什麼樣的房地産稅才有效

　　易憲容

　　房地産稅在上海與重慶已經試點一年有餘了，但是從市場的反映來看，徵收房地産稅對遏制高房價起到的效果十分有限。

　　無論是對房地産的投機炒作還是過度需求，房地産稅能夠起到重要的作用。一般來説，房地産稅的課稅對象只限于土地及房屋。在計算稅基的時候，房地産的抵押貸款即負債不得扣除。而且房地産稅在大多數國家都屬於地方稅，為地方政府財政收入最重要的一部分。如美國1996年地方財政收入1萬多億美元，其中房地産稅就佔20%以上。

　　依照各國現行稅制，每一筆土地及房屋都得徵稅，都得根據政府定期查定之價格加以計算徵定。為了課稅的目的，政府通常在每隔一階段就會對所管轄區域內之房地産進行一次估價，每幢房産應納稅根據查定價格加以計算。而這種查定的價格，在進行下一次查定價格之前，沒有重大事故發生，不得變更。

　　政府在查定房地産價格時可能有以下的幾種方法：一是市場交易法；二是成本法；三是資本法。對於以上三種方法，由於歐美國家房地産市場較為發達，市場交易法應用得最為普遍，特別是對自用住宅的估價，這種方法更是便利。無論是哪一種方法，對於房地産稅基的認定，都會用明確的法律來規定，以便減少房地産課稅的隨意性與不公平性。各國房地産稅多采用單一稅率。

　　同時，如同個人所得稅的徵收一樣，房地産稅的徵收同樣對某些特定住房設定優惠減免辦法。其優惠減免對象通常包括：政府機構所持有的房屋；宗教、教育、慈善或非營利機構所擁有的房屋；自用住宅及個人收入低於某一水準或年齡高於某一水準者所持有的房屋。

　　要徵收房地産稅需要一定的基礎條件，一是詳實的不動産登記資料(即每一套住房都必須要清楚的檔案，誰持有、交易價格是如何變化的等，如人的檔案一樣)。二是用科學的方法對房地産進行成本估價；三是政府的稅收徵管能力。如房地産稅的稅基、稅率及其他稅種之間的關係、中央與地方之間稅收分配、徵稅的減免與優惠對象確立等，只有在這些方面創造條件，房地産稅的開徵才能有效地進行，並達到開徵房地産稅的目標。

　　所以要開徵房地産稅就得先對現有的住房進行全面普查，在此基礎上建立起住房的歷史檔案。然後要建立起公平公正的房地産稅收制度，以此來確定對不同的住房採取不同的稅收優惠減免。

　　如果説沒有這些基礎條件，那麼房地産稅收制度能夠起到的作用是十分有限的。退一步，如果這些條件不成立，要遏制高房價就得先從住房交易流轉環節入手，採取嚴厲的住房交易稅及住房交易所得稅。等房地産稅的基礎條件滿足後再徵收，這樣可能會好一些。

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