主持人：這裡是《中國財經報道》，我是周蓉。這周我們已經連續説了三天有關住房按揭的話題，今天我們再接觸一個新名詞“倒按揭”。不過這個倒按揭，並不是咱們買房時用得上的按揭産品，它本質上其實應該算一種養老模式。倒按揭到底是怎麼一回事？您會不會用它來養老呢？咱們先來看看記者的報道：

    全國政協委員賴明是“倒按揭”的積極倡導者，今年兩會期間，他提交了一份提案，建議在我國推行“倒按揭”養老。

    全國政協委員賴明：“我現在有套住房，我的子女我也知道他不會依賴我的這套住房，我現在就可以把這套住房，用某種形式抵押給某一個金融機構。當然首先是我自願的，我不自願，金融機構或者政府不能強迫這樣做。這個金融機構就可以根據這個國家或者地區人的平均的壽命，房屋的價值，還有今後房價的走向等等一些因素對房價做一個預估，然後在有限的期限內，一次性的或者分期的，或者按月的給我一定的經費來改善我的生活，這就是倒按揭。”

    如果説得專業一點，所謂倒按揭，就是指房屋所有人將自己的房産抵押給某個金融機構，該機構對房産進行評估後，將房産價值折算成養老金，按月發放給房屋所有人，直到房屋所有人去世後，房産再歸該金融機構所有的一種養老模式。

    賴明告訴記者，倒按揭養老模式最早出現在美國，從1961年美國第一筆倒按揭業務做成，到這種模式被美國人廣泛接受用了20年的時間，上世紀80年代，倒按揭開始在英國、加拿大、新加坡、日本等國得以推廣，並受到了這些國家很多老年人的歡迎。

    全國政協委員賴明：“為什麼倒按揭會這麼快地在很多發達國家實行起來呢？主要有這麼幾個原因：第一個原因，整個社會的老齡化在加快，就是説老年人為了他今後的生活能有更好的保障，需要這麼一種金融工具。第二個原因，房屋的自有率大幅度地提高。這個也是一個重要的促進因素。這兩個因素應該講在中國目前已經形成了。”

    根據我國最新的人口普查數據，目前我國60歲以上的老年人已經有1.4億人。根據國際通行的評判標準，當一個國家60歲以上人口占總人數比例超過10%，65歲以上人口比例超過7%，該國就算進入老齡化社會。而截止2004年，我國60歲以上人口已佔總人口的10.96%，65歲以上人口比例也達到了7%。這意味著，我國已經進入老齡化社會。從住房自有率來看，目前我國城鎮居民住房自有率超過90%，遠高於國外發達國家50-60%的平均水平，社會、經濟現狀都使倒按揭在我國推行有了充分的可能。賴明告訴記者，在我國迫切需要倒按揭養老模式還有一個重要原因，那就是中國社會老齡化存在“未富先老”的特徵，這與發達國家的“先富後老”有很大不同。

    全國政協委員賴明：“發達國家他們一般都是經濟比較發達的時候，比方説人均GDP一般超過一萬美元，他們才進入老齡化社會，但中國的情況由於我們採用了計劃生育的政策，‘421’的家庭結構，實際上導致我們在GDP還比較低的時候，實際上就在人均GDP一千美元以下的時候，就已經進入了老齡化社會。”

    “未富先老”意味著，獨生子女組成家庭後，要想負擔雙方父母的贍養責任，在經濟上很可能會面臨相當大的壓力。

    全國政協委員賴明：“你今後可能面臨的是你的父母和你父母的父母，可能他們不會需要你很多錢，就是讓你每個星期去看他們一圈，你都受不了。是不是？”

    賴明認為，目前我國的養老體系急需多種養老方式來充實，利用金融和市場辦法解決養老問題的倒按揭在我國如果得以發展，將能有效地減輕社會負擔。

    全國政協委員賴明：“國家和勞動者他所承擔工作的企業都有責任給他們建立社會保險制度，同時我們也知道，作為子女，勞動者在工作的時候，他的所得主要就是拿來養家糊口的，子女也應該有養老的責任。在這兩種情況都在逐漸建立的過程當中，我覺得如果老年人他有住房， 不妨把它作為我們社會保障體系的一種補充。”

