住房是準公共産品。一個好的住房制度，必須同時滿足低收入、中等收入、高收入家庭即全體國民的住房需求。國家《2009－2011年廉租住房保障規劃》出臺後，保障性住房制度正在逐步保障低收入家庭的基本居住條件。商品住房制度滿足了高收入家庭的住房需求，卻無法滿足中等收入家庭的住房需求。因此，我們建議國家儘快進行二次房改，建立第三種能夠滿足中等收入家庭住房需求的公共住房制度（包括公共租賃住房制度），即準市場化的平價住房制度。

    一、改革供地方式，建立三三制住房制度的基本框架

    公共住房是以“定地價、定建房標準、定稅費率、定5%利潤率，競房價、競建設方案，綜合打分高者得”方式招標供地建設的準市場化平價住房，供應對象主要是佔城鎮人口60%左右的中等收入家庭。改革供地方式、實行“四定兩競”招標是住房制度創新的必要條件。

    二次房改後形成的住房制度基本框架是：保障性住房以政府劃撥方式供地，由國有獨資住房投資有限公司、非營利公益性建房機構和建築開發商共同參與，解決低收入家庭的住房問題。公共住房和公共租賃住房實行“四定兩競”招標，由非營利公益性建房機構和建築開發商共同參與，向中等收入家庭提供平價住房。商品住房仍然以“招拍挂”方式供地，由建築開發商開發建設，戶型面積和房價由開發商自主確定，滿足高收入家庭的住房需求。

    概括起來就是“三種住房制度，三類供地方式，三支隊伍參與”，簡稱“三三制住房制度”和“三三制房改方案”、“三三制房改路線圖”，改革目標是建立“低端有保障，中端買得起，高端有選擇”的多層次良性發展的住房供應體系。

    二、改革供地方式，發展四定兩競公共住房的五項內容

    1、確定公共住房供地指標。政府將每年的住房供地計劃分為三個部分，首先保證保障性住房用地和公共住房、公共租賃住房用地，然後安排商品住房用地，並向社會公示。

    2、創新公共住房供地招標方式。以招標底價為準，實行“四定兩競”招標。

    3、公共住房戶型建築面積控制在90平方米以內，實行輪候制和訂單式開發建設。

    4、動員社會力量參與公共住房建設。支持大企業、企業協會、群眾團體和社會賢達組建社會型住宅合作社和合作建房等非盈利公益性建房機構，共同參與公共住房建設。

    5、實行一戶一宅的準入制度。公共住房只出售給在本地工作滿2年且購買第一套自住房和符合購買第二套自住房條件的國內居民家庭。實行一戶一宅的準入制度，不實行退出制度。購買公共住房後若出售，買方必須符合準入條件，且不得高於政府確定的本樓盤最高限價；出租須按公共租賃住房的租金限價收租。購買公共住房以後可以再購買商品住房。

    三、四定兩競公共住房改革的可行性和必要性

    1、發展四定兩競公共住房具有法律依據和政策基礎。我國憲法規定了國有土地公共服務的性質，國有土地必須為全體人民服務，政府壟斷的住房供地必須以改善全體居民的住房條件為基礎，符合大多數人民的利益。調控地價和房價必須堅持住房是準公共産品的執政理念，符合人民的願望和房價收入比的國際慣例，土地財政不能偏離國有土地的社會主義屬性。

    2、“三控”降房價是包括有良開發商在內的全國人民的強烈要求。地價過高、稅費過高、房産暴利是導致當前房價虛高的主要原因，建議國家採取控制地價、控制稅費、控制利潤的“三控措施”降低房價，開發商把利潤控制在國際慣例通常不超過5%的合理範圍，這也是人民的心聲，政府應該順應民意積極落實。民意不可違，要刺激消費，擴大內需，必須首先把擠佔居民即期甚至遠期消費能力的過高房價調低到合理區間。

    3、簡便易行，立竿見影，改革成本低。四定兩競公共住房改革好操作，見效快，興利除弊各方共贏。不需要政府增加投入，不減少正常的土地財政收入，也不會給商品住房市場帶來太大衝擊。開發商給富人蓋房子還會有高於公共住房的利潤，政府也會增加財政收入。

    4、四兩撥千斤，是樓市的穩定器、發動機和反腐劑。四定兩競使房價合理，預期明確，解決了房價的不確定性和信息不對稱性，有利於增加住房消費。短期看會帶動高房價合理下行，但也封殺了房價非理性下跌的空間，形成三種住房制度相互制衡機制，有利於促進房地産市場穩定健康發展。四定兩競改革使建房成本公開透明，也將成為防止房地産腐敗的利器。

    5、2009年以來地價和房價再次非理性上漲更加證明，現行的商品住房制度已經無法滿足中等收入家庭的住房需求，全國人民要求深化住房制度改革的呼聲再次高漲。不改不得人心，不改將嚴重影響黨和政府的威信，不改將嚴重干擾保增長、保民生、保穩定的大局，不改將繼續推升我國一業虛旺百業衰的房地産泡沫，後患無窮。

    為此，建議國務院成立“深化住房制度改革領導小組”，領導二次房改，提出建立三三制住房制度和四定兩競公共住房改革的具體方案；加快《住房保障法》立法，儘快通過立法確立三三制住房制度，儘快建立起符合中國國情、讓人民滿意的多層次良性發展、長治久安的住房供應體系，並選擇1－2個城市進行改革試點,保證二次房改的逐步完善施行。

責編：張恪忞

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