主持人：在前兩期節目中，我們介紹了幾種買房貸款的新方式。像雙週供，父子接力貸款，移動組合貸款等等。許多觀眾發來短信詢問自己究竟應該選擇哪種貸款方式。您別急，今天我們還要再介紹一種新的房貸方式，然後再來回答您的問題。

    從今年1月1號起，國內商業銀行開始執行新的貸款利率，央行貸款基準利率調高到了6.12%。很多已經貸款買房的人都接到了銀行關於月供還款調高的通知，這位張先生就在電話裏給我們講了利率調整給他帶來的困惑。

    張先生：“我一年前買了套總價62.5萬元的房子，首付12萬5，貸了50萬，按以前的利率，每個月還2894塊錢，不過我房子出租每月能收2600塊的房租，這樣我自己再添不到300塊錢就能‘以租養房’了，沒什麼壓力。不過現在利率變了，我每月得多還100多塊錢，可當初房租人家一付就是三年，等於説我現在自己得添將近500塊錢才夠還貸款的，這就有點壓力了。”

    張先生説，國外買房貸款可以採用固定利率，他想知道國內有沒有類似的服務？張先生還真問對了，今年招商銀行和光大銀行就都推出了固定利率的房貸方式。據招商銀行零售業務部負責人介紹，他們推出的固定利率貸款主要面向那些還貸初期收入不高的年輕貸款人，客戶可以根據自己的收入預期，在貸款期內，分段採用不同的利率標準，但平均下來的利率水平還在銀行規定的利率區間內。例如5年期固定利率房貸，您可以選擇整個5年都按5.73%的利率還款；也可以選擇前2年按5.55%還貸，後3年按5.85%還貸，但5年平均利率水平仍為5.73%。

    招商銀行零售業務部總經理劉建軍：“你選擇了一個你認為合適的固定利率的話，那麼在一定期限內，一方面你可以避免因為利率的變動帶來的自己的利息的多的支出，那麼同時呢，如果你這個利率以後呢，因為我們招商銀行特別安排的這樣一個結構性的這樣的一個利率，你可以節省，同等情況下你可以節省一部分利息支出。”

    劉建軍給記者算了一筆帳：假如貸款本金為40萬元，期限10年，在相同的6.09%利率水平下，固定10年不變的貸款總利息支出為13萬5070元，而採取“結構性”固定利率房貸，前5年每年利率是5.61%，後5年每年利率是6.72%，算下來利息總支出就變成13萬零618元，可以節省4452元的利息支出。而且如果銀行利率再調高的話，客戶也可以借此規避風險。

    招商銀行零售業務部總經理劉建軍：“如果市場利率增加了那麼他就賺了，實際上，固定利率是一個客戶的心理預期和銀行的心理預期的一種博弈，那麼在這種的判斷的總體的長期的判斷情況下，那麼有輸有贏，那麼如果是利率剛才講，上升客戶就贏了如果是利率下降的話，那麼可能銀行就採取辦法，來回避這個風險。”

    劉建軍告訴記者，這種結構性固定利率貸款模式在國外非常盛行，但招商銀行推出一個多月以來，市場反應並不火爆，截止目前只有兩個客戶和他們簽了貸款合同，一位來自杭州，一位來自瀋陽。瀋陽客戶李女士告訴記者，其實選擇結構性固定利率貸款，她也是前思後想，因為假如央行貸款利率調低的話，她就要承擔一定風險了。

    購房者李卉：“兩年來利率上漲了1%左右，而且我們預期今後幾年利率還會上揚，所以選擇了固定利率的方式，覺得這樣比較合算。”

    記者在深圳的幾家樓盤，對一些打算買房子的消費者進行了調查採訪，不少消費者都認為今後利率風險不會太大，所以不會選擇這種貸款方式。

    消費者：“因為我也是從事金融工作的，我感覺我沒有看到這個，並沒有看到是長期利率的上揚。除非説是，好比説經濟假如是長期的這種利率，摻在一種非常快的上揚的趨勢中，老百姓預期未來可能會，利率越來越高，我會支付越來越多的錢去，就是以後，可能五年後要比現在支付更多的錢，我可能會選擇固定利率。特別是固定利率呢，它可能會增加每個月我支付的成本。”

