[今日觀察]房地産市場 格局轉向(2011.03.29)

房地産市場 格局轉向

    解説：上海公佈房價調控目標，新建保障房面積要高於商品房，保障房成重頭戲，震蕩樓市格局，《今日觀察》正在評論。

    主持人（史小諾）：我們今天繼續關注各地陸續出臺房價調控目標。昨天上海市公佈了今年的房價調控目標，這也是第一個發佈調控目標的一線城市。方案當中提到今年全市新建的保障性住房面積要高於商品房的面積格外引人關注。在房地産市場上，保障性住房超過商品房將會意味著什麼？行業格局會發生哪些新的變化？保障房加碼對保障民生會産生哪些顯著的效果？我們將會持續關注。首先一起來看一下相關的背景。

    解説：繼全國近40個二三線城市公佈房價調控目標之後，昨天，一線城市上海也在政府網站上發佈了2011年度新建住房價格控制目標，與蘭州等城市不同的是，上海將新建住房價格漲幅定為低於全市年度生産總值和城鄉居民人均可支配收入的增長水平。

    楊靜（中央臺駐上海記者）：據上海市統計局數據顯示，2010年上海實現生産總值16872.42億元，按可比價格計算，比上年增長了9.9%，全年城市居民家庭人均可支配收入為31838元，比上年增長10.4%，這樣推算下來，上海房價調控目標應該也在10%左右，與其他40個城市無異。

    解説：上海市政府同時表示，2011年新建保障性住房的面積也將高於商品住房面積，並提出要確保完成上述目標，上海將著力完善廉租住房，經濟適用住房，公共租賃住房和動遷安置房四位一體的住房保障體系，加強房地産市場的調控，遏制投資、投機性購房。

    今年1月26號，國務院發佈“國八條”明確要求，2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標，人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，並於第一季度向社會公佈，如今大限將至，雖然已有近40個城市公佈了房價調控目標，但包括北京、廣州、深圳等一線城市在內的多個城市，房價調控目標尚未明朗。

    陳晟（中國指數研究院副院長）：整體的房價今年是以穩為主，更多的是進行一些結構性調整，也就是説整體的房價，包括商品房，保障房的整個力度都會加大，但是保障房的結構會增多，使整體房價處於微漲的狀態，但是二、三線城市會根據不同的城市資源的稟賦，漲幅的空間可能會大一些。

    主持人：剛才我們片子中説到3月31號全國的所有城市要公佈自己的房價調控目標，我們看到很多都是在10%上下移動，我們現在看到上海新建保障房的面積，他提出要超過商品房，這對於整個上海市的房地産市場來説意味著什麼？是一個怎樣的信號？

    ——保障房成為市場新主角

    劉戈：其實大家更多的關注了上海，只是説我的調控目標要讓房價的上漲，商品房的房價上漲要低於我的GDP和人均收入，很多人的很多報紙媒體都關注這一條，但是後面這一條我覺得很重要，就是説保障性住房面積要超過商品房面積，其實他為什麼可以這麼説？因為從2009年的時候上海開始大規模的建設保障性住房，在那之前很少，當年就開工了400萬平米，這個面積一下就佔到了2009年上海整個住宅開發的45%，到2010年又開發了1200萬平方米，這個數字就已經超過了2010年的上海的商品房的面積，在今後五年的上海，按照上海的五年規劃，今後五年還要有1億多平方米的保障性住房，平均下來每年大概會有2500萬平方米，20萬套左右的這樣的一個保障性住房進入到市場，這個比例就可能，不僅僅是超過一半，可能達到60%到70%，那麼這樣一個變化意味著什麼，意味著房地産市場的主角發生了一個重大的轉化，原來商品房是主角，是1號主角，那麼現在保障性住房變成了1號主角。

    主持人：剛才片子當中説到，就是很多二三線城市已經公佈了自己的具體的目標和數字，我們看到上海市是第一個一線城市公佈自己的調控目標的，那麼它對於全國的房地産市場來説也是一個非常強烈的信號。

    何帆：其實不只是上海，我們看到很多其它的城市，也有類似的這些政策上的變化，我們現在看到地方政府的這些政策的變化跟過去是有所不一樣的，為什麼講這一次房地産新政，新政，新政它的新意之一就是這一次要切實讓地方政府要參與到房地産的調控之中，為了做到這一點，第一中央和各個地方已經簽訂了目標協議書；第二個我們現在正在強化問責制度，如果你要做不好的話，就要來問你了；還有我們看看在剛剛公佈的十二五規劃裏頭，新增加一個約束性的指標，其中就有這個保障性住房。所以我們在未來五年，總理已經説了，我們在未來五年一共要建3600萬套保障性住房，這都已經寫進去了。所以在這種情況下你看到很多，比如説像北京，其實它在去年的時候，已經超額完成原來的建保障性住房的任務，那麼還有重慶，一直對建保障性住房是非常熱心的，黃奇帆市長就曾經説過，説我們以後要保證重慶一半的居民都要住上保障性住房，而且説保障性住房是以公租房為主，公租房，公租房，要永遠都姓“公”，不改變這個性質，包括我們看到天津也在嘗試就是説建立一個廉租房的信託投資基金，用更多的渠道來建設保障性住房，你現在在今年的地方“兩會”，從政府工作報告和地方的制定的“十二五”規劃裏頭，保障性住房都變成了一個非常熱門的詞彙。

    主持人：保障房的建築面積要超過商品房的建築面積，意味著這個行業的格局會有一些變化，那麼接下來相關的觀點我們一起來聽一下國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松先生，他是怎麼説的。

    巴曙松（國務院發展研究中心金融研究所副所長）：保障性住房的建設，它同樣可以帶動建材，家電的消費，儘管今年可能因為房地産市場的調控，使得房地産的投資可能有所減緩，但是今年的保障性住房，1000萬套的開工，這個可以比較有效的對衝房地産市場調控帶來的緊縮，可能形成的負面的影響，所以保障性（住房）開工建設越順利，直接會促使房地産商找準自己市場定位，從短期效果來看，一些市場定位和現有的保障性住房非常接近的，非常類似的這些房地産開發商，它可能受到的衝擊會非常明顯。