一、北京地王遲遲不開工

　　去年兩會，高房價成為最熱的話題。就在兩會之前，國務院發出了《關於促進房地産市場平穩健康發展的通知》，當所有人都對房産調控抱有希望的時候。3月15日，兩會閉幕的當天，北京成交了6塊土地，並誕生了三個地王。當時輿論一片譁然。一年多過去了，這三個地王工程進度如何呢？
 
　　北京北三環薊門橋邊的一塊空地，它外面的圍欄成了廣告板，隨處可見噴漆的小廣告。在鐵門上，可以看到"禁止停車"的紅色大字。在地的一角，一幢寫著科教總公司的大樓，樓上很多窗戶的玻璃都破碎了，既沒有使用，也沒有動工拆除的跡象。地面上荒草叢生，幾棵孤零零的樹和一幢殘破的兩層建築物，蹲守在荒地的中間，看不到任何施工建設的痕跡。

　　就是這塊其貌不揚的荒地，2010年3月15號，卻成為媒體爭相報道的對象。在北京市國土部門的公開競拍中，北京世博宏業房地産開發有限公司以17.6億元，超過拍賣起始價將近300%的價格，拿下這塊土地，實際樓面價格超過了每平方米3萬元。創造了新的地王。根據規劃，這裡將建設住宅、酒店以及公租房。約定開工日期是2010年10月30號，然而，至今這裡仍然沒有開工。世博宏業房地産開發有限公司已經被保利地産100%控股，記者聯絡保利地産，希望了解有關情況，但直到發稿時，仍沒有得到回音。

　　根據國土資源部《閒置土地處置辦法》"在城市規劃區範圍內，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地産開發的閒置土地，超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閒置費；滿2年未動工開發時，可以無償收回土地使用權"。保利地産的薊門橋地王已經超過了開工日期滿一年，北京市國土資源局官方網站顯示，並沒有徵收薊門橋地塊閒置費的任何信息。記者與北京市國土部門多次聯絡，直到發稿時為止，國土部門對此也沒有作出任何回復。

　　全國工商聯房地産商會會長聶梅生説，2007年出現過一批地王，2008年由於金融風暴，很多的房地産企業資金鏈開始緊張，房地産拿了地王就開發不下去了。

　　二、房價是否真的下跌

　　名噪一時的單價地王現在還在閒置，是按照規定繳納閒置費還是最終被迫收回，目前還不得而知，但項目轉讓給保利集團説明原來的業主北京宏業已經無力開發或者説看淡後市。眼下幾乎所有的房地産商都在上演悲情戲。有的打折有的哭窮。究竟房價是真的會下跌還是説僅僅"假摔"呢？

　　位於北京市東北五環邊的大望京CED區，記者從附近高樓上，拍到整個CED的全景，2010年3月15日遠洋地産購下的地王--大望京一號的工地。這塊地王項目已經在今年5月開工，正處在地面休整測量的階段，目前還看不到樓盤。

　　望京CBD區，曾是2011年最受地産界矚目的區域，匯集了SOHO中國、保利地産、遠洋地産、綠地集團等多個地産名門。同樣在2010年3月15日，遠洋地産經過了84輪競價，奪得大望京一號地，樓面地價高達27529元每平方米，創下當時的北京"單價地王"。然而，一年多的時間過去了,如今大望京一號的沉寂與當初的轟動形成了鮮明的對比。

　　在望京做了5年房産仲介的何斌現在還記得，大望京一號地王誕生的那一天，望京的二手房市場如同遭遇了一場強烈地震。

　　21世紀不動産北京安信瑞德加盟店高級經理何斌説，本來前一天説好要簽合同的，第二天業主突然不簽了，説要漲價了，大概每平米的幅度在三千到五千元左右。拍完地王之後，從一萬五六千元漲到兩萬元左右。到今年為止，橄欖城的均價都在三萬五千元左右。

