[經濟半小時]開發商眼裏的樓市新政(2010.5.22)

2010年05月22日 22:37 CCTV-經濟半小時我要評論

專題:國務院連出重拳調控樓市

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　　剛剛過去的4月份，對房地産市場來説，顯得頗不平靜。為了切實有效的抑制房價過快上漲，國務院連續打出了一系列政策組合拳。

　　4月14日，國務院常務會議表示要堅決遏制住房價格過快上漲；

　　4月15日，國務院發出通知要求，將二套房貸款首付提高至50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍，大幅度提高貸款購買第三套及以上住房的首付款比例和貸款利率；

　　4月17日，國務院又發出《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，即抑制房價過快上漲的《國新十條》，指出在商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

　　短短三天之內，國務院連發三道政令降溫樓市，頻率之密、力度之大、涉及面之廣可以説是前所未有，被媒體稱之為史上最嚴厲的房地産宏觀調控。

　　在這次房地産行業發展論壇上，在關於對於樓市新政一個多月後的效果如何上，在場所有開發商和業內專家都舉起了微笑牌。表示樓市新政效果明顯。

　　全國工商聯房地産商會會長聶梅生：政策效果已經顯現，因為已經是停漲，或者説是漲停，尤其是過快上漲的幾個城市：北京、上海。

　　亞太城市發展研究會秘書長卞洪登：現在還有很多人認為房價沒有漲，認為沒有達標，房價的下降不是這次房市新政的目的，它的目的就是遏制過快增漲。

　　主持人：

　　房價為什麼不降呢？所有老百姓都很期待。

　　中房集團董事長孟曉蘇：

　　今天來這兒的都是真的專家。這些真專家都知道國務院的本意是什麼，早在2003年有個18號文件，那裏面提到了房地産的健康持續發展，什麼叫健康持續發展，那裏面有三句話，叫做供求基本平衡，結構基本合理，價格基本穩定。

　　主持人：

　　不過今天早上我的手機上收到了恒大地産的八五折廣告。另外我還看到前段時間萬科在內部會議上曾經告誡各地分公司不要心存幻想，那麼任總，我想問一問您心裏的想法是什麼？

　　華遠集團總裁任志強：

　　我沒有恒大去了解情況，但是我知道有些城市是需要像顧雲昌説的要降降溫的，於是政府就採取措施該給他們降點溫就降點溫。但是降價和降溫是兩回事，它不是為了讓房價掉下去，而是抑制投資需求，讓投資需求的人不要去買房子，剩下的人你該買還要買，既然你想讓他買房子，今天買了明天就降，那買的人會怎麼樣。而買了股票的人，大概股票損失是3萬億，3萬億股票相當於什麼，去年我們一共的商品房在增長了48%的情況下才賣了3900億，這損失的已經把去年所有的房子損失光了，沒了，等於一年房子白賣了。就這股票這麼一下子，可想而知，是更多的人買不起房子還是更多的人能買到更多的房子，這3萬億沒了，原因就是錯誤地理解了中央政策的精神，把抑制上漲變成了一定要讓房價下跌。所以所有的股民還會擔心，還會出第二隻靴子，第三隻靴子，第四隻靴子，一定要讓房價打下去。所以股票就跌得一塌糊塗。

　　中國房地産及住宅研究會副會長顧雲昌：

　　中央也是希望房價穩定，而不是大起大落。這是我的一個判斷。所以中央的文件是堅決遏制部分城市上漲過快，這個12字連在一起來念。所以不是説降了房價解決一切問題。穩定房價是一個我們經濟健康發展需要達到的一個目標。但是許多老百姓的問題是要加大保障性住房特別是80後夾心層住房問題，這才是根本。

