本市普通住宅標準調整，大量因房價上漲而導致的“偽豪宅”將摘帽，享受優惠稅收政策。昨天，市住建委、市地稅局出臺《關於公佈北京市享受優惠政策住房平均交易價格的通知》，新政自今年12月10日起執行。

　　普通住宅降低門檻

　　普通住宅認定標準主要涉及小區容積率、房屋建築面積和區域平均交易價格，一旦交易房屋被認定為普通住宅，將可享受相應的稅收優惠。

　　此次出臺的新標準對交易價格做出調整，將過去按總價計算改為以每平米單價計算。根據通知，本市享受優惠政策住房平均交易價格調整為：以2010年全市住房平均交易價格1.8萬元/平米計算，分環線區域和方位進行系數調整。該系數首先將本市分為南北兩大區域，再細分為四環內、四環至五環、五環至六環、六環外。

　　調整後，本市享受優惠政策普通住房的價格上限是：四環內北部地區為38880元／平米、南部地區為34560元／平米，四環至五環北部地區為32400元／平米、南部地區為28080元／平米，五至六環北部地區為25920元／平米、南部地區為21600元／平米，六環外地區為17280元／平米。

　　依照這一標準，本市普通住宅標準得以放寬。全市住房平均交易價格和區位調整系數將根據北京市住房市場變化等情況適時調整和公佈。

　　稅收優惠範圍擴大

　　隨著普通住宅標準放寬，更多住宅將享受優惠政策。根據規定，個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。對個人購買普通住房，且該住房屬於家庭（成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，減半徵收契稅。對個人購買90平米及以下普通住房，且該住房屬於家庭唯一住房的，按1％稅率徵收契稅。

　　■新標準計算公式

　　每平米價格上限＝平均交易價（18000元／平米）調整系數1.2

　　北京市享受優惠政策普通住房的標準應同時滿足以下三個條件：住宅小區建築容積率在1.0（含）以上；單套建築面積在140（含）平米以下；實際成交價低於同區域享受優惠政策住房平均交易價格1.2倍。

　　根據最新規定，北京市享受優惠政策住房平均交易價格調整為：以去年全市住房平均交易價格為1.8萬元／平方米計算，分環線區域和方位進行系數調整，調整系數為四環內北部1.8、南部1.6，四至五環北部1.5、南部1.3，五至六環北部1.2、南部1.0，六環外0.8。

　　南北差異定標準吻合市場

　　■觀點

　　多名業內人士表示，此次出臺的新標準更加細化，也較符合當前市場發展。

　　首先，按照環狀區分南北部，更加細化，之前的非普通住宅標準僅按照環狀區分。而北京房價南部和北部差價比較大，同樣的五環，可能北五環房價比南五環高30%以上，新標準明顯考慮得更加合理。

　　其次，提高了普通住宅標準，基本吻合市場當下發展。舉例來説，以東五環外普通住宅項目遠洋一方為例，成交均價1.8萬元左右的90平米兩居，成交總價為162萬元。在之前需要歸類為非普通住宅，契稅按照3%繳納，當繳納4.86萬元。而在12月10日以後，同類型價格的房源將歸類為普通住宅，首套房的話最低只需要繳納契稅1.62萬元。如果只為自住，將節省稅費3.24萬元。新政明顯在打擊投資投機的同時保護了自住。樓市調控組合拳的威力更大，可執行時間也更長。

　　新標準會解脫更多“偽豪宅”

　　目前國家正在調控房價，本市提高各區域普通住房標準上限，對房價有何影響？

　　中央財經大學稅務學院副院長劉桓表示，房價受土地成本等因素影響更大，新政對於房價的影響還是有限的。本市整體房價受此政策的衝擊應該不會有太大的波動。

　　劉桓同時認為，這次從整體看，普通住房標準還是放寬了，這使得一些此前不在普通住房範疇內的“偽豪宅”，今後也會變身成“普通住房”。也就是説，這些房屋需要繳納的稅費還是會減少一部分，對於本市消費者來説，還算是比較有利的一項新政。