    主持人：“60歲以前人養房，60歲以後房養人”，其實啊，有這種“以房養老”想法的還不只是賴明一個人，今年一月，重慶市人大代表孫健也提出了類似的以房養老的建議。不過，倒按揭真的能被我國百姓所接受嗎？為了了解人們對倒按揭養老的接受程度，記者也進行了一番調查：

    在北京西城區展覽路的一個敬老院，記者對這裡的幾位老人進行了調查，結果發現，幾乎所有的老人們都表示，即使有了倒按揭養老服務，他們也不會接受。

    邢女士：“賣了房養老那我覺得不上算，有房子那可以租出去，別賣，家裏沒人啊，沒兒女啊。”

    王女士：“就給兒女留下了，不會賣了，有房子就留給兒女了。那您養老的錢怎麼辦？養老不是有退休錢。錢要是不夠呢？不夠兒女掙了給。”

    全國人大代表韓德雲是重慶市一家律師事務所的律師，今年2月份他也曾在重慶對30多位老人進行過調查，結果與本欄目記者所做的調查非常接近，絕大多數老人都不願意接受倒按揭。

    全國人大代表韓德雲：“對這項倒按揭的方式，我們接觸的應該是老年人當中是比較少，他們之中有這種想法的只有非常少的二位老人，他們自己有這個房子，自己拿出去出租，把出租的錢再倒貼在他住在老年公寓裏的生活費，其他的我覺得好像還沒看老年人有這種想法。”

    主持人：倒按揭這種已經在國外實行多年的養老模式，為什麼得不到中國老人的認可？倒按揭養老模式要想在我國順利推行，還需要破除哪些障礙呢？

    對於倒按揭養老模式能不能在我國推行？業內人士分歧很大，其中一個主要觀點是，我國傳統的“養兒防老”的養老觀念很難輕易被改變

    倒按揭養老障礙一：養老觀念改變難

    北京展覽路街道社區服務中心主任閆和平：“我覺得根據我們國家的國情，和我們國家的傳統觀念，這種方法推行起來有一定的難度，如果是有子女的，或者是有退休金的，相對來講更有難度，因為它有傳統觀念存在，不可能去把房子賣了，説我去養老，子女也不太同意，我個人認為，針對一些五保戶，和三無老人，這個方法還可以考慮。”

    招商銀行總行零售銀行部總經理劉建軍：“因為呢目前的中國傳統文化觀念的影響，可能很多老年人選擇這種形式去養老，可能感覺很沒有面子，心裏接受不了。這是目前中國傳統文化的問題，但是我覺得未來隨著在十年，二十以後的老年人他都會這種觀念會轉變，而且養老的形式也會轉變。”

    倒按揭養老障礙二：房産評估定價難

    一些專家指出，倒按揭養老模式在我國推行很可能遇到的第二個障礙，就是如何對房産進行評估定價。由於房産價值評估是整個倒按揭流程中一個核心環節，金融機構只有完成了評估，才能以此為依據向房屋所有人發放養老金。因此評估定價結果能不能被雙方都認可就成了關鍵問題。房屋價值評估高了，會增加金融機構的風險，評估低了，則會損害房屋所有人的利益。再加上評估要受到時間、利率、房地産價格、宏觀經濟形勢等多方面的影響，這對相關金融機構來説是相當大的挑戰。

    全國人大代表韓德雲：“第二個原因就是這個房子如果要倒按揭出去的話，涉及到對房屋有一個評估的問題，這個評估的問題比較困難，對二手房的價值怎麼來估算，倒按揭必須要有一個正確的估算，再分期分階段的把錢給老人。”

    倒按揭養老障礙三：按揭計劃制定難

    第三個難點，就是倒按揭計劃怎麼制定，養老金如何發放

    深圳發展銀行住房與消費信貸部總經理周海良：“比方説什麼樣的客戶，他的健康狀況怎麼樣，給他一個多長的期限，給他一個多大的抵押率或者多大的額度是既能保障銀行的權益，又能夠使客戶滿意，這個還可能需要一定的磨合的過程。”

    倒按揭養老障礙四：政策體系尚需完善

    不少業內人士還指出，倒按揭不是簡單地將房産交給銀行，它還涉及到資産證券化、擔保機構參與等多方面的體系建設，而這些還存在很多空白點。

    中國農業銀行房地産信貸部副總經理陳佩華：“技術操作如果將來資産證券化以後就沒關係了。我可以賣給國外的基金公司，我來解決我的一些流動性的問題。就像你説的可能我，然後固化資産轉向銀行，銀行以後可以通過資産證券化，國外的很多基金公司是願意做的。”

