主持人：這裡是《中國財經報道》，上期節目我們給大家介紹了這個月剛剛推出的一種個人住房按揭新業務“雙週供”，手機尾號是8879的觀眾發來短信説，她正準備貸款買房，但覺得兩周還一次貸款，有點麻煩，想問問還有沒有其他的更好的按揭方式。今天的節目我們就來給大家再介紹幾種也是今年新推出的個人住房按揭業務，您可以對比一下，看看到底哪一種適合您。我們先來認識北京的一位徐先生，徐先生最近想買套商品房，但是在向銀行貸款的時候卻遇到了點麻煩。

    徐先生今年32歲，在北京的一家經紀公司工作。這些年，他和父母一直住在70多平米的二居室裏，居住條件還算可以。不過去年他家所在的小區拆遷，買新房子就成了家裏的頭等大事。

    購房者徐先生：“家裏就想，因為我也在城裏上班，我父親現在也沒退休，也還在上班。如果要離城比較遠。我們也去過郊區，像天通苑啊，還有像通州那邊也去過，有幾個樓盤也相當不錯，可是去了那兒之後，交通條件不好，然後坐車也不太方便。”

    為了方便父親上班，徐先生最終還是決定買一套城裏的房子，可是這地段好，房價自然也就高。徐先生看中的那套商品房總價差不多要100多萬元，一家人算了算家底，加上拆遷補償款，怎麼也還得再向銀行貸款70萬才能買得起。可一去銀行諮詢，問題又來了。

    購房者徐先生：“銀行現在的要求就是月還款佔家庭收入50%以內。一開始我們買這房子，相中這房子，也覺得特別好，都要跟開發商簽約了，可我月收入又沒有那麼高，我的月收入也就三千多元錢。”

    徐先生不夠條件，他父親的收入倒是符合規定，但父親因為年齡大，按規定也只能貸十年。

    購房者徐先生：“諮詢過多家銀行，反正這些銀行都這麼説，説咱們人民銀行的規定是最高的貸款的年齡是65歲，我父親貸款頂多不超過十年，如果貸70萬的話，按揭70萬每個月就要還7500多元錢。我們家家庭收入加起來也就萬把塊錢。”

    中國農業銀行房地産信貸部副總經理陳佩華：“比如父親已經到了快退休的年齡。但是他有一個長期穩定的收入，他的收入很穩定。而他的子女來講，現在在上大學，或者剛剛大學畢業。還沒有找到合適的工作，沒有一個長期穩定的收入，這時候一個家庭又想購置新房，改善他的居住環境，在這種情況下，你要到隨便一家銀行貸款的話，銀行可能都不能給這個家庭提供貸款。”

    要麼條件不夠，要麼條件夠了月供太高，就在徐先生一家準備放棄這套房子的時候，農業銀行的業務員給他們打來了電話。

    購房者徐先生：“因為我當時諮詢過銀行的房地産信貸部的人，他們後來就給我打電話，告訴我們現在新推出一項業務，叫接力貸。就是説還是以我父親的名義貸，然後把我的名字也寫到借款合同裏，用他的購買能力用我的貸款的年限作這筆貸款。”

    中國農業銀行房地産信貸部副總經理陳佩華：“這個産品實際上作為一個父親或者子女作為購房者。而由父子共同還貸這麼一個産品。實際上具體來説，就是前期可能由父親他有一個長期穩定的收入他來還貸，過一段時間他的子女找到一個好的工作，大學畢業找到一個很好的工作。他有一個長期穩定的收入以後。那麼他就繼續做還貸的主要人。我們這個産品這樣的話，也就實現這個家庭的購房的意願。圓了他的購房夢。這個産品像我們長跑中的接力賽跑，接力棒賽跑的形式，所以我們俗稱叫做‘接力貸’。”