　　中央財經大學財經研究院客座教授劉玉章認為，近年房價上漲後，此前的普宅標準明顯滯後，很多剛需享受不了普宅優惠政策，此番修改將使其更符合北京市場的實際情況，也貫徹了國家關於房地産市場調控的有關規定。

　　“偽豪宅”減稅負可超10萬元

　　鏈家地産副總裁林倩認為，在目前的房價背景下，新普通住宅認定標準適用樓盤的範圍更廣，對非豪宅的購房者而言，大多數稅費負擔均有所減輕。有四類“偽豪宅”得到解放，房産交易稅負減少額度超過10萬元。

　　>>第一類

　　90-140平米普宅減負超10萬

　　過去實行總價標準，但在高房價的背景下，六環路內的購房面積一旦超過90平米，基本都會被劃入“非普通住宅”。而根據新標準，只要不超所在區域單價上限，改善性和部分“一步到位”的剛性購買需求可延伸到多數90平米-140平米的房屋，稅負減少額度超過10萬元。

　　>>第二類

　　五環至六環住宅稅負減7萬

　　五環路-六環路的大興、房山等地多是剛需人群首次置業的集中區域，根據舊標準，這裡的普宅標準是總價在100萬元/套，而這一區域的實際購房平均總價超舊標準近50萬元，多屬“非普通住宅”。新標準足以將六環內多數“非普通住宅”重新定義，剛需首次置業稅負減少7萬餘元，大大增加剛需的購房籌碼。

　　>>第三類

　　部分中低端洋房按普宅繳稅

　　部分區域如通州新城、亦莊等板塊相對封閉，購房流動較弱，區域成交較多的中低端洋房價位稍高，舊標準下多被打入“非普通住宅”範疇。新標準上限空間較大，部分中低端洋房可按普宅繳稅，減輕了類似的特殊購房者的稅負。

　　>>第四類

　　北部住宅重新合理定位

　　根據新標準，六環路內各環線北部價格上限，均較南部高3600元/平米，極大降低了北部住宅因價格高於南部，舊標準下一概而論被“誤判”的可能性，尤其是對於南北價差最大的四環內購房者來説，北部購房需求最高將會節省稅費11余萬元。

　　■時限

　　12月10日

　　執行新標準

　　購買新建商品住房的納稅人：以申報繳納契稅時點的普通住房標準，界定是否享受相關稅收優惠政策。

　　二手住房交易的納稅人：以辦理存量房買賣合同（網上）簽約時點的普通住房標準，界定是否享受相關稅收優惠政策。

　　■提醒

　　覺交易價偏低

　　可向政府反映

　　禁開發商強制

　　代收代繳契稅二手房計稅價格

　　可核定徵收

　　問：對於納稅人而言，大家很關心影響房屋價值的正當理由有哪些？

　　答：有關部門介紹説，依據房地産估價理論，正當理由是指客觀的、實際影響存量房價值的因素，如房屋的環境因素、質量因素等。在新的存量房交易計稅價格核定辦法中，已經考慮樓層、房屋類型、建築年代等明顯影響房屋價值的因素。除此之外，如果納稅人認為其房産交易價格雖然明顯偏低但有正當理由的，可以向主管稅務機關提供相關情況，由主管稅務機關研究提出處理意見。

　　禁開發商強制

　　代收代繳契稅

　　問：開發商可否強制代收代繳契稅？

　　答：不可以。開發商強制代收代繳稅費，甚至以此作為交房條件的，消費者可以向市、區地稅部門和房屋管理部門進行投訴或舉報，一經查實，嚴肅處理。

　　二手房計稅價格

　　可核定徵收

　　問：存量房交易計稅價格是如何確定的？

　　答：對於納稅人申報的存量房交易價格符合存量房交易價格評估值的，按照申報價格徵收各項稅款；對於申報的存量房交易價格明顯偏低且無正當理由的，按核定計稅價格徵收稅款，有正當理由的，按申報價格徵收各項稅款。核定計稅價格參照存量房交易價格評估值確定。

