廣州一限價房項目“變身”商品房業主獲暴利

　　保障房變“福利房”歪風須遏制

　　新華網廣州9月30日電（“中國網事”記者黃玫、陳先鋒）近日有網帖爆料稱，曾是廣州最早最大限價房項目的風神公社，補交地價“變身”為商品房，價格從原來的每平方米2800元飆升至6000多元，有業主公開對外出租、出售獲得暴利。

　　限價房為何“變身”商品房？單位自建房會不會變相成為“特權福利房”？在大規模建設保障房的同時如何確保社會公平？新華社“中國網事”記者獨家採訪了樓盤開發企業和房管部門，調查限價房“變身”商品房的前因後果。

　　限價房“變身”商品房　業主獲暴利

　　近日，限價房“變身”商品房事件受到網民高度關注。在GOOGLE裏輸入“廣州限價房變商品房”，可找到約1130000條結果；在百度輸入同樣的關鍵詞，可找到相關結果約1840000個。

　　多個網帖稱：2006年11月由廣州風神汽車房地産開發有限公司獲得的首個“雙競三限”（競地價、競房價；限戶型、限房價、限銷售對象）限價房項目風神花園，位於花都區廣清高速新華出口往西廠區附近，土地出讓時，政府限定售價不得高於2800元／平方米。

　　2009年底，風神公社開盤，卻搖身一變成了商品房。據稱，風神方面向國土房管部門補交了地價，樓盤從此合法“變身”商品房。

　　在百姓網、58同城網等多家網站，挂有風神公社多宗房屋出售出租的網帖。“地鐵口位置、升值無限”“地鐵上、公園裏”，掛牌售價一般在每平方米6500元左右。

　　焦點房産網上，網友“狡猾的小綿羊”提出疑問：“原來這裡是限價房，不知道開發商用什麼手段轉性質變成了商品房，從定價2800元一直漲到現在的6000元，有人賺大了。”

　　鳳凰網一名網友説：“從開建之初，面積限制就已經被打破，90平方米算小房，100平方米以上洋房比比皆是，還有靠山別墅，原來的限價房怎麼建得這麼豪華？”

　　限價房“變身”商品房的“前世今生”

　　“中國網事”記者9月28日來到風神公社所在地廣州市花都區，調查限價房“變身”商品房的“前世今生”。

　　在風神公社附近，一幅“70萬4房一步到位”的廣告引人注目。走進小區，數十棟紅色尖頂的高層洋房聳立著，不時能看見穿著制服的工人走過。銷售人員告訴記者：“70萬4房是幾個月前拿出兩三套做特價，早沒了，現在均價在6500元左右。”

　　對於“限價房被出售”的傳言，廣州風神汽車房地産開發有限公司副總經理張曉輝叫冤：“我們是按照合法程序改變的身份，並不像一些人説的"用了什麼手段"。”

　　“廣州風神汽車房地産開發有限公司是企業工會出資成立的項目公司，成立時章程裏就寫明不以盈利為目的。2006年，公司出於促進企業發展、留住人才的需要，通過公開形式拿下了廣州第一例限價地，用地面積25萬多平方米，出讓地價為36767萬元，所開發的房子東風日産乘用車公司員工有優先購買權。”張曉輝説。

　　當時，業內把風神公社稱為向東風日産職工“定向銷售”。

　　風神公社的建設過程，正是廣州市房地産市場風雲變幻、價格波動極大的過程，也是廣州市保障性住房政策劇烈變動的過程。兩個最大的變數是，一，當時限價房購買資格，並未要求具有廣州戶籍，但到2008年，規定必須有廣州戶籍，這一政策變動把絕大多數東風日産職工擋在了限價房門外。二，當時地塊附近的商品房與限價房價格相差不大，房屋質量還超過限價房，如保利的帶裝修房屋，均價不過3000多元。許多合資格的企業職工放棄購買限價房，轉而在附近購買商品房。廣州其他幾個限價房項目，甚至出現購房者以種種藉口要求退房。限價房政策陷入第一個尷尬期。