    那麼，接力貸還款壓力大不大呢？銀行的工作人員給徐先生算了一筆帳。

    中國農業銀行北京市分行房地産信貸部副總經理楊榮斌：“父子合供這筆貸款的話，如果貸20年貸款70萬，每個月應該是還4000多元錢左右，如果貸30年的情況下，每個月還款額能在3000多元錢，這樣的話作為這個家庭來講無論20年還是30年負擔都不是很重。”

    購房者徐先生：“我一聽特別高興，跟父親一説，父親説那咱們去看看吧，當時給我們算完了之後，當時他就簽約了。”

    主持人：徐先生的問題解決了，一家人都挺高興。應該説，眼下各家銀行在個人住房按揭業務上的競爭非常激烈，根據央行的統計，2005年在宏觀調控的大環境下，我國個人住房貸款增長量比2004年少了1600多億元，而對於銀行來説，目前個人住房貸款依然是贏利的重要來源，所以房貸增量下降，也促使各個銀行今年推出了一系列新的按揭業務搶佔市場。除了我們昨天説的深圳發展銀行的“雙週供”，還有剛才提到的農業銀行的“父子接力貸款”，一些銀行最近還推出了“量體裁衣”式的按揭服務，剛剛貸款買了一套房的高先生，就讓銀行根據他的需要為他“度身訂做”了一套適合他的還款方案。這種按揭方式會不會也適合您呢？

    高先生在北京一家公司工作，今年34歲，月收入平均在5000塊錢左右，他最近買了一套100平米的房子，總價62.5萬元，高先生首付交了12.5萬元，剩下的50萬元都準備向銀行申請30年期的貸款。

    目前市場上普遍存在的銀行房貸按揭方式有兩種，一種叫“等額本息法”，如果採取這種方式貸款30年的話，按照5.5%的利率計算，高先生每個月要還2841元。

    另外一種叫“等額本金法”，採用這種方式的話，高先生第一個月要還 3683塊錢，今後每月遞減6塊錢。

    雖然這兩種貸款方式比較常見，但高先生卻都不太滿意，他認為自己現在事業蒸蒸日上，預計未來一、二十年收入會比較穩定甚至更多，而25年以後自己就60多歲了，那時候收入恐怕要少一些。要是有一種還款進度能和收入挂鉤、隨時變化的還款方式就好了。高先生説，就在他猶豫選哪種還款方式好的時候，民生銀行推出的一種“移動組合按揭”業務讓他眼前一亮。

    這種“組合按揭”允許客戶針對不同時期的家庭收入情況和個人投資理財習慣，訂制個性化的還款方案。

    高先生：“因為我主要是考慮收入現在有一個水平，過一段時間收入會高，但是我聽説民生銀行可以根據你收入的變化給你設計還款金額，我覺得這個挺好的。”

    怎樣才能完成個性化的設計呢？記者跟隨高先生到銀行諮詢了一下。高先生按銀行客戶經理的要求，簡單介紹了一下自己的個人情況，對方隨即將高先生的資料輸入電腦，一個為高先生設計的還款方案很快就完成了。

    民生銀行北京阜成門支行個人銀行部客戶經理張龍卿：“您看我們給您設計的是30年還款，50萬本金，分3個階段，第1個階段是償還本金，18萬元，在204個月供期限內還完，也就是説您頭17年，每個月要償還2829.68元，這是頭17年，接下來的96期，也就是説接下來您償還的本金數24萬，要在96個月內償還，那每個月的還款額是3463.96元，因為您剛才説收入的預期在未來一斷時間會有一個大幅度的上升，那我們把第2個還款額調高，在第3個階段，最後一個階段，剩60個月，也就是5年的期限，我們給您設計的是還款本金為8萬，您每個月只需要還1528.39元就可以了。”

    這位客戶經理告訴記者，按照這個方案還款，高先生還能省下一些利息支出。因為如果選擇“等額本息”的還款方式，高先生每個月要還銀行2841塊錢，30年下來，他總共需要支付給銀行的52萬元的利息，但如果採取這套“移動組合按揭”方式還款，高先生可以節省2萬多塊錢的利息支出。