　　北京市土地整理儲備中心網站公開信息顯示，大望京一號地塊掛牌出讓起始價15億元，經過84輪競價，遠洋地産以總價40.8億，逼退保利、萬科和中國煙草總公司等眾多頂級對手，將這一地塊收入囊中。遠洋的舉動就像一劑強心針，當天就帶動望京區域在售樓盤平地漲價四到五千元。然而，去年拿地後不久，就傳出遠洋要退地的消息，後來遠洋地産相關負責人專門進行了澄清。但有一點可以肯定，曾攪起千層浪的遠洋望京地王，經過一年半的時間，建設緩慢卻是事實。何斌告訴記者，遠洋望京地王正在進行地面的可實施性探測。並且，在記者拍攝前的一星期，望京的一些路上，就出現過遠洋地王的宣傳廣告。

　　與遠洋地産拿地時的高調大手筆相反，遠洋地王的宣傳顯得很低調。記者以購房者的名義，打通了這塊地王上將要開發的樓盤，遠洋萬和公館的電話。

　　遠洋萬和公館售樓電話人員説，萬合公館預計明年春天4、5月份開始銷售，現在房價還沒定。做北京的一線豪宅，要比現在望京賣的所有房子的價格都高，但是高多少錢，精裝修到什麼標準等等，都沒有定下來，但最終會影響到房價的制定。

　　為什麼從去年3月15號拍下地王到現在，一年半多的時間遠洋還沒有建成樓盤？這塊地王何時開發完成？雖然幾經努力，遠洋地産最終還是拒絕了記者採訪。業內人士分析認為，遠洋萬和公館不僅建設進度緩慢，而且定價也相當模糊，這都透露出一個信息，在高價拿地的前提下，遠洋地産不得不依靠延緩工期，挺過樓市調控期，並且調整樓盤産品的定位，以期拿到相應的利潤。

　　21世紀不動産首席分析師常智表示，望京周邊的樓盤，像融科橄欖城或首開那些中高端樓盤的價格也在三萬元左右，可以想象，如果一塊住宅用地的樓面價是兩萬四千元的話，它産品的定位、以後産品的設計跟定價還是有壓力的。

　　然而，遠洋地産的壓力卻不只望京地王這一處。2010年初，在拿下望京地王的同時，遠洋地産也在青島、上海拿下地王級項目。在國家樓市調控之前，遠洋地産在土地儲備上的風頭一時無人可比。但今年遠洋地産的公告顯示，截至10月底，遠洋地産今年實現的合約銷售為217億元，完成全年目標300億銷售目標的72.33%。然而，這一銷售回款和其負債相比仍捉襟見肘。公開報表顯示，截至2011年6月30日，遠洋地産流動負債約404億元，非流動負債194.8億元。負債率為61.29％，流動負債佔總負債比例為67.48％。而今年以來，與遠洋望京地王相鄰地段的新拍賣地塊，拍賣價比地王每平方米低了2萬元，更將遠洋地産推入了尷尬的局面。

　　21世紀不動産首席分析師常智説，今年四月份的時候，望京去年流拍的二號地和三號地重新拿到市場上來拍賣。其中二號地的成交價大約是七千八百元每平方米，而且只高於起拍價的10%左右，充分反應了投資商對土地價值的認識回歸為理性。

　　三、中信新城、亦莊地王，總價地王

　　大手筆拿地讓遠洋地産風光一時。但隨著房産調控的進一步深入，高負債開始給遠洋地産帶來資金壓力。原本還能靠高房價收回成本，而市場的調控、房價的走低，讓這個期望變得越來越遙遠。那麼在去年拿下總價地王的亦莊地塊，現在又是什麼狀態呢？
　　北京市大興區的亦莊，也是在2010年3月15號，中信地産有限公司以52.4億元，超過起拍價兩倍的價格，拍下了大興區亦莊住宅及商業項目（X1-1B）地塊，開發中信新城。11月底，地王項目里正在同時修建多個高層住宅，有一些已經進入封頂階段。而中信新城的售樓處裏卻顯得有些冷清，在暗訪的半個小時裏，只有包括記者在內的兩組人看房。

　　中信新城的工作人員告訴記者，一期房源已經基本賣完了，還剩少量小戶型。二期正在賣，主力戶型面積在140、170平方米，均價為23000元每平方米。

　　售樓處的工作人員告訴記者，中信新城在亦莊開發的這個地王項目，定位是低密度高端居住區，前期將開發19個樓盤，這在北京2010年誕生的地王項目中，屬於正在開發的規模最大的一個。那麼，銷售情況怎麼樣呢？記者在北京市房地産交易管理網上看到，中信新城一期開盤第一個月簽約率僅18%，開盤5個月以來，簽約率為70%，並不像售樓人員所説，已經基本售完。二期開盤一個月簽約率為27%。而且，在這樣低簽約率的情況下，售樓人員堅持表示，中信新城不會降價。

