在近期鄂爾多斯的飯局中，談論得最多的就是高利貸問題。

　　一位小貸公司人士稱，他幾乎天天都會聽到新的事情發生：“今天聽説有一對夫妻欠多少億被抓起來了，昨天聽説一個人欠13億元自首了，大前天聽説有人跑路了……”

　　有時候這些傳言有名有姓，有時候情節則模糊不清。而若不是事關己身，幾乎沒有人去關心事情的真假。

　　今年下半年以來，鄂爾多斯市發生多起高利貸崩盤事件，多名涉足高利貸者因資金鏈斷裂而逃跑甚至自殺。首都經濟貿易大學教授戚聿東認為，目前我國部分地區民間高利貸愈演愈烈，風險逐步加大，如不採取措施加以控制，有可能引發部分地區的金融問題。

　　“每一起嚴重事故的背後，必然有29次輕微事故和300起未遂先兆以及1000起事故隱患。”——這是德國飛機渦輪機的發明者、德國人帕布斯海恩提出的一個飛行安全法則。

　　套用在當前的鄂爾多斯，這一法則亦揭示出某種真實。

　　風暴邊緣的鄂爾多斯，正陷入與溫州版本不同的地産借貸恐慌。故事不乏細節，問題是，惶恐將如何演變？

　　中富跌倒

　　“幾乎所有的高利貸都和房地産有關。”鄂爾多斯一名當地企業家告訴記者，“中富公司的事情是鄂爾多斯民間借貸危機的典型代表。”

　　9月24日，鄂爾多斯市中富房地産開發有限責任公司（下稱“中富”）法定代表人王金福自殺身亡（詳見本報10月13日報道《鄂爾多斯地産商自殺：中富兩套方案 清償3.2億債務》），多位知情人士透露，還不起高利貸是其自殺的重要原因。

　　中富公司的數據顯示，公司于2008年投資開發“國電富興園小區”項目，工程總造價約1.93億元，在經營過程中一直沒有獲得銀行貸款，而是通過高利貸融資2.63億元。

　　一名債權人告訴記者，中富的利息為每個月3分（3%），3個月一結。一直以來，中富的還款非常準時，因此她又從別人處借錢放到中富，至今投入中富的資金已達2000萬。

　　因為從銀行無法獲得貸款，從民間借的高息進行房地産開發是鄂爾多斯許多房地産商的做法。

　　根據住建部政策研究中心參與完成的鄂爾多斯《中國民間資本投資研究報告》，截至今年2月底，鄂爾多斯銀行系統房地産開發貸款餘額為59.7億元。在360.7億元的投資規模中，僅佔到不到16.55%。在鄂爾多斯，房地産開發資金主要來自於民間借貸。

　　“在鄂爾多斯市，每一個房地産項目都要向民間資本借錢，一般是40%-50%的資金來自民間資本，有些樓盤甚至所有資金都來自民間資本。”戚聿東介紹。

　　中富正是其中典型，2.63億借款大多用於支付1.37億工程款以及利息。

　　這無疑是一個危險的決定。杠桿融資是房地産開發模式中的重要部分，如果從銀行獲得房地産開發貸款，利率不過在基準利率基礎上進行有限上浮。今年中，鄂爾多斯一家房地産商告訴記者，銀行利率普遍上浮20%以上，甚至達到50%，但即使這樣，年利率也不過10%左右。而民間借貸年利率一般在30%以上，甚至更高。

　　但隨著今年信貸政策緊縮，各大銀行紛紛收緊貸款。華夏銀行鄂爾多斯分行的一名員工透露，起初銀行還能對部分房地産項目提供2億元的貸款，大約也能佔其開發資金的60%左右，現在已經停止向房地産項目發放任何形式的貸款。

　　目前鄂爾多斯的民間拆解利率已經達到月息3分5（年利率42%），甚至5

　　分（年利率60%），而且很難借到錢。

　　按照月息3分計算，2.63億借款每個月要支付的利息為789萬元。“僅支付利息的壓力就非常大。”一名鄂爾多斯房地産商表示。知情人士告訴記者，對於很多房地産商來説，壓在他們身上最重的石頭，不是樓盤積壓，而是高額的還款利息，很多人無奈之下再借高利貸用於還息，從而進一步擴大風險。