    民生銀行北京阜成門支行個人銀行部客戶經理張龍卿：“因為剛才這個客戶他的收入目前看來是收入比較高的，而且有一個將來收入會增高的一個預期，那麼前期的話完全可以償還本金，以達到節省利息的目的，如果按照等額本息的話，他每個月的還款額是一樣多的，不管他每個月收入是多少，他每個月償款額一樣的話，相對與組合還款的話，利息支出就會多一些。”

    張經理介紹説，無論是提前還款，還是收入狀況出現較大的變化，只要在貸款期內高先生有需求，銀行都可以隨時為他重新再做一個還款方案。民生銀行負責零售業務的高峰副總經理也告訴記者，推出這樣的按揭新業務，不僅可以滿足相當一部分收入預期不斷變化的人群，而且幾乎可以針對所有貸款人群提供個性化服務，眼下個性化按揭業務的市場需求非常可觀。

    民生銀行零售銀行部副總經理高峰：“我假如，你畢業是個博士，畢業第一年或第二年，我要拿五千或者六千來買120平的房子，我肯定不能買，我肯定變了，買90平方的，但是就會出現一個大問題，就是兩年以後我還得換房子，隨著工資水平的升高，所以我現在就想一步就買成120平米，但是按照這種方法，我肯定達不到這種程度，我的收入曲線是這樣的，隨著年齡的增長，也可能會更高，下降，所以，這叫收入曲線，如果説下面，黃金分割法，如果在這裡做一條曲線，收入成長情況，但是這樣算得話，微積分比較複雜，再用矩形，這些面積都是還款金額，我們叫組合還款法，這樣多好，我第一個月可能月供兩千，頭一年，我一步就買成130平米的，所以我們當時就提出這個理念，一步實現人生的夢想，你就不用再搬家了，搬家換成二手房。”

    “移動組合按揭”目前主要有遞增型、遞減型和任意型三種。遞增型主要適合那些有發展潛力的年輕人。他們的收入有較大的增長潛力，有能力提前償還貸款。

    民生銀行零售銀行部信貸業務中心總經理周伯婷：“我看客戶成長群，博士，碩士，包括海外回來的，這種知識分子群體，收入逐年遞增的一個群體，這些我們鼓勵他提前還，到了年底發獎金我們的系統可以隨時還。”

    遞減型則適合那些年齡相對較大，目前收入狀況良好的人士。

    民生銀行零售銀行部信貸業務中心總經理周伯婷：“所以説我們這個曲線主要針對成功人士，比如買別墅，所以我們的還款方式是完全根據客戶收入的曲線來設計的，利息可以供應的多一些，然後可以慢慢的來減少。”

    而前面高先生的貸款方案則屬於任意型，貸款期內各個階段的還款本金和年限都將根據個人情況制定。

    民生銀行零售銀行部信貸業務中心總經理周伯婷：“我們完全按照客戶的收入成長曲線來設計，沒一種還款方式，你評價它節約也好，減少也好，要看它是不是適合你，適合的才是最好的。”

    主持人：前兩年，房貸按揭只有那麼一兩種，以至於一些銀行只提供“等額本息”按揭不提供“等額本金”還款方式的事兒，還引起過很大的爭論。應該説，直到今年貸款買房的消費者們才終於找到了點做上帝的感覺。今天時間有限，我們只介紹了兩種個人住房按揭新業務，如果您還沒找到適合您的貸款方式的話，也別著急，明天我們還會接著對比其他新推出的房貸按揭方式。關於個人住房按揭您有任何問題都可以通過屏幕下方的聯絡方式發短信給我們。好，下期中國財經報道再見！（完）

    主編：李 洋

    記者：李曼為 于浩 謝 昆

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