記者觀察：限購令變通凸顯調控目標的矛盾

　　1月26日的新國八條細則推行以來，各地樓市走勢出現分化。中國指數研究院監測最新數據顯示，全國35個城市中，京滬杭等17個城市出現環比量價齊升之態勢，21個城市成交量環比上漲，26個城市均價環比上漲，其中三亞房價環比漲幅達25.85%，廣州和蘇州等地的房價跌幅則超10%。

　　分化的走勢，難辨真偽的數據，與指望用限購令、限價令和保障房來調降房價的人們的預期相距甚遠。事實上，市場這種複雜走勢，正是各地對樓市調控複雜心態的反映。早在落實新國八條細則之時，各地就不同程度把限價令演繹成限漲令，引發市場一陣唏噓。近日傳聞海口將取消限購令，之後海口相關部門負責人對此進行辟謠，稱海口擬率先叫停限購令係誤讀，不限購指的是可能對産權式酒店等旅遊地産實行差異化管理。

　　海口方面的辟謠和澄清在預料之中。目前許多地方量價齊升，甚至部分城市房價環比漲幅超越限漲令目標，中央政府各部門也儲備了更多政策以強化市場對政策的可信度。這個時候，地方政府縱然有土地收益下降的壓力，但至少不會明目張膽地公開背離樓市調控主基調。何況，中央已把城市住房問題上升到政治問題來看待，這種大環境壓縮了各地在樓市調控問題上的自由裁量空間。

　　那些因土地財政收入下降而導致財政缺口擴大的地方，最現實的選擇是爭取更多的中央轉移支付資金支持，如中央代發地方債的支持、國有金融機構的金融資源支持等。尋找政策變通空間也是可行選擇，如通過把普通商品住房與商業地産、旅遊地産進行區別，“限購令、限價令”只針對普通商品房，當前各地也確實在或明或暗地進行這樣的操作。目前各地日益凸顯的商業地産泡沫，反映各地在執行樓市調控中區別對待普通商品房和商業地産是一種普遍現象，並非海口之獨創。

　　不論是限價令異化為限漲令，還是海口這種結構化限購政策，都給人們提出了兩大問題：一、在各地樓市出現再上漲苗頭時，如何維護調控政策的威信，即如何給市場以可信的允諾。是否需要進一步升級調控，強化地方政府的履責約束；二、如何把捏好調控力度，不至於樓市因調控而失控，出現矯枉過正的局面。

　　當前樓市調控所涉利益格局十分複雜，中央與地方政府間的利益協調尤為關鍵。一方面，在土地財政作為地方政府重要財政來源情況下，要求地方政府履行調控職責，很難單憑政策高壓來實現，這需要中央政府通過專項轉移支付等手段緩解地方政府的財政壓力。殊不知，部分土地財政依存度較高的地方政府，一旦樓市調控導致土地財政收入下降，會直接影響到保障房建設，而保障房建設是落實樓市調控目標的主要支撐。另一方面，目前不論是中央還是地方，並不希望房價下跌，一旦房價下跌成為趨勢，市場勢能很容易令下跌過程失控，從而導致樓市調控政策失靈。

　　調控以來，各地樓市從普遍量跌價滯到目前部分城市出現量價環比齊升，與各級政府在探索如何平衡“落實樓市調控與把捏調控節奏避免房價失控”有關。這也就不難理解，為何各地限價令變身為限漲令而中央各部委更多采取觀望而並未及時強力遏制。畢竟，避免調控矯枉過正是各級政府必須時刻警示的問題；而目前部分城市樓市出現回暖，則似乎向各級調控部門發出信號，樓市調控政策還可以有微幅收緊的空間。這是調控政策不斷試錯以達到其合意目標的探索過程。

　　但是，這一平衡目標是任何強大的組織都難以準確把握的。限購令、限價令等干擾市場價格信號和市場交易秩序的政策，註定很難長期維繫。當前房價能夠在如此高位上堅挺，靠的恰恰是大量投資、投機性需求，以目前絕大多數居民的收入水平根本無力購房置業，即便是月入萬元的中等偏上收入者也只能望房興嘆。調控對價格信號和交易秩序的行政“引導”，使得市場各方都不敢在這種環境下貿然行事，而採取走一步看一步的策略。因此，正是因為各利益集團都意識到管理層旨在維持房價穩定不再飆升而非促使其理性回歸，開發商才敢於把當前現金流緊張權作過緊日子，並傾向通過各種方法獲取資金來支撐局面，而不是加緊銷售，清理庫存。如果樓市無法獲得投資、投機性需求的支撐，當前各地樓市回暖將是曇花一現。

　　由此可見，當前各地在樓市調控上採取不同程度的變通措施，以減緩限購令、限價令的衝擊，表面上是因為財政問題，但其實也是行政調控政策無法馴服市場規律之下的唯一選擇。因此，即便用加碼調控的辦法來提高民眾對樓市調控政策的信心，調控者也會面臨左右為難的困境，投資投機需求是雙刃劍，監管層並不願看到房價因失去投資投機需求而出現失控性的理性回歸。