　　主持人：

　　那麼在未來的3到6個月，你們覺得房價的趨勢是什麼？

　　顧雲昌：

　　我的觀點是未來三到六個月，房價不可能再快速上升，以後十年八年不好説，要看貨幣情況，要看土地供應情況。

　　任志強：

　　我能不能反問你一個問題，你知道這未來3到6個月還會出臺什麼政策嗎？你如果能告訴我未來出臺什麼政策，我就告訴你趨勢是什麼。

　　聶梅生：

　　我其實勸大家買不買房子，盯住你那個城市的環比，可能更能説明問題。如果説盯住環比的話，我預計可能在未來幾個月目前的交易量下降的情況下，環比上漲的可能性並不大。

　　此次房地産行業發展論壇，各位嘉賓也就各自的觀點分別發表了主題演講。

　　聶梅生：

　　從這次政策的出臺，誰最痛，就能看得出來政策指向是誰，這次政策指向最痛的實際上是炒房的，而且是短炒的這批人，馬上就出現問題。還有就是拿了很多的地在手裏的地王，實際上他們是用土地抵押貸款來做這個高杠桿。現在像這次出臺這些政策，土地融資這塊的流動性急速收縮，這個對開發商持有多塊土地而且是高價地的影響比較大，所以這兩邊最痛説明政策指向這兩邊。這次出臺的樓市新政策已經初步顯現出效果，很多城市的二手房急於出貨，將會使房地産的價格有所鬆動，但要想達到如期調控效果，還需要房地産市場中的兩隻手能夠達到一個平衡點。現在是有形的手在做宏觀調控，無形的手在收縮房地産的投資。

　　我是覺得，到下半年，到今年下半年，如果這兩個博弈能夠達到一個平衡點，因為炒房人退出了，退出了很多，而且政府又出了36條，投資、投機的需求下降了，那麼開發商的投資也下降了，如果投資也減少了，需求又轟出去一大幫，這兩個同時減少的結果如果能達到一個平衡點，我想這次宏觀調控會有一個軟著陸，希望能夠達到這樣。

　　從有關部分得知在新政出臺後的4月份，全國70個大中城市房屋銷售價格卻同比上漲12.8%。對此，華遠地産股份有限公司董事長任志強發表了自己的看法。

　　任志強：

　　4月份剛才聶會長説了，其中我們的房價增長仍然是很高的一個數據，它主要反映在上半個月，因為4月17號才出臺的這個文件，而出臺文件的時候呢，房價已經在文件之前出現了一些高漲，但是出臺文件以後可以看到的是投資迅速出現了一個下滑。一季度增長35.6%，二季度變成26%。

　　對於此次出臺的樓市新政，中國房地産及住宅研究會副會長顧雲昌認為，這是國家給整個房地産市場打了一針強烈的退燒針。

　　顧雲昌：

　　因為中國樓市發燒，什麼病還不知道，先把燒退下來再説。

　　應該説政策效果是明顯的，市場反映是迅速的，也就是説，如果我們再想想，捂盤獻售，囤地，特別是捂盤獻售，現在可能用不著説捂盤獻售了，開發商告訴我，現在賣都賣不掉，還捂盤什麼獻售啊，所以一下子就改變了。現在情況仍然處在，因為一個月嘛，還處在一個觀望階段，市場在觀望，政府在觀測，兩觀。這次調控當中跟過去最大的不同點，就是過去的調控，主要在需求上做文章，這次調控是供應和需求雙方面調，這是和過去調控不同的地方，這是我最欣賞的地方。

　　根據新國十條的規定，不僅第二套、第三套房的首付和利率大幅度提高，而且對於房價上漲過快的地區，甚至對外地人購房進行了嚴格限制。正是這個條款擊中了投機購房者的要害。此項新政的威力很快顯現出來，樓市成交量迅速萎縮，根據中國指數研究院統計的數據顯示：從4月19號到25號這一週監測的35個城市中，21個城市成交量環比下跌，一線城市成交量全面下挫，杭州跌幅最大，環比下跌72.55%。10個重點監測的城市中，9個城市成交面積環比下跌，北京和上海下跌3-4成。

　　隨後， A股市場在地産股和銀行股引領下，也出現了深度跌幅。而為了迎合房地産新政，京滬廣深等城市紛紛出臺了各自的調控細則。隨後，市場也出現了徵收物業稅、房産稅的各種傳聞，一些人士甚至認為，如果不能抑制房價過快上漲，還將會有更為嚴厲的措施出臺。