晚上好，歡迎收看《經濟半小時》，從今天開始，我們將持續關注眼下的房地産市場新動向。昨天，國家統計局公佈的全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，7月份房價環比停漲的城市達到31個，和6月份相比增加了5個，停漲的城市中包括北京、上海、廣州、深圳這四大一線城市。這也是三年來一線城市首次出現全面停漲的局面。在日益收緊的房地産調控大背景下，市場層面究竟發生了多大變化，我們的記者兵分幾路進行了調查。今天我們先來看上海的情況。

    在上海陸家嘴中心區域不到500米的東昌路上，集聚了10幾家房産仲介，這是上海有名的房産仲介一條街。吳剛從事房産仲介工作已經有6年曆史了，他是德佑地産的銷售服務明星，不過最近吳剛坦言壓力很大。吳剛説，在目前的市場環境下，可能平均下來要兩三個月才有一套住宅成交。

    21世紀不動産東昌路店經理余冠華也告訴記者，銷售量的下降幅度是比較大的，基本上在60%左右，而且客戶買房的不多租房的多。

    仲介工作人員還告訴記者，自今年1月底樓市調控政策出臺以來，成交量急劇下滑，雖然價格沒有出現明顯的降幅，不過已經有部分房東表示可以接受議價。德佑地産東昌路店經理王凱説，從8月份以後看，房價有急速下滑的趨勢，像財富海景3000萬的可以下到200-300萬都有。

       記者在這條房産仲介一條街走訪時，也恰巧多次碰到一位一路掛牌出售二手房屋的陳阿姨，她是昨天從遼寧特意趕到上海的。陳阿姨説這次是來幫自己的侄女掛牌出售一套130平米的房産。阿姨説這套房子放著也是白放，不如便宜點賣出去。

        新建商品房價格又有什麼變化呢？在上海，中心城區已經少有新房開盤，記者驅車一個多小時來到浦東外環以外區域，在唐陸路沿線發現了不少在建的樓盤。綠城玉蘭花園、畢加索小鎮二期、保利禦樽苑、金領國際等多個樓盤已經開始了降價促銷，降價幅度和降價方式各不相同。記者也注意到在這個區域，距離地鐵二號線和最近的公交車站，走路需要15--20分鐘，周圍幾乎看不見任何商業配套設施。綠城玉蘭花園在售的平層官邸，面積320-400平米四房及五房，均價45000-50000元/平米，全款購買97折，貸款購買98折。該樓盤預計8月底9月初還將推出公寓房源，每套面積為180-240平米，預計的均價45000元/平米。而和它僅一條馬路之隔的畢加索小鎮二期,電梯公寓均價每平方米20500元，而2009年開盤的一期同類房源，現在的二手房價格也是2萬元左右，新樓盤和二手房價格相當。新樓盤價格優惠幅度這麼大，部分準備買房的上海市民會不會買賬呢？

       記者碰到了一位畢加索小鎮的看房者，她覺得現在房子的質量不錯，但是二期的價格還是沒有低到心裏想要的價格，可能還會繼續觀望。 

       據數據監控中心截至8月10日的統計，8月上海樓市打折優惠項目總數已經達到145個，創今年單月打折優惠項目數量新高。其中16個是8月新增優惠，佔全部新增打折優惠半數以上。比較前兩個月，優惠幅度也提升不少，優惠幅度超過10萬元的就有13個之多，其中處於中內環的項目所佔比例約為六成，且包攬排行榜的前五位，上海香溢花城以其指定戶型40萬元的優惠居全市優惠之首。而外環外的項目中，以畢加索小鎮總價最高優惠27萬元居首。

    記者走訪了上海內、中、外環多個區域的新建商品房和二手房市場，發現不少地段新上市商品房價格比三年前上市的二手房的價格還要低。

        21世紀不動産上海區域分析師黃河滔説，寶山月浦樓盤是表現最明顯的，它7月份三個盤成交均價都是在12500左右。同質二手房，就是交房剛剛兩三年的房子，報價也都是16000。

 黃河滔對上海商品房交易走勢、政策變動以及交易雙方心態變化都有深入研究。他分析了旗下300多家門店數據，發現這一現象主要出現在新盤供應集中的地區。

  根據上海網上房地産數據統計，8月前14天全市新建商品住宅累計成交套數為1986套，成交面積為22.8萬㎡，環比分別下降了23.4%、24.8%；成交均價約2.14萬元/㎡，比7月同期下降4.5%。其中，上周累計成交914套、環比下降14.7%；成交均價約為2.13萬元/㎡，環比下降1.38%。新房成交持續走低，已達到近五個月最低水平。在商品住宅成交普遍低迷的情況下，上海市中心的高品質寫字樓受到的關注度卻越來越高。