　　在企業資金週轉不足時，通過民間借貸方式週轉本無可厚非，但鄂爾多斯房地産企業的危險在於將短期借貸長期化。例如中富公司，一名債權人告訴記者，她從前年開始以3分利息借給公司錢，直到出事前一直按期收取利息。

　　一位投資集團負責人毫不避諱：“他們（房地産商）從我手裏借到錢，肯定是反手就用來支付借貸利息，這樣的風險太大了。”

　　借貸無門

　　中富“國電富興園小區”項目的總建築面積107870.65平方米，其中住宅面積80001.98平方米，商業用房面積22925.46平方米，其中住宅項目于2010年開盤銷售，已經收回首付款817.053萬元，尚有約1.5億應收貸款。

　　記者從中富公司了解到，1.5億應收貸款均為住戶的銀行按揭貸款。

　　在房地産開發模式中，用銷售收入支持工程繼續施工是資金鏈上的重要一環。在鄂爾多斯，購房者在買房時支付30%的首付款，剩餘70%從銀行辦理按揭貸款。銀行貸款一次性支付給開發商，然後由購房者分期還給銀行。

　　一名當地商業銀行人士介紹，該行對購房者在沒有房地産公司擔保的情況下不會發放按揭貸款，即使是能發放，資金也非常有限。有業內人士告訴記者，在銀行用房屋辦理抵押貸款也很困難。

　　實際上，按揭貸款是售房收入的大頭，無法獲得按揭貸款大大增加了房地産商的資金壓力。

　　一名當地從事過房地産開發的人士告訴記者，在銷售時，會和購房者簽訂一份協議，由房地産公司負責辦理銀行按揭貸款，並申明如果按揭辦理不下來可退房。

　　但今年以來已經發生多起按揭貸款無法辦理事項，房地産商也不願意退房。

　　“我去找開發商，他説，好不容易賣出去一套，怎麼可能退呢！”一名受購房者委託與開發商理論的當地媒體記者説。

　　此外，銀行的開發貸也全面收緊，使得房地産商無論在開發的前期、中期或者後期，都面臨資金困難。

　　一名當地中型房地産開發企業融資部門人士告訴記者，公司無法從銀行獲得貸款，今年以來一直在多方籌集資金。但當地的小額貸款公司已經借不到錢了，正在打聽通過信託公司或者房地産基金的方式融資。

　　鄂爾多斯地産資金鏈崩盤寓言

　　鄂爾多斯融源泰小額貸款公司的工作人員介紹，房地産商在公司放款的“黑名單”中，因為公司與銀行有協議，銀行部門在協議裏明確規定不許給房地産項目提供資金。

　　根據相關規定，小額貸款公司不得吸收存款，只能用自有資金放貸，但可以從銀行獲得不超過自有資金50%比例的銀行貸款用於經營。

　　該小貸公司工作人員透露，除了協議上規定的條款以外，銀監局和金融辦還會不定期的到公司檢查，防止小額貸款公司擅自向房地産項目提供資金。

　　另外據鄂爾多斯當地媒體的調查，部分小額貸款公司從來沒有“給房地産項目貸款”的業務。一名小貸公司人士表示，小額貸款公司提供的貸款都是短期的，而房地産的資金回籠卻是長期的，並不匹配。

　　而且記者從多家小貸公司了解到，今年公司資金非常緊張，早就無錢可貸。“我還想貸款呢，你告訴我哪可以借到錢。”一家小貸公司負責人半開玩笑地説。

　　當地的很多民間借貸人也對房地産亮起了紅燈，雖然這曾經是他們重要的放款對象。

　　一名當地投資公司經理説，許多熟人希望從他這裡借錢，但他最後的選擇只能是一聲對不起。“我們不得不謹慎。而且現在房子很難賣得動，資金流回不來，放出去的這些錢肯定不知道何年何月能收回了。”

　　多位當地人士告訴記者，人們已經紛紛開始往回要債，尤其是借錢給房地産商的。“人們心裏都清楚，錢放到哪去了，還不是房地産？現在只有能源企業還能借到些錢。”

