年年使虛假偽劣産品聞風喪膽、讓消費者揚眉吐氣的“315維權日”即將到來，但與往年不同的是，近兩年來，一直廣受詬病的房地産行業反而成為糾紛、維權的“凈地”。在一些專業網站的業主論壇上，一旦有業主發帖對所在的物業小區産生質疑，呼籲維權時，下面的跟帖往往反對聲居多，附和者寥寥。與2008年之前風風火火的維權活動相比，為何短短兩年時間，維權聲音就已偃旗息鼓，難道樓市真的已經遠離糾紛了嗎？帶著這樣的疑問《廣廈時代》進行了調查。

　　●現狀 房子太好賣 2009年維權糾紛大減

　　梳理2008年和2009年的房地産市場新聞，會發現這樣的規律，房子不好賣時，糾紛與退房潮就緊隨而至，而當房子大賣熱賣時，關於房地産維權與退房的新聞則幾乎絕跡。

　　據房地産維權專家舒可心介紹，2008年前房地産維權活動受到廣泛關注，那時地産商日子過得比較緊，房地産市場的問題也是多種多樣。大部分項目都有延期交房的現象，有“京城第一爛尾樓”之稱的東華金座，更是一度延期交房超過4年之久。另外合同規定的面積縮水也成為的爭議重點，石景山某房地産開發商將合同中明確約定的2.8米層高，縮水了10厘米，最終被判處賠償。至於其他常見的虛假廣告宣傳、房屋質量問題(包括墻壁發黴、窗戶漏雨、頂板、地板多處開裂等)等的維權更是習以為常。

　　與曾經風風火火的維權事例相比，去年房地産市場的維權聲音則勢弱了很多。舒可心解釋道，商品房市場經過了10年的大浪淘沙，地産開發商們都具有豐富的經驗和足夠的資質，再加上政策上對購房合同、虛假廣告、房屋質量、延期交房等糾紛集中的問題加強了規範和完善，因此去年房屋的維權糾紛主要集中在一些突出的個案。

　　與香港樓市的房展相似，在房價快速上升期，維權活動基本都偃旗息鼓。這其中，業主購房心態的變化起了重要作用。

　　“去年初房子都在降價，買早的自然鬧著要退房，而現在買房子排號還得看幾率，誰還有心思去挑毛病。”2005年就進入市場的投資客黃先生一語道出天機。2008年下半年的維權潮、退房潮一方面是因為一些樓盤的質量堪憂。另一方面則是由於樓市的低迷，開發商紛紛祭出降價、折扣、買房送車等法寶吸引客戶，這就直接造成高價買入的業主心理失衡。很多早期入市的業主，尤其是投資客對相關維權就尤為重視，希望通過挑毛病找問題等方式尋求退房或按市價補償損失。

　　時過境遷，去年買房成功的業主都被認為是幸運的。有退房率的樓盤更是如同鳳毛麟角一般。潤澤悅溪的銷售人員一句，“您看看，從去年1月份的9000元/平方米的均價漲到現在預計20000元/平方米以上的售價，根本沒有要求退房的客戶。”供需的失衡、追漲的價格使購房人無論是投資還是剛需都在為能買上房而欣喜，2008年之前的集體維權、集體退房也就顯得不合時宜了。

　　●問題維權出現新現象 遇糾紛業主自己捂

　　雖然退房現象在去年的北京樓市幾乎絕跡，但消費者並非發現不了樓市中存在的問題，作為房屋這種大宗商品的買家，業主們在入住一段時間後，往往發現一些交房時沒注意到的問題。因此，這些業主針對房屋質量、物業管理、社區環境等問題提出的質疑也就屢見不鮮。但令人費解的是，這些質疑往往只是在業主論壇等社區網絡中發發牢騷，至於跟帖者更是鮮有呼應。更多的是小區其他業主的“拍磚”(網絡上對於不同意見的形容)。

　　“開發商宣傳的30%綠化率根本沒有達到，我們的地下車庫頂部應按綠化的30%折算，道路上長的都是雜草。”東四環某項目的業主論壇上，一位業主附帶著照片及綠化率計算公式發了一篇帖子，呼籲其他業主們共同找開發商尋求補償。但卻回應寥寥。業主“生活在朝陽”更是發帖指明“請樓上業主認清形勢，不要小事搞大，弄得樓盤貶值，得不償失啊！”

　　該項目業主委員會代表劉先生告訴記者。大部分業主都是2008年買的房，目前均價近3萬元/平方米。比最低時翻了近一倍，且小區戶型多以60-100平方米的兩居室為主。買房人多是年輕人和投資需求購房者。他們既擔心維權過程費時費力，又不希望看到房屋這件大宗商品因影響不好而貶值，影響出租或出售。因此對一些問題也就秉著小事化了的態度算了。

　　像這樣視維權為洪水猛獸的業主大有人在，瀏覽了數個社區論壇後發現，對待社區出現的問題，很多業主們寧願自己捂著，也不願公開維權。這種不承認、不宣揚、不維權的冷處理方式已成為很多社區的常態。