　　廣州市國土房管局花都分局市場管理科科長魏健群跟蹤了風神項目的整個轉變過程。魏健群告訴記者：“當時這塊限價地本來是東風日産公司的工業用地，轉變用地性質後作為限價地進行拍賣。當時處於限價房的起步階段，政策並不完善，2008年初廣州市出臺限價房銷售管理辦法，規定廣州戶籍人口才能購買限價房，但是東風日産公司大部分員工都沒有廣州戶口。”

　　廣州市國土房管局有關負責人説，2008年1月，廣州出臺《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法（試行）》。對比政策出臺前的“風神花園”項目等用地的出讓公告、土地使用權出讓合同和廣州市的限價房政策，主要存在銷售對象、戶型結構和上市轉讓限制方面不一致。經過反復協商，開發企業拒絕接受限價房政策。

　　“在遭遇政策瓶頸後，風神地産公司向當地政府部門提出申請，要求改變限價房的性質，轉變為商品房，得到了廣州市有關部門的同意。”魏健群説。

　　2009年1月，風神地産公司簽訂《廣州市國有土地使用權出讓補充合同》，補交出讓地價超過5400萬元。

　　於是，限價房搖身一變成為商品房，不僅限價突破了，限戶型也突破了。如今在風神公社，出現了限價房與商品房共存的局面：部分2008年以前以政府規定的價格購買的限價房，部分是項目“變身”後以市場價購買的商品房。適逢2008年後房價飆升，以小小的“補地價”，以及幾年的“開發期”，業主和開發商都獲取了巨大的利益。

　　建立“內循環”機制　防止保障房變“特權福利房”

　　隨著保障房建設的大規模展開，單位自建保障房受到越來越多的網民關注。

　　網民“你情我願”的想法頗具代表性：“不管風神變身的案例是否有特殊歷史原因，往後越來越多的單位自建房需要進一步規範，不能讓保障房變成福利房。”

　　廣州大學房地産研究所所長陳琳説，幾年前限價房出臺的時候，有著特殊的定位，當時界定為有保障性質的商品房，主要是為了解決夾心層的住房問題。2008年樓市低迷，限價房遭遇尷尬，價格與商品房相差不多。在這種情況下，限價房通過一定程序轉成商品房，程序上具有合法性。但是以後的限價房還能不能如此操作，需要政策進一步明確。

　　與此同時，常住非戶籍人口能否享受保障房政策，也應該成為決策者未來需要考慮的問題。張曉輝説：“大部分製造業工人都不是本地人，保障房政策也應該惠及他們。但是，員工以優惠價買下的房子如果違規提前出售，事實上很難監管，需要多個部門進行配合。”

　　業內人士建議，單位自建房應該給予更明確的規範，避免保障房被一些人利用進入市場牟利，侵佔國家資源。單位自建房的確權應以單位為主體，個人沒有房産證，不能進入市場交易獲利；而且沒有商品房的人才能分配保障房，確保保障房的“保障性”。

　　“要建立保障房的"內循環"機制，明確保障房的具體涵蓋範圍；一旦列入保障房的範圍，就要嚴格居住人群；即使有人退出保障房，這些房子依然要向特定人群分配。從限價房變身案例中我們應進行反省；保障的歸保障，商品的歸商品，兩者之間的通道應該儘快封堵。”陳琳説。

　　廣州市國土房管局有關負責人説，近年來廣州堅持推行限價房政策，有效緩解了部分中等收入階層的購房需求，一定程度抑制了同區域商品房價格過快增長，發揮了樓市“調節器”的作用。同時，限價房也是一項新舉措，在政策執行中會遇到一些新情況、新問題，房管部門將本著高度負責、實事求是的原則處理好這些問題。