    不過，一些銀行業人士指出，隨著我國利率市場化改革的推進，未來有關利率變動所帶來的還貸風險，會越來越被人們所關注。

    招商銀行個人銀行部資産業務管理室經理胡季：“去年那個3月17號人民銀行加息以後，那麼整個一年來，整個利率市場沒有任何的變化。那麼相應的大部分的客戶，對於這種利率上漲的這種壓力或者是這種願景就是可能會逐漸淡了一些。”

    主持人：一種新的産品推向市場，總會有一個讓大家逐步認識的過程。更何況，目前各大銀行推出的房貸按揭新産品又這麼多呢。從週一開始我們已經一連介紹了四種按揭新産品，雙週供、父子接力貸款、移動組合貸款，還有固定利率貸款。如果算上之前市場上已有的“等額本息”和“等額本金”等還貸方式，現在市面上的個人住房按揭種類已經有七、八種之多，到底他們各自有什麼優缺點呢？稍後，我們就來詳細的梳理、對比一下，看看哪一種更適合您！

    截止目前，市場上推出的個人住房按揭産品已經有六種之多，幾種貸款方式各有優缺點，究竟哪種更適合您，還要視您的經濟能力和具體需求而定。我們現在就來比較一下：

    一、貸款名稱：固定利率房貸

    指消費者在簽訂購房貸款合同時，選擇固定利率貸款，也就是在貸款期限內，不論銀行利率如何變動，上調或是下降，借款人都將按照合同簽定的固定利率支付利息，還會因為利率變化而改變還款數額。這種貸款，

    優點：是利率不隨物價或其他因素的變化而調整。

    缺點：是一旦利率水平降低，在房貸利率固定情況下，和其他浮動利率貸款相比，購房者有可能要為房貸多交錢。

    適用人群：這類貸款主要適合三種人，一是有固定收入的人，二是有升息預期的人，香港引進固定利率房貸有大約10年的時間，往往是市面上利率看漲時，受到買房人的青睞。另外是一些為了鎖定風險的生意人，對這部分人來説，容易找到比貸款利率高的投資項目，他們是為了確定未來一段時間的融資成本而申請固定利率房貸的。

    提醒：需要提醒您的是，如果計劃短期內提前還貸，或者想增加還款額的購房者，最好不要考慮申請固定利率房貸，因為要交納較高的違約金。目前光大銀行推出的固定利率房貸，違約金高達貸款餘額的3%。

    除了固定利率房貸，目前市面上其他幾種貸款都是浮動利率房貸，它們總的優點是在利率調低的情況下，不必向固定利率貸款那樣承擔多支付利息的風險。國內市場，採用較多的傳統浮動利率房貸有“等額本息”還款法和“等額本金”還款法兩種。