　　如今不僅僅是投資客，連普通的剛需業主也放棄了維權的想法。張先生年前剛剛把自己位於海淀區的一套二手房賣掉，他強調道，自己並非炒房客，買房就是為了自住。那套房子是2008年買的次新房，入住後他才發現，房屋的窗戶存在漏雨的現象，因為開發商規劃建築的原因，屋頂也有滲水，尤其是他所在的頂層，下雨時便成了重災區。於是，住了一年的張先生在2009年末看到了機會，對房屋進行了一次簡單的重裝後，以每平方米貴出近4000元的價格，將其轉手。他解釋道，“很多頂層的住戶都有這個問題，但大家都保持著沉默，沒人説，也沒人要找開發商鬧。為了等房屋升值，或租或售。這幾乎成了市場上的“潛規則”。對於業主們維權態度的冷漠，業內人士指出，正是去年快速增長的房價讓一些業主們對房屋引起的糾紛採取了捂、托、藏的方式，目的就是，不願看到自己的房屋因被曝光而貶值。

●專家 正確維權不會讓房子貶值

　　對於這些業主在維權時採取的方式，舒可心表示，“作為商品，房屋很難做到完美，一些小區都不可避免地會有一些小問題，這也十分正常。”由於業主之間利益關注點的多樣性，有業主支持維權，也有業主反對維權。這就需要正確的引導，在公平合理的環境下，採取溝通、協商、法律等正確的方式進行維權，既不會造成嚴重的影響，又能切實解決問題。因此不必遇到維權就遮遮掩掩。事實上，隨著政府對房地産市場管理的加強和資費的透明，個別項目雖然有設計缺陷，但只是極端個案，不必將其過分放大、當成是整個社區都會出現的問題，而影響到周邊區域的價格。

　　多年從事房地産維權的商律師表示，房地産維權並不一定會影響房價，放任問題則很有可能適得其反。作為北京知名的高檔社區，建外SOHO從2008年起就被爆出物業管理混亂的問題，但在此後一年多時間裏問題都未得到解決。直到去年冬季，更加無序的物業管理直接帶來了停暖停電的後果。有媒體報道稱，社區的租金價格更是從最高時的6元/天/平方米降到了3元/天/平方米。

　　“合理的維權並不會讓房子貶值，正確的維權手段對市場將起到穩定作用”，房産律師秦兵解釋道，維權活動是業主作為消費者的合理正當的權利。既是對自己生活質量負責也是對責任方的有效監督。無論是在房價跳水的時候，還是在房價跳高的當口，業主都應該維護自己的利益，進行維權也要講究策略，避免過激的行為。

　　●鏈結●

　　近年來房地産

　　糾紛典型案例

　　臨近315 針對近年來北京房地産市場出現的糾紛，本報調查發現，在京城房地産市場中，因延期交房、質量問題等引起的維權事件所佔比重較大。我們特意挑選了近年來的典型案例，供讀者借鑒。

　　●購房差價

　　華業玫瑰2008年

　　因承諾購房補差價引發維權

　　2008年樓市蕭條時，開發商承諾購房補差價但又因節外生枝引發維權。當時京城多個樓盤因降價引發業主維權。位於北京朝陽區石佛營的華業玫瑰郡，是北京房價下降以來首個承諾補差價的樓盤。當年9月中旬，華業玫瑰郡降價促銷時承諾為先期購房的112戶承擔損失，補償購房差價。隨後，開發商在售樓處貼出公告，提出補償方式是買車位後退差額。每個車位的價格在14萬元至16萬元之間。部分業主對此表示不滿，要求全部用現金補償。10月25日，數十名業主聚集該樓盤售樓處維權，抗議開發商。稱開發商承諾前後不一，公告屬欺詐和強買強賣。開發商表示否認。

　●延期交房

　　被稱為“京城第一爛尾樓”的東華金座延期交房超過4年之久

　　被稱為“京城第一爛尾樓”的廣安門東華金座項目，因該樓盤長期停工，延期收房長達4年之久。項目最初為開發商為北京房開置業股份公司，後因缺少資金轉手給中鼎房地産開發有限公司。中鼎公司承諾業主于2003年年底入住,但2003年5月,東華金座全部停工。業主在維權工程中將北京房開置業股份公司告上法庭。時隔4年後項目才重新開工，並於2008年交房。

　　●房屋質量 新華聯錦園被勒令整改

　　2002年10月，購買了通州區新華聯錦園小區的業主，發現房屋有墻體、頂板、地板多處開裂及玻璃開裂現象。雙方協商未果後，業主將開發商北京新華聯房地産公司起訴到法院，並在2008年不斷和開發商接觸洽談，但最終未果。通州區法院法官發現，新華聯錦園小區房屋存在一系列質量問題，於是向新華聯公司發出司法建議，要求新華聯進行整改。

　　●物業管理

　　美麗園的物業費

　　從2.72元下調到了1.58元

　　美麗園歷經2年時間，成為北京首個依靠業委會維權成功的社區。由於對社區高昂的物業費存在質疑，小區業主以業主委員會為主導；在協商無果，通過主管部門解決無望的時候，將社區物業告上法庭，最終美麗園業委會通過法律的途徑解決了糾紛，儘管訴訟時間拖得很長，但業主最終維護了自身的權益。將小區物業費由2.72元/平方米/月下調至1.58元/平方米/月。

責編：季曉婷

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