  投資人裴先生告訴記者，他現在已經不能再買房了，只能買商業的。 民間的資本投資渠道不是很多。股市行情不好，房市也調控得厲害，這讓他總是很困惑，很糾結。

上周陸家嘴地區的高端寫字樓項目嘉瑞國際廣場和環球金融中心都出現了大面積成交。其中，嘉瑞國際廣場除了頂層房源，其餘174套房源兩天內全部售出，而環球金融中心也成交了三層寫字樓，單價達每平米8.3萬元，略高於前期房源，這也是該項目自5月以來的首次成交。

    21世紀不動産上海區域分析師黃河滔告訴記者，他覺得主要還是政策的引導，因為現在住宅受限得很厲害。而且可能要擴到二、三線城市，商業地産其實是沒有這些限制的。商業地産是5成的首付，二套住宅的話，還要6成，這就使很多資金涌向商業地産，包括辦公樓，而且辦公樓的這一塊的表現確實比住宅市場要好很多。

       7月末，上海出臺地産調控“新四條”，不但新增加了限價要求，還堵住了補交納稅證明的購房渠道，這使得八月份的地産市場更加冷清。房價出現鬆動，這反而加重了人們持幣待購的觀望情緒。更重要的是，政策調控的威力在上市房企的財報中也開始體現，曾經風光多年的房企凈利潤增幅開始回落，與此同時，機構對於未來地産股更為悲觀，二季度繼續大幅度減倉。在已經發佈中報和中期業績快報的39家上市房企中，上半年合計凈利潤同比僅增長10.2%，與過去三年動輒30%和50%的凈利潤增幅相比，增長幅度已明顯回落，那麼目前房地産開發企業面臨怎樣的生存狀況呢?

    已發佈中報和業績快報的39家上市房企，合計凈利潤同比僅增長10.2%，而從2008年至2010年三年間，這些公司上半年凈利潤同比增幅分別為58.35%,16.97%和41.93%，就連在樓市低谷的2009年上半年，業績增長幅度也高於今年上半年。

房地産市場低迷已經迅速影響到房企的經營，部分房企中報顯示已經出現業績同比負增長。已發佈中報和業績快報的39家上市房企業績顯示，有17家中期凈利潤同比負增長，佔比達到43.59%。在中期凈利潤同比仍有增長的22家房企中，也僅有10家凈利潤增幅超過30%。

       國金證券宏觀策略資深分析師劉鋒告訴記者，儘管有一部分房企利潤出現了下滑，但是像萬科這樣的房地産業中的超級航母，它們的業績卻出現了比較大的增長，這説明從這兩年開始，在房地産調控實施的過程中，房地産出現了比較大的分化，強者恒強，反過來有部分中小企業則面臨著被淘汰的背景。  

在樓市經營利潤下降的背景下，萊茵置業在其年中報中透露，2011年6月23日，該公司在貴州省設立全資子公司，收購貴州黔南華益礦業有限公司35%的股權進軍礦産行業。另一家上市房企浙江東日則宣佈，下半年將投資現代服務業。

    德佑地産副總經理羅亞東説，開發商將原本投放在房地産市場的開發資金轉投到其他領域，主要有兩個趨向：第一是不再親自去開發項目，而是成立房地産基金，用於對其他優勢項目進行選擇，比如説從住宅開始轉向商業地産；另外一個就是完全將房地産市場資金抽離，去從事其他行業，比如投資礦産等。

       國金證券宏觀策略資深分析師劉鋒説，出現中小房企主營業務多元化趨勢的情況，反應出中小企業在比較嚴格的政策制約，以及自己本身面臨著的生存壓力的情況之下，開始向更多元方向發展的趨勢。

    招商地産對資金的渴求也早已顯現。其年報中稱，加快項目開發進度、提升週轉率是公司的核心管理目標之一。下半年將通過狠抓尾盤銷售、狠抓在售項目的銷售、狠抓新項目的開盤、狠抓簽約率和回款等方式，快速銷售，實現資金回籠。業內人士表示上市房企原來的融資渠道主要依靠銀行貸款，以及上市配股、定向增發等，現在由於上市、增發、銀行貸款都實行了一定的控制，企業也採取了多元化的融資策略，比如在國內的債權市場，通過發行短期債務或者是在票據市場，通過短期的票據融資來取得資金。但隨著債權市場短期票據市場融資成本越來越高。一些開發商又瞄準了信託産品。

    上海財經大學公共經濟與管理學院教授胡怡建告訴記者，房地産開發的時候，希望有信託基金進入，然後讓基金來分享一定的股權，讓它按照企業的收益來分享一部分的利益；第二種就是從國內市場轉到國際市場了，先到國際市場上市和貸款，再到資金相對比較充裕的地方像香港市場、台灣市場或者其它市場去融資，這就可能和房地産企業結成創業聯盟共同開發。