    全國工商聯住宅産業商會會長聶梅生：“這房産什麼時候過戶給你，是咱們倆簽協議以後，這房産就歸你了呢，還是你交到一半的錢給我，倒按揭一半的時候歸你，還是到最後完了歸你了，我覺得這需要第三方來監控。對不對？這第三方如果不出現的話，比如保險公司，擔保公司不介入的話，這筆買賣是很難做成的，因為可能互相都不相信，畢竟是一大筆財産過戶的問題。”

    部分業內人士還指出，目前我國房屋土地使用權為70年，“倒按揭”很可能會涉及到房屋土地使用權過期等一系列問題，類似的現行政策如果不做進一步的明確，也會影響倒按揭的推行。

    深圳發展銀行住房與消費信貸部總經理周海良：“這個土地的有效期最長也就是70年，那麼就是説70年以後，如果這個房子剛好跨越了這個階段，那麼就是説要補哪些費用，要補多少，那麼對銀行來説，目前這個政策還不太清晰，規定也不太清晰。”

    主持人：從這些觀點我們不難看出，要想在我國推行倒按揭養老模式，過程很可能還是比較複雜的。採訪中，我們的記者也了解到，雖然最近一兩年上海、南京、重慶等地，都對倒按揭養老做過一些嘗試，但都沒有取得實質性進展，那麼，倒按揭在我國就真的無法推行了嗎？

    韓德雲在重慶進行倒按揭養老調查時還發現，儘管多數老人表示不願意放棄房屋的所有權，但卻普遍能夠接受將房屋出租補貼養老金不足的方式。韓德雲認為，在現階段倒按揭不能被多數人接受的情況下，可以採取過度措施，將那些有住房生活上又需要照顧的老人集中到敬老院，再把他們的住房委託給一家仲介公司統一齣租，這樣同樣可以達到以房養老的目的。

    全國人大代表韓德雲：“信託公司也再考慮開展一個信託的租賃，通過信託公司把這些房屋的出租權信託起來，由它統一去委託專業租房機構把它租出去，這樣可以定期給房主支付費用和錢。01 13 55他可以非常穩定地有保障地取得固定的收益，這個收益可能會比他自己去租房會低一些，但是他是比較有穩定的，比較有保障的。”

    也有業內人士認為，人們不願意接受倒按揭，還有一個主要原因是中國人非常看中房屋這種不動産，更願意把它留給後代，但假如今後出臺遺産稅政策，情況就很可能會不一樣了。

    招商銀行總行零售銀行部總經理劉建軍：“如果開徵遺産稅的話，這種房屋的遺産可能遺産給後代的話，可能會有比較高額的稅負，那麼在這種情況下，我覺得選擇這種方式可能更有利，所以説我認為未來可能會有些比較大的市場需求。”

    而積極倡導“倒按揭”養老模式的賴明也指出，在我國推行倒按揭之前，必須先對一些關鍵問題加以研究並想出妥善的解決辦法。

    全國政協委員賴明：“比方説，我們的人均壽命究竟是多少？他的期望值是多少？我們應該放到什麼地方，房屋的殘值是比較合適的。我們房屋價值的走向是怎樣的，我們的利率將會怎麼樣變化？我們應該給這種倒按揭者多大的回報是比較合適的？這個事情能夠推動起來的？我們應該建立一些什麼樣的政策法規，來保障這個東西的實施，我們應該成立什麼樣的保險機構，或者開展什麼新的保險的品種，來適應這個産品，這些都是我們需要研究的。”

    主持人：雖然倒按揭養老眼下還不能馬上實施，但它畢竟給我們提出了一種值得探索和嘗試的全新的養老模式。您能不能接受倒按揭模式？您會以房養老嗎？歡迎您發短信和我們交流看法。好，這期中國財經報道就到這裡，我們下期節目再見！（完）

    主編：李 洋

    記者：于 浩 謝 昆

    《中國財經報道》播出時間：

    週一至週四：22：05至22：25（首播）

    週五： 23：15至23：35（首播）

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