研究部的數據統計，北京一季度新盤項目成交均價為每平方米18995元，比去年四季度下降10.6%。

    在深圳，深圳市規劃國土委網站的數據也顯示，今年的3月份，深圳一手商品住宅共成交2666套，比去年同期下跌11.19%，成交面積22.8萬平方米，同比下降12.67%，均價為19424元/平方米，同比也下跌了4.94%，是今年開年以來深圳樓市第三個月下跌。

    除了限購政策，4月6號，央行又再度加息，個人住房公積金貸款利率也相應調整，這是央行年內的第二次上調利率，據鏈家地産分析，以商業貸款100萬元，20年償還期購首套房産為例，加息以後，首套房每月還款約為7633元，比加息前每月還款額7514元增加了118元，增加的利息為近3萬元。

    加息和限購的政策疊加在一起，導致人們預測未來房地産市場可能出現拐點，此外到目前，北京、廣州、柳州、佛山等城市都公佈了土地供應計劃，保障房供地比例都比以往有所增加，比如今年北京住宅用地2550公頃，比上年略增50公頃，其中保障性住房用地計劃供應1330公頃，佔住宅用地供應總量的50%以上，廉租房和公租房用地300公頃，是去年的6倍，去年全國保障性住房的土地供應佔20%左右，根據安排，今年保障性住房用地比例要達到30%，而北京、上海這樣的大城市，保障性住房比例會更高。

    主持人：剛才我們看了片子，其實房價總是一個非常牽動老百姓的神經的話題，但前段時間我們知道一季度末就是要求各地公佈房價的調控令，我們看到差不多是在10%以內，或者是説北京市穩中有降，但是巴先生我們知道您最近提出，您覺得二季度預測房價將會迎來一個拐點，您的依據是什麼？

    巴曙松：實際地方政府的調控目標，它應該説只是一個目標，它不是決定各地房價的根本因素，根本因素應該還是供給和需求關係。那麼目前的房地産調控政策很大程度上是抑制一些投機性、投資性的需求，讓房地産主要是作為一個消費品，那麼保障房很大程度上是作為供給方面，擴大它的供應，比如説去年是580萬套，到今年是1000萬套，整個“十二五”期間3600萬套，那麼這一千萬套的規模的擴張，再加上我們從2009年底到整個2010年，整個房地産的新開工面積是非常大的，它陸續在2011年就會投放市場，所以這個供求關係的逆轉是根本性的，在這個過程中，保障性住房它發揮了非常重要的作用，比如它直接擴大了供應量，同時它對於那些跟保障房的定位很接近的這些中低端的這些小的這些地産商的這些房子，這些項目，可能衝擊會更明顯，因為政府它操作的話，土地成本，各方面的成本會低一些。那麼從去年的保障性住房啟動以後，發現它還有一個對衝的作用，就是保障性住房，它的啟動同樣也能對衝這些投資的下滑，消費的下滑，所以保障性住房的啟動從宏觀政策層面，包括到行業結構方面，包括整個供求關係都會帶來一個非常深刻的影響。

    主持人：對，那老百姓肯定特別關心，因為拐點這個詞也是很敏感的，這個拐點應該肯定是往下，它的幅度好預測嗎？

    ——房價“拐點”在哪？

    劉戈：現在其實我們説到“拐點”這個詞其實很熟悉，就是在2007年和2008年上半年的時候，大家一直在討論那個詞，“説拐點來了”，那個時候他討論拐點，這個時候我們當然也要討論拐點，另外除了資金成本以外，還有就是當年沒有限購令之説，那麼現在各個城市都有非常嚴格的限購令，這是一條，另外就是巴先生所説的這個保障性住房，尤其這一下子，一千萬套，頭一年就一千萬套這個住房，如果現在有這麼大數量的建設量，而且陸續會推向市場，它一定對市場的預期産生了一個大的變化，對於房地産開發商來説，對於賣房子的人來説，一個是房子不好賣了，再一個來説，相對而言他的房子也不像以前那麼好拿了，錢也不那麼好借了，所以在這樣各種壓力下，那麼最後再加上加息，最後造成的資金的成本的提高，那麼最後他可能想不拐也得拐，那麼最後呢這個拐點，我相信它是會到來的。