　　■關於二手房

　　二手房交易徵稅嚴格依據評估價

　　隨著普通住宅標準的調整，最低計稅價提高，也就是在購買二手房時，評估價提高。針對此前存在的陰陽合同問題，新政強調對存量房交易相關稅收徵收嚴格以評估價為稅基、嚴厲打擊陰陽合同等。

　　所謂陰陽合同，是指合同當事人就同一事項訂立兩份以上的內容不相同的合同，一份對內，一份對外，其中一份並非實際成交價格，相對較低，以逃避國家稅收；對內的一份則是真實成交價。陰陽合同屬違規行為，在給當事人帶來非正當利益的同時，也會給當事人在合同履行中帶來一定的法律風險。

　　據介紹，二手房交易價格評估值，將作為稅務機關判斷納稅人申報的合同成交價格是否偏低以及核定計稅價格的主要依據。對於二手房交易相關稅收的計稅價格，以交易雙方簽訂的合同成交價格為依據，但申報的成交價格低於本市制定的存量房交易價格評估值且無正當理由的，將按存量房交易價格評估值核定計徵各項稅款。

　　評估值據最近七季度房屋交易確定

　　本市運用房地産批量估價技術方法，依據2010年-2011年三季度全市二手房交易樣本，確定二手房交易價格評估值。

　　批量評估是指在給定時間對大批量而非單宗房地産，使用統一的標準方法和共同的數據借助計算機輔助評估，並對評估結果進行統計檢驗和分析的技術方法。具體技術路線：一是選定基準住房；二是按照成片、連續、同質等原則，劃分成若干區域，通過市場調研、交易比對等方法，利用交易樣本數據，得到各區域基準住房的評估值；三是選出區域中房屋品質、價格明顯高於其他小區的項目作為特殊項目，單獨確定小區住房的評估值；四是確定基準住房的修正系數，修正因素包括建成年代、房型、樓層等要素；五是將各區域及小區住房的評估值下浮一定比例，作為評估存量房交易價格的基礎，再結合上述修正因素，確定存量房交易價格評估值。例如，某區域存量房交易的批量評估的評估值是2萬元/平方米，但是考慮其建成年代較早、房型和樓層較差等因素，按評估值下浮一定比例並用修正系數修正後，該房屋的交易價格評估值可能小于2萬元/平方米。

　　■釋疑

　　新政是否意味放開樓市調控

　　兩項政策疊加調控收緊

　　一名業內人士表示，新標準的發佈，肯定會被市場認為是利好，特別是對商品房市場來説，契稅減少，可能會吸引不少人入市。也有部分人認為，是調控政策適度放鬆的表現。

　　不過北京中原地産市場研究部總監張大偉表示，兩項稅費調整綜合起來看，其實是繼續收緊調控。北京之前調控政策主要落實在抑制非理性購房投資需求上，本次出臺的提高普通住宅標準，更是落實了調控細節，減少自住需求的稅費負擔，樓市調控政策更加人性化。

　　張大偉表示，兩項稅費調整必須綜合看待，如果簡單地看其中一項可能會誤讀為收緊或者放寬調控，實際上兩項政策疊加來看，收緊的意味更強，這兩項政策既是稅收政策，也是房地産調控政策，提高計稅標準繼續收緊投資購房，另外普通住宅的認定標準回歸市場，也有可能會在後續出臺的試點房産稅或者物業稅中起到比較重要的作用。保護自住，打擊投機，對市場也存在一定的調控威懾作用。其中可能減少的期房契稅因為屬於交房才繳納，對購房者的決策並不大。