　　房市，繁華不再

　　資足抵債但現金流嚴重不足，是許多房地産商的現狀。

　　目前中富公司項目主體工程已經完工，根據中富公司評估，資産為4.91億元，負債2.63億元，資産負債率約為53%。

　　但一分錢難倒好漢，2011年以來，鄂爾多斯的房地産已陷滯銷狀態。

　　根據鄂爾多斯地稅局數據，2011年上半年鄂爾多斯市房地産稅收入約4.2萬元，同比增長28%；2010年上半年稅收收入約3.04萬元，同比增長68%。

　　兩相對比，2011年房地産稅收收入的增幅大幅度下降。而且業內人士介紹，今年上半年的4.2億稅收中可能有一部分是去年銷售的房子，今年下半年房産稅的增速可能更低。

　　鄂爾多斯的房地産早已顯現泡沫。

　　據一家地産調查機構的調查，鄂爾多斯平均每人擁有房屋2.7套。一個三口之家的房屋擁有數量多者達到七八套。

　　據鄂爾多斯當地媒體報道，全市共有房地産企業442家，幾乎每一個能源企業均有房地産開發業務。2010年，鄂爾多斯房地産開發實際施工面積2696萬平方米，但鄂爾多斯各旗鎮總人口才160萬，市區人口逾65萬。如果按照65萬人口計算，僅2010年施工的房産就夠為每個人提供41平米的住房。

　　而且還有房地産商，包括外地房地産商在不斷進入鄂爾多斯。滯銷之中，房價紛紛下跌，而降價成為許多房地産商的選擇。

　　一名當地人士告訴記者，自己的房子去年價格在9000元每平米，而今年這一地區新房價格不過8000元每平米。

　　另據一名長期觀察鄂爾多斯房地産人士的觀察，今年以來房地産早已有價無市，打折促銷不斷。“最典型的是綠城項目。”這位房地産觀察人士説。

　　他提到的是位於烏蘭木倫河畔的城投綠城成園項目。該項目宣傳冊介紹，銷售價格為每平方米6900元。但這一項目位於鄂爾多斯康巴什新區CBD，是鄂爾多斯令人矚目的豪宅之一。6900元的價格不僅開創了鄂爾多斯銷售價格的新低，也遠遠低於部分中低端地産的價格。

　　據當地人介紹，2005年時鄂爾多斯房地産的均價在每平方米1000元左右，2006年時大約在1500元，到2007年時均價達到了5000多元，平均漲幅約3倍。而2009年時，房價再次大幅度上漲，達到7000-8000元左右，2010年房價小幅上漲，普遍漲幅為600-700元，當時，一些高檔住宅或商業地産售價已達到2萬-3萬每平米。

　　綠城內部人士介紹，一定程度上，6900元/平米的價格已經低於成本價，但即使是如此低的價格，開盤銷售後還要推出優惠，最低折扣將能達到9折。

　　國內豪宅開發商星河灣在鄂爾多斯則採取了令人嘆為觀止的營銷手段。“星河灣請了四個銷售代理公司，包下鄂爾多斯的多家酒店，幾乎天天請人吃飯。”前述房地産觀察人士介紹，他笑稱：“在鄂爾多斯幾乎所有有錢人應該都吃過星河灣的飯。”

　　據了解，星河灣在鄂爾多斯擁有約500名營銷人員，樓盤每星期都有宴會或者其他形式的活動，來邀請消費者參加。此外，公司不惜血本在各大媒體投放廣告，就連鄂爾多斯的機票上也被攻佔。公司還準備包機邀請客戶到廣州星河灣參觀旅遊，費用全部由公司承擔。

　　然而即使這樣，星河灣的銷售業績也並不理想。據星河灣銷售人員透露，星河灣目前成交量將近200套，但大部分只是交了定金，並未簽約。如果按照價格每平方米2萬計算（實際價格折後不到2萬），200套住房的銷售量大約20億元，而星河灣進入鄂爾多斯市市場時，宣稱的目標是開盤百億。

　　2009年，星河灣在上海浦東的項目開盤首日創造了“6小時40億”的奇跡，2010年在太原的項目開盤首日認購金額又超過上海。

　　星河灣的營銷方式和銷售境況，在今年的鄂爾多斯各大樓盤中並不少見，比如伊泰華府世家在開盤首日也舉行了大型的開盤活動，而等待時機開盤的泰悅府，目前239套房，也才內部陸續認購了20余套，不足供應量的十分之一。

　　一些本土開發商在萬般無奈之下，把項目的開盤日期一推再推。今年以來，鄂爾多斯的開盤項目寥寥無幾