自去年以來，開發商降價大潮就接踵而來，“買房送車”、“直降百萬”、“送精裝修”等噱頭賺足了購房者的眼球。但是並非所有降價樓盤都能受到購房者的追捧，鮮有人問津的情況也常有出現。那麼這些“差等生”到底哪門功課沒有做足呢?

　　大平層豪宅

　　定位模糊

　　位於虹口區的白金灣府邸，2月降幅為7.05%，網上房地産顯示，該項目截至29日，近兩個月內共售出3套房源。

　　筆者在白金灣售樓處發現，整個售樓處除工作人員之外空無一人，看房要求也被斷然拒絕。周邊仲介告訴筆者，白金灣府邸最小的戶型為240平方米。常規戶型只有4種，分別為240平方米～360平方米，另外一種是上下兩層的特殊戶型。按照上述戶型面積計算，目前白金灣府邸最便宜的房源售價高達1000萬元以上。

　　事實上，大戶型産品開發的熱潮在調控前已持續數年，在那個賣房子如同賣白菜的年代，對許多開發商來説，産品面積有多大、利用率有多高、戶型是否真正與高端居住需求匹配，似乎並不重要。而如今，盲目開發大平層等大戶型産品的負面效果也已經逐漸顯現。

　　行業內人士表示，以大平層為代表的大戶型産品，實際上存在比較明顯的缺陷。由於大平層的佔地面積較大，通常會影響整個項目的綠化率、採光和通風因素。除非開發商擁有較強的産品創新能力，可以克服這些缺點，否則將影響産品品質，這也充分説明了為什麼開發商即便降價了依舊難逃滯銷厄運。

　　小戶型公寓

　　性價比低

　　位於寶山高境板塊的美岸棲庭目前在售小戶型公寓，均價為23000元/平方米，可享98折優惠，6月底左右交房。但據網上房地産數據顯示，即便有一定程度的讓利，該項目整個3個月份的成交也僅為4套，在相對較活躍的剛需市場處境尷尬。

　　美岸棲庭雖然地處中環，與新江灣城相隔也不算遠，但是項目部分房源距離逸仙路高架較近，居民多少會受來往車輛噪音影響；同時周邊運輸鐵路及倉庫較多，且大多在使用狀態，大型卡車往來頻繁，對居民的日常生活影響較大，對比23000元/平方米的價格，即可明白購房者遲遲不敢下手的原因了。

　　專家表示，市場上的剛需盤不乏低價項目，但是在低價同時，又擁有良好品質和配套的項目卻不多。目前來看，地段偏遠、配套欠缺、産品質量問題層出成為新政下很多剛需樓盤降價跑量的最大阻礙。

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