自“京十五條”頒布實施之後，以剛需為主導的北京新建商品住宅（不包含保障房）市場成交冷淡，而相對於普通住宅市場的低迷，豪宅市場成交相對較好，成交佔比和業績佔比均連續攀升。據鏈家地産市場研究部統計，2011年北京豪宅銷售超500億元，成交佔比為3年來最高，而亞豪機構統計數據顯示，僅2011年12月北京公寓豪宅就勁銷40億元，佔市場總銷售額的三成。

　　高端項目穩步上升

　　據了解，2011年期房新入市項目有208個，簽約套均總價在500萬元以上的有44個，簽約率為31%，只比整體簽約率低了10%左右。鏈家地産首席分析師張月認為，雖然2011年樓市調控政策使投資性購房被排除在限購門檻之外，整體市場新建商品住宅成交量縮水嚴重，但相對於剛需市場的滯銷情況，高端項目卻表現較為良好。即使限購，基於投資和改善的兩種意願依然較強。在房價沒有得到有效平抑之前，購房者交易的“投資化”行為不會在短期內消除，因此，高端物業的成交還會保持上揚的趨勢，未來在新建商品住宅市場的成交比例還會上漲。張月認為，大部分購買豪宅的人群具備較高的投資意願，由於城區項目具備更高的稀缺性，其在交通、教育、周邊配套設施等方面也具備成交優勢。從升值潛力來看，東城、西城、朝陽、海淀四個區域最為明顯，如釣魚臺七號院、天安國匯、緣溪堂等項目，單價與去年相比上漲幅度都超過3成，由於這部分購房群體定位特殊，要求具備充分的購房實力，不太會因為商品房市場整體低迷而調低售價，預計後市價格依然會以穩步上升為主。

　　競逐熱土看準需求

　　亞豪機構副總經理高姍分析，公寓豪宅代表住宅開發的最高水平，當然資金投入和産出規模也都很大。2011年公寓豪宅成交量大漲推升房價走高，並成為刺激豪宅項目加速上市的核心動力。因為在政策調控壓力下，在房地産市場中尋找細分市場，是眾開發商的當務之急，而中低端市場拼價格的競爭手法，正在扼殺企業的利潤空間，不過，隨著土地價格的高企，在成本壓力的倒逼之下，一些以往開發普通住宅為主的開發商不得不轉而開發高端項目，可以預見未來豪宅市場將成為被競相追逐的熱土。高姍認為，轉型高端的開發商除了要面對市場壓力外，開發豪宅的資金投入規模、資金回籠週期、産品與建築的品質標準等多個方面都與普通住宅項目大不一樣，雖然公寓豪宅的市場表現沒有受到低迷市況的過多影響，但如果開發企業盲目樂觀，沒有細緻雕琢産品，了解客戶需求，依然會造成項目滯銷。

　　晨報記者 趙昀