　　中信新城工作人員説，不會降價，一個是土地問題，再一個是自身建設成本的問題，再就是中信真的不差這點錢。一期的小戶型，説白了就是賺人氣，沒利潤。

　　根據當初競拍價格計算，這裡的樓面地價為每平方米1萬7千元左右，加上建築安裝成本、小區配套建設、稅費等，每平方米2萬3千元的售價確實利潤空間不高。在亦莊賣了4年房的仲介徐玉寶告訴記者，不僅是2010年3月中信新城拍下的地王，2009年，遠洋地産在亦莊的地王項目遠洋天著別墅，也一樣面臨利潤低，銷售不旺的問題。

　　21世紀不動産境界家園加盟店區域經理徐玉寶説，現在中信新城是均價兩萬五，遠洋天著總價在1200萬到2600萬之間。當初拿地的時候，中信新城樓面價在一萬三千四，遠洋天著在一萬八左右，基本上他們的利潤在兩倍以上，按説現在他們的報價基本上都不盈利。

　　徐玉寶還告訴記者，現在，亦莊地區二手房價格在每平方米1萬8千元左右，新房均價每平方米2萬2千元，以中信新城每平方米1萬7千元的樓面價來看，2萬3千元的定價就是賠本賺吆喝。即使這樣，亦莊的兩個地王項目還是難逃樓市交易量低迷，帶來的銷售困局。

　　徐玉寶告訴記者，現在開發商跟經紀公司進行合作，一二手聯動，經紀公司替開發商匹配客戶。但即使開發商和仲介合作，樓市的火爆早已不復存在，走出這一步，也無法解決根本的銷售難題。

　　徐玉寶説，當時一個門店二手房每月成交量20套左右，現在比較冷清，每月兩、三套房子。從情形來看，未來這兩塊地王的走勢有待觀察，現在現期的市場反應不是太樂觀。

　　四、房地産調控，房價迷離，開發企業何去何從

　　今年以來，房地産調控可以説是堅定而嚴厲。但房價依然撲朔迷離。房地産商也寄希望於地方政府能夠網開一面，在最後關頭扔下救命稻草。目前對於動輒幾十個億的地王來説，資金壓力是空前緊張。那麼，面對現實，開發企業又會何去何從呢？

　　對於北京北三環薊門橋邊的閒置地王，全國工商聯房地産商會會長聶梅生指出，土地沒有在合同規定時間內開發的狀況，在以前也有先例，當時主要是因為企業的資金鏈緊張，尤其是對地王這種高投入的項目的開發，更容易出現開發停滯。2010年8月，曾經有媒體公佈了一份閒置土地名單，名單顯示，北京的閒置土地有160宗，面積703公頃。有154宗土地的拿地時間是在2006年之前，僅有5宗土地的約定開工日期是在2006年之後。160宗土地約定開工日期最晚的是2007年7月1日，這意味著，這些地塊都已閒置了3年以上。拿地最早的閒置時間已經長達10多年。泛海建設在北京東四環附近購置的4塊土地閒置6年，6年期間，開發商僅靠坐收土地和房地産自然升值的利潤就超過200億元。聶梅生認為，土地掛牌出讓，使地方政府和企業之間形成了利益關係，而地王高額的土地出讓金，更讓地方政府作為收錢的一方，執法起來，缺乏底氣和力度。

　　全國工商聯房地産商會會長聶梅生表示，根據現在的政策，開發商必須交了全款以後才能拿到土地證，如果拍了地王后，又交了全款，又拿到了土地證，那麼土地出讓金是地方政府的財政收入之外的非財政性收入。所以一般來講，不到萬不得已，地方政府也不願意和開發商之間形成退地或者退錢或者收會的做法。

　　另一方面，北京去年以來房地産市場持續低迷。有的打出五折銷售的噱頭，有的還使出了饑餓療法。位於北京亦莊的合生世界花園售樓部裏，儘管前來看房的人寥寥無幾，但是工作人員告訴記者，距離一期的1000多套房源開盤，還有半個多月的時間。樓盤已于近期開始接受顧客繳納誠意金排號，並已發出300多個號。