  在房地産調控政策的高壓之下，一些開發商已經感覺到絲絲的寒意，為了應對有可能到來的風險，緩解資金壓力，一些房地産企業已經做好了未來轉型的打算。

  根據18日國家統計局發佈的70個大中城市7月份房價數據，再對照住建部前兩天公佈的新增限購城市名單的5項建議標準，秦皇島等14個城市面臨出臺限購令的壓力。再加上包括房産稅試點擴大等中長期調控措施正在研究的消息也紛紛傳來，這對大舉擴張的房地産企業來説無異於沉重的打擊，轉型成了很多開發商在近期的重要選擇。

    萬泉集團從事房地産開發已經有15年了，房地産開發的項目遍佈全國各地，在行業內也是小有名氣。而近段時間以來公司正在花大力氣在湖南、湖北、廣西的一些地方找礦。

上海萬遠投資有限公司總經理王東生説，他們進行了一些探礦權的收購，以後還想在採礦權或者礦産資源開發等方面跟相關企業進行更加緊密的合作。

  王東生介紹説,在目前樓市經營利潤下降的情況下，如果以房地産為單一業務的話將存在很大風險，而礦産資源的稀缺性，使礦産價格有上漲預期。他感覺到宏觀調控以後，房地産資金的開發，總體上來説沒有過去那麼充足，同時房地産開發企業競爭的程度也越來越高，利潤水平相對來講比較低。

  作為一家國資背景的房地産開發企業，上海城建集團，因資金原因，今年開發建設的重點轉向了保障房建設。上海城建集團總裁張焰稱，宏觀調控對公司整個投資的資金、包括建設項目的減少，都會有一些影響。而公司則希望通過保障房建設，來增加企業規模。目前房地産開發企業的資金還是有一定壓力，而參與保障房建設可以在一定程度上規避嚴厲的房地産調控壓力。保障房建設需求穩定，資金週轉速度快，更容易獲得銀行貸款；此外，承建保障房之後，開發商可以從地方政府獲得信貸、土地、稅收等多種優惠條件。隨著市場發展的規模量大了，公司從中還可以得到更大的利益。

  上海市住房保障房屋管理局住房建設監管處處長張立新説，市政府也採取了一些措施，也制訂了一些鼓勵的措施，比如説節能專項資金向住宅産業化傾斜，優先可以獲得建築節能資金的支持。

    房地産開發商們紛紛另做打算，那麼像建築、設計、裝修等上下游公司該何去何從呢？我們也了解到，一些對市場敏感的企業早就嗅出了政策的風向。

      35歲的周維剛，2個月前還在家族企業，上海厚傑建設工程有限公司擔任總經理。上海的地標性建築虹口足球場以及虹口區的多個小區，都是由他們公司作為工程承建方建造的。不過，他現在的新身份是上海匯鍀利投資管理有限公司的董事長，主打業務是航運運價金融衍生品。6月28日上海航運運價交易有限公司發放首批20家會員牌照，周維剛的公司就是其中之一。他從建築商變成了券商，究竟是什麼原因呢？談及打拼多年的建築事業，周維剛坦言不捨得。多年樓市的打拼，周氏家族獲益頗豐，尤其是在上海世博會之前，工程項目是一個接著一個，正是因為抓住了機遇，周維剛的公司利潤也是水漲船高。

       周維剛説轉型是從2010年開始的，國際房地産調控政策一波接著一波，從那時起他的房地産工程項目慢慢萎縮， 2011年春節後，新一輪房産調控政策密集出臺，隨著調控的力度越來越大，今年的5月份周維剛徹底停掉了房地産住宅項目的承建，即使接一些建築項目，也只是廠房建設這一類的項目。周維剛説，在3月份有一個很好的機會，是一個福建的世界500強企業的廠房建設合同。另外一個合同是房産項目1.8億的合同，他直接就簽3000萬的廠房合同。

    放棄1.8億房産項目，而選擇3000萬的廠房合同， 周維綱説他們最看重現金流，他之所以現在已經把大部分精力從房産住宅項目中抽離出來主要還是資金的問題。對於他們建築公司來説利潤並不是很高，只有5%--10%的利潤，而建築公司給開發商墊資這是一個潛規則，現在部分開發商資金緊張，拿錢也越來越晚，而建築公司卻要支付民工工資和材料款，建築商很可能要為開發商資金斷裂埋單。他認為房地産肯定要走下坡路，而且非常嚴峻。

  和周維剛一樣轉投金融行業的還不止他們一家,多姆投資公司的母體公司是多姆設計工程有限公司，成立於2004年，主要是幫開發商進行全裝修項目，一直以來效益都不錯，而從2011年開始公司投入500萬元成立了一家投資公司，轉行做起了金融。多姆設計工程有限公司副總經理侯建坤接受採訪時説：希望在公司在將來涉足資本市場之後，能夠有一個多元化經營的考慮。

