“尊敬的客戶，我行將於2012年1月1日起執行央行新利率，請適當增加月還款額，詳情請諮詢貸款行。”這是背負房貸的陶小姐近日接到的銀行提示短信。

　　房貸是目前大多數購房家庭開銷最大的一項，房貸政策每項調整都牽動著大家的神經。2011年2月9日、4月6日和7月7日，央行分別進行三次加息，5年期以上貸款的基準利率從去年年底的6.40%，漲至現在的7.05%。

　　因為房貸利率大多按年調整，元旦以後，對於選擇“按年調整利息”的房貸客戶，各銀行開始執行去年三次加息後的房貸利率。不管是採用等額本金還是等額本息的還款者，或許都將面臨月供增加上百元不等的局面。

　　新標準執行後還款額激增

　　記者從多家銀行了解到，利率調整後不少貸款人的月供數額都有所上漲，以一份30年期的100萬元房貸為例，如果以等額本息方式還款，按去年初6.40%基準利率計算，月供需6255.06元；若按新利率7.05%計算，月供需6686.64元，即每月將多還利息431.58元。需要注意的是，客戶如果還按照去年的月供額還款，將導致還款不足，産生不良徵信記錄。

　　也有工作人員介紹，由於客戶辦理貸款的時間段不同，面臨的利率調整情況各不相同，因此客戶需多承擔的房貸部分也各不相同。根據房貸申請時間段，貸款者因為加息而增加的月還款額從167.39元至431.58元不等，全年增加還款額為2008元至5179元。2011年7月7日以後申請到房貸的購房者，還款額不變。

　　採訪中，銀行信貸人員還以貸款30萬元30年期限細算了一下月供族的還款變化情況：30萬元貸款30年，按照6.40%利率計算，等額本息每月還款1876元；等額本金每月還款2433元，逐月遞減。按照7.05%利率計算，等額本息每月還款2006元；等額本金每月還款2595元，逐月遞減。從計算可以看出，利率提高後，等額本息每月多還款130元，30年多還款約46800元；等額本金每月多還款162元，30年多還款約58000元左右。

　　三種人不急還

　　利率調整，“提前還貸”的想法多了起來。對此，北京中原三級市場總監張大偉接受採訪時表示，一些購房人不必著急提前還款，大致分為以下幾類：首先是正享受7折利率房貸的借款人。即使經過一年三次加息達到7.05%，7折後仍僅為4.935%，不僅低於5年定期存款利率5.5%，也低於多款銀行發行的一年期理財産品收益，這也意味著普通投資的收益即可滿足房貸利息。第二，等額本息還款已到中期的借款人。等額本息還款是每月還款總額固定，其中還款本金遞增，還款利息遞減，也就是説借款人前期還的利息比重較大，本金比重較少。如果借款人到還款中期再選擇提前還貸的話，已經償還了大部分的利息，提前還款的部分則更多是本金，不划算。第三，等額本金還款已超過1/3，提前還貸不合適。等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據所剩本金計算還款利息，隨著還款時間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少。當還款期超過1/3時，借款人已還了一半利息，此時提前還貸，償還的更多是本金。

　　(來源:中國財經報)