　　工作人員説，他們肯定也不會開的太差，當天肯定全搶光。開發商專業做房地産的，如果達不到這個效果，就不用做了。

　　記者注意到，合生世界花園一共包括住宅和商業房源近2000套，此次預計開盤約1000套，其餘將陸續放盤。工作人員坦言，這樣饑餓似的營銷手段是為了給購房者製造出搶購的氣氛，促進樓盤的成交量。

　　工作人員還説，儘管已經有那麼多人在排隊，也不可以把其它盤放開，這是開發商的一個策略，跟老百姓的想法是不一樣的，物以稀為貴，要是多了，就沒有那麼多人去搶了。

　　工商聯房地産協會會長聶梅生告訴記者，由於下半年房地産市場的調控政策開始顯現效果，最明顯就是交易量的下降。幾大板塊的價格開始回調，像望京板塊，區域內的房屋庫存量上升，在這種情況下，開發新盤很難獲得良好的競爭力，所以會有開發商陷入建設和推盤進退兩難的境地。

　　全國工商聯房地産商會會長聶梅生表示，今年並不是升值很快的地塊，而且樓盤的積壓比較多，庫存量比較大。這種情況之下，開發商不敢再增加庫存。

　　而在21世紀不動産首席分析師常智看來，為了規避售樓又不賺錢的尷尬，像大望京一號、東升鄉薊門橋地王項目，甚至鋌而走險，冒著有可能違反國土資源部《閒置土地處置辦法》的風險，選擇"冬眠"，或者儘量減緩開發速度。

　　常智説，開發的速度主要取決於三點原因，第一，現在開發産品出來賣不是好時機，因為它不夠成熟，可能發展商會傾向於持有土地，過兩年等區域成熟以後，土地價值上升了以後他才開發。第二，資金方面會有一個問題。第三，現在還沒有對土地的産品定位，找出最佳、最理想的方案。這幾種因素都可能會導致開發商延後開發。

　　而對於地王頻出的現象，常智認為，在我國經濟結構轉型未完成前，地方經濟對房地産行業的依賴性非常大。同時，由於企業或個人手中的閒置資金找不到投資出口，都會向房地産業流動，這也就促成了當地政府和投資方，共同推動了"地王"的出現。而現階段房地産調控，雖然能遏制地王的出現，卻對於整治以往地王閒置的問題，起了消極的作用。

　　常智認為，現在開發商也受到限購，還有市場調控的壓力，本身它的資金回流也陷入一個非常困難的時期。那麼，政府是不是也考慮到目前這樣的情況，所以也沒有加大力度整治。

　　聶梅生認為，要解開地産企業利用鉅額地價，制約政府整治土地的問題，必須從土地的交易方式上，拆開政府與企業的鉅額資金關係。將一次性交付的70年土地出讓金，轉變為逐年繳納的房産稅，才能降低一次性土地交易給地方政府帶來的誘惑，避免地價上漲和地王的産生。

　　全國工商聯房地産商會會長聶梅生説，這屆政府把70年的土地出讓全部賣了，然後錢一把收回來，老百姓也不必去承受70年的租金這麼痛苦。一年一年地收房産稅，這樣就回歸到一個正常的、理性的軌道，地王的增加問題就可以從根本上得到一些制度上的解決。

　　半小時觀察：政府繼續調控房地産，瘋長了的房價被拴上韁繩

　　高價麵粉必然帶來高價麵包，就在今年以前，幾乎所有的地産商對此都深信不疑，不但房地産企業瘋狂拿地，就連一些從來都沒有經營過房地産業務的企業也擠進來想分一杯羹。於是，在過去的兩年中，北京地王頻出。但是隨著調控手段進一步嚴厲，特別是今年北京執行的限購以及金融機構的限貸政策，大部分投資需求被擠出。最近，溫家寶總理、李克強副總理都進一步強調，明年要繼續嚴格的房地産調控政策，讓房價放緩上漲的腳步。這樣的政策信號讓市場信號更加明確。看來，瘋漲了10年的房價，終於被栓上了韁繩，而對於那些拿到地王的開發企業來説，也該調整一下自己的市場策略了。