  觀一葉而知秋。儘管現在一些城市的房價依然堅挺，但是通過我們對市場的調查分析後我們能看到房地産行業的各個環節已經不再是鐵板一塊。有促銷賣房的，有忙著轉行的。種種跡象表明，中國房地産市場高歌猛進的時代正在成為歷史。

  對於接下來的樓市價格走向，參與市場的部分業內人士認為，樓市下行近在眼前。 2010年4月份，第一波調控政策出臺，二手房均價同比增幅從最高點開始往下回落，這其實是第一個拐點。而2011年2月，房産稅、強徵營業稅等政策的出臺，樓市的同比增幅變成了負數，上漲的趨勢得到了的控制，這其實就是第二波的拐點。而隨著限購高壓政策的持續和擴大，以及《新滬4條》對補交稅和購房資格的禁止,交易雙方觀望或者博弈的加劇的態勢難以避免，樓市已經到達極限點,再次的拐點一觸即發。

      21世紀不動産上海區域分析師黃河滔説，市場經過這麼長時間的持續下降，其中有銷售壓力的項目就必須抓住金九銀十這個最後的銷售時機，可能它們的價格下降會刺激到二手房，從而帶動二手房價格的局部下降。所以真正的降價可能在不久的將來就能見分曉。

    上海德佑地産研究中心主任陸騎麟也告訴記者，下半年可能會有一波房價小幅的調整，真正的拐點應該是今年年底過程明年年初，同時這就要看政策是否嚴厲執行，執行到位。

  針對樓市下一步的拐點，記者也對多位業內人士進行了採訪，復旦大學經濟學院副院長孫立堅教授認為，真正開發商資金鏈斷裂的時候才是房價回落的時候，從目前來看開發商的資金依然充足，開發商仍然能夠從各種渠道融資，這也足以支撐房産市場持續堅持一段時間。孫教授還説，他自己EMBA的學生也是開發商的老闆，他有個學生自己成立了金融公司，只要拿得到地，現在不向銀行貸錢一點問題都沒有。因為老百姓都把存款搬家了，都把自己家裏可以變現金的資産加入到這場金錢遊戲中來了。開發商把現在民間需要高收益投資回報的資金集中起來，這些資金的第一大來源是來自民間，這也補充了銀行的信貸資金。

  國金證券宏觀策略資深分析師劉鋒説，可能在未來的一年時間，房地産資金鏈條依然可以穩定，特別是在保障房推出的背景下，規模非常大。如果每年1000萬套保障房可以進入到建設的過程中，其實對房地産公司來説，又是資金鏈條方便的一個支持，至少是業務的支持，這也維持了房地産公司進一步的發展。

    那麼在這些專家眼裏什麼時候才是樓市真正的拐點，從哪些方面入手房地産調控的效果才能真正顯現呢？

        復旦大學經濟學院副院長教授孫立堅告訴記者，當斷裂的現象開始全部鋪開的時候，房價一定會跌落。當物價一控制下來，經濟一好起來，資金鏈就會斷。很多人和企業多覺得房産很燙手，一旦他有其他生存方式，資金鏈馬上就會斷掉。

  國金證券宏觀策略資深分析師劉鋒説，房地産如果作為一個投資品的屬性不被剝奪，它作為一個比較硬的資産以及相對比較軟的貨幣已經越來越多的情況下，它的投資屬性會凸現出來，政策著力點最終要把它投資屬性完全剝離掉，讓它變成一個消費品。

  隨著北京一紙限價令，從2010年4月開始，中國房地産調控進入了攻堅戰。而隨著調控令向縱深發展，曾經調侃中國房地産市場由總經理説了算的聲音逐漸減少。就在今年7月份，銀監會主席劉明康表明態度説，根據壓力測試的結果，即使房價下跌五成，銀行業也能承受，不存在被地産商裹挾一説。從去年的三成，到今年的五成，明白無誤地向市場傳遞了中央政府對地産市場進行調控的決心和信心。

    儘管目前市場表現來看，一些地方出現了房價鬆動的跡象，但這樣短期的波動並不能樂觀地理解為中國房地産市場的拐點已經形成。由於房地産市場和地方經濟的發展有著千絲萬縷的聯絡，我們既要考慮銀行的承受能力，也要考慮地方政府由於收入減少而和中央政令形成新的博弈。

  因此要鞏固調控成果，讓房價和國民收入之間形成良性發展，還要在土地轉讓、財稅制度、住房的多層次保障方面迅速形成配套政策，讓房地産回歸居住屬性。只有這樣才能真正讓住房地産價格回歸到合理的區間。