　　■市場反應

　　二手房購房者或集中過戶

　　根據地稅局此前發佈的政策，第二套房以上依然不享受契稅優惠，目前的契稅優惠主要針對的是第一套房，第二套房以上購房者依然需要繳納3%契稅。也就是説，此次普通住宅標準的調整，僅針對首次購房者。對購買二手房者的影響，主要體現在最低計稅價的調整上。

　　張大偉預計，由於最低計稅價提高，也就是在購買二手房時，評估價提高，二手房購房者不能通過做低評估價避稅了。在12月10日前，可能會有部分二手房購房者集中過戶，但是因為市場的絕對低迷，預計總量不會太多。可能會在部分工作日超過500套，預計可能出現一波網簽量上漲。但是相比去年出現一些政策末班車時動輒2000套已經不可同日而語。

　　此外，新政策可能會引導開發商增加開發中小戶型自住需求房源，計稅標準的改變，雖然影響購房者成本最多只有2%，但是對於目前市場情況來看，將影響開發商多設計銷售中小套型的剛需房源，而目前市場銷售情況良好的項目，也大部分是底價剛需房，北京樓市已經明顯見到了調控效果。

　　■購房者反應

　　喜

　　東北五環外追捧新標準

　　段小姐對新標準非常期待，她在東北五環外購買了一套房，單價2.5萬元/平米，房屋面積80多平米，總價200多萬元。按照舊標準，她購買的房是非普通住宅，需要繳納6萬多元契稅。如果新標準實施之後交房，她將只需要繳納房款的1%作為契稅，即兩萬多元，能省下4萬多元。

　　不過，如果段小姐在12月10日之前必須繳契稅，僅幾天的時間，可能就需要多繳4萬元，這對部分購房者也不公平。按照繳納時間，很多開發商按時交付的，可能反而會多繳稅。

　　憂

　　三環小戶型怕“被豪宅”

　　任女士看中了三環內一套小戶型二手房，房屋面積40平米，單價4萬元/平米，總價160萬元。任女士是首次購房，容積率也在1.0以上。按照舊標準，她購買的房源算普通住宅。但按照新標準，這套房屋的單價超過3.888萬元，如果任女士在12月10日後簽約買下這套小戶型，這套房將不再按照普通住宅徵稅，她需要繳納的契稅和現在相比，要從1.6萬元增加到4.8萬元，要多掏3.2萬元。

　　一名業內人士表示，新標準出臺後，熱點區域或稀缺房源的區域，小戶型將會“被豪宅”。

　　■新政背景

　　標準不變房價漲出“偽豪宅”

　　11月上旬，大興100余名在五環外購房的業主，因購買90平米以下但總價超過120萬元的新房，需要按非普通住宅繳納3%的契稅，於是維權抗議，稱“五環外蝸居被豪宅”。

　　按照此前標準，“被豪宅”的房源不在少數。有業內人士透露，根據統計，10月份北京成交的商品房中，有90%的期房是“非普”，80%的二手房也超過了普通住宅標準。

　　此前標準為，對個人購買普通住房，且該住房屬於家庭唯一住房的，減半徵收契稅；如該住房小于90平方米減按1%稅率徵收契稅。但需同時滿足“容積率在1.0以上、單套建築面積在140平米以下、實際成交價格低於同區域住房平均價格1.2倍以下”這三個條件。

　　根據北京市住建委2008年底出臺的“關於公佈北京市享受優惠政策住房平均交易價格的通知”，“三環以內總價人民幣215萬元/套、三環至四環之間175萬元/套、四環至五環之間165萬元/套、五環以外100萬元/套”是享有優惠政策的住房價格。這意味著，只要五環以外的房子超過120萬，即不能享受稅收優惠。

　　北京中原地産市場研究部總監張大偉認為，由於此前三年未調，普通住宅標準的確存在認定過低、同市場實情不符的問題，房價上漲而標準不變，就會增加部分中低收入人群的置業壓力。

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