    二、貸款名稱：等額本息房貸

    是指購房者在貸款期內，每月所還的本息總額是相等的。

    優點：是每月還款額相等，便於購房者安排資金支出。

    缺點：是還款開始階段，先還的利息較多本金較少，總得算下來，利息總支出也幾乎是所有還款方式中最高的。

    與等額本息方式相比，等額本金要節省利息，但適用人群有局限：

    三、貸款名稱：等額本金房貸

    是指購房者在貸款期內，每月所還的本金是相等的，利息逐月遞減。

    優點：是可以節省大量利息支出。

    缺點：是還款開始階段月供較高。只適合經濟能力較強的年輕購房者。

    與這兩種還款方式相比，今年新推出的一些按揭業務，還款方式就要靈活多了：一種是雙週供。

    〈b>四、貸款名稱：雙週供

    是將還款方式從原來每月還款一次，變為每兩周還款一次，每次還款額基本為原來月供的一半。這種貸款，

    優點：是可以比月供，減少利息支出，並且能縮短還款期限。

    缺點：是對月收入不寬裕或者工資發放不定時的借款人來説，可能會帶來一些信用風險。

    適用人群：是每月收入可以分多次入賬，還款能力充足，或準備縮短還款期限的貸款人。不過目前只有深圳發展銀行可以辦理雙週供業務。

    今年農業銀行提供的一種叫“接力貸款”的住房按揭，則為另外年齡較大的購房者提供了便利：

    五、貸款名稱：接力房貸

    指以某任的子女作為所購房屋的所有權人，父母雙方或一方與其子女作為共同借款人，接力還款。説通俗點，就是父母還不了的，由子女接著還。

    優點：是可以將借款人年齡及貸款年限適當延長，不受相關規定的限制。

    缺點：是父母和子女之間有可能因房屋産權出現糾紛，或繼承人之間因遺産處理問題發生糾紛。

    適用人群：基本上是年齡在四十歲以上的購房者，或父母還在工作，子女剛參加工作、收入暫時不高的需要買房的家庭。目前只有農業銀行可以辦理接力房貸。

    六、貸款名稱：直客式房貸

    目前，在中國銀行上海分行，已經推出了這項業務。“直客式”房貸又叫“超前按揭”，就是個人先找銀行貸款，然後再去買房，銀行直接貸款給買房者，不用經過開發商擔保，貸款的額度、佔總房款比例、期限以及還款方式等，都可以根據購房者的需求決定。這種貸款方式

    優點：是買房時可以辦理一次性付款，這樣房價通常可以得到一定幅度的優惠，另外由於避開了開發商和仲介，“直客式房貸”可以節省一筆仲介費。

    缺點：是沒有開發商擔保的借款人需要尋找專業的擔保公司，因此會多付一筆擔保費。

    “直客式房貸”適合的人群。

    適應人群：是有穩定收入，有良好的授信紀錄，所購房屋一次性付款優惠較多的借款人。

    今年出現的更為靈活的一種住房按揭方式，是民生銀行推出的移動組合住房按揭：

    七、貸款名稱：移動組合房貸

    允許客戶針對不同時期的家庭收入情況和個人投資理財習慣，訂制個性化的還款方案。客戶只需到輸入自己的收入情況和個人信息，銀行的電腦系統就會提供有針對性的還款方案。而且在還款期內，還款方式還可以隨時調整。

    優點：是便於貸款人根據自己的收入預期，靈活調整自己的還款方式，有能力時多還，壓力大時少還。與等額本息方式相比，移動組合房貸還可能節省一部分利息支出。

    缺點：由於還款總期限是固定的，因此如果還款數額較低的月份越多，後期還款壓力就會越大。

    業內人士提醒，天下沒有免費的午餐，各種住房按揭都有利弊，關鍵是要根據自己的經濟能力和財務狀況選擇適合自己的貸款方式。

    北京華遠房地産經紀公司總經理胡碧坤：“第一個建議就是根據自己的經濟情況看，銀行雖然推出了非常多的貸款政策，實際上利率不會有太大的變化。這是本質。他只是説根據您的經濟情況為您制定出不同的方式方法。根本的最後的結果是不會有太大的區別。最關鍵的是您要根據自己的還款能力和您的預期，包括未來工作的發展向選擇。所以並不能説明現在推薦的每一款是好，或者怎麼樣，只能説每一款要根據自己的方式選擇。”

    主持人：怎麼樣，看完了各種住房按揭的介紹，您是不是已經找到了適合自己的貸款方式了呢？不過還有一點需要説明的是，目前並不是所有樓盤都能提供全部的銀行按揭産品和服務，這對購房者來説，選擇起來還是很不方便的。所以我們希望今後各大銀行能和更多房地産開發商一起加強合作，提供全面的可供消費者選擇的貸款服務。好，在明天的節目中，我們會來探討一種能幫助購房者養老的按揭模式，這種按揭服務能不能被百姓所接受呢？下期中國財經報道繼續打開問號！

    主編：李 洋

    記者：李曼為 于 浩 付 丹 厲成功 莊小東 李曉民

    《中國財經報道》播出時間：

    週一至週四：22：05至22：25（首播）

    週五： 23：15至23：35（首播）

    週一至週五：09：38至09：58（重播）