根據最新的統計數據，8月份，北京的現房成交量環比出現了下滑，現房商品住宅成交量比7月下降了45.7%，與此同時，8月份北京樓市有超過50個項目開盤，創下了今年的新高。供應量最大的一個月，北京樓市的成交量為什麼會急劇下跌，它是否預示著新的一輪的樓市價格調整即將到來?央視經濟頻道主持人陳偉鴻與著名財經評論員馬光遠、張鴻共同評論。

北京樓市8月現房成交，環比下降45%，觀望情緒日益濃厚，當下樓市又出現哪些新變化？

張鴻：開發商有錢有地不怕“寒冬”
（《今日觀察》評論員）
我們家小區旁邊，出現了很多新的房地産仲介，看上去生意還挺好，我每天好幾個電話，都是説，請問您有房子要賣嗎？我説我沒有房子要賣，那請問您有房子要買嗎？他們生意特別好，手機短信新開盤的那就不計其數了。一般來説，特別火以後一定會有疲態。其實這個疲態在7月份就已經顯示出來了，已經出現了價漲量跌的情況，8月份只不過這個量萎縮的更大而已，量萎縮是因為什麼呢，是不是房子不夠了造成的？但是8月份是樓盤放量最多的時候，那唯一不夠的就是購買力，最初的開發商説的那些被壓抑了很長時間的剛性需求已經咬牙衝進去了，接下來就是剛性的投資需求。買房的唯一理由是，明天房子還會繼續漲價，這些人對房子價格的敏感程度是特別高的，所以當一旦他判斷，可能有不確定性，他就不買了。
我們基本的判斷是整個房地産的環境，可能沒有原來那麼熱了，沒有那麼暖了，開發商可能不一定願意承認，但是自然規律有時候是沒法避免的。但是雖然整個環境可能會變冷，但是開發商不怕冷，冬天來了，他有棉被，有羽絨服，有暖氣，甚至有空調，就是一方面是有地，另一方面是他有錢，就在前幾天萬科增發112億，而在萬科的中報裏邊，它手上的現金是268億。今年上半年到現在為止，上市公司當中已經有12個房地産企業有增發的行為，有33家上市公司準備繼續增發，這兩個加在一起是上千億的錢，這些錢是為了防止未來可能出現的 “寒冬”。

馬光遠：下半年完全有可能重演2008年房地産的悲劇
（《今日觀察》評論員）
我覺得有正常的，也有反常的，正常的是量在急劇的下跌。反常的是價格仍然在漲，所以我不知道，這是真相，還是假象？從3月份到8月份，很多樓盤都創了歷史新高，在前半年貨幣天量投放的情況下，在銀行一些信貸的優惠政策不斷投向的情況下，出現了這麼一個反常的，沒有足夠調整又加劇反彈的樓市。
下半年，宏觀政策雖然會繼續堅持適度寬鬆的貨幣政策，但是從7月份開始，貨幣投放量已經環比下降了77%。8月份據説投放的貨幣量只有3000多億，二套房貸也收緊了，銀行、包括政府主管部門已經釋放出一些要對高樓價進行調控的信息，一方面，樓市空置率非常高，達到歷史新高，需要3到5年，才能把庫存賣完。另一方，資金鏈繃得非常緊，如果資金鏈一旦斷裂的話，首先殃及的可能是銀行。
我認為下半年重演2008年房地産的悲劇，完全有可能，今年上半年，房地産的這種反彈，事實上把它一年以內積聚的所有能力都釋放完畢，下半年，再積聚這麼大的消費能力，投機能力，從貨幣政策來講，從整個宏觀環境來講都是不可能的。所以我覺得下半年要像前半年一樣火爆，基本沒有可能，要像2008年一樣，我覺得完全有可能。第二點，整個貨幣政策的轉型是非常急劇的。這個轉型對開發商本身而言，打擊是非常大的。第三點，大量的保障性住房，大量的商品房下半年都會入市。

多個城市房屋成交量出現下滑，面對摸不透的樓市，消費者又該做何選擇？

張鴻：消費者不要輕易出手買房
（《今日觀察》評論員）
該不該買房這個問題特別難回答，但是我還是要建議，就是儘量不要輕易出手。買房非常大的一個原因是因為，它明天或者明年要漲價，你是這種預期才去買房的，那現在就可以等一等。它不會暴跌，但是也不會出現07年以前的那種暴漲，所以這樣的成本是值得付出的，面對這樣的開發商，種種的不確定性的這些因素，我們唯一能做的就是以不變應萬變。

馬光遠：剛性需求本身就是“偽”概念
（《今日觀察》評論員）
我覺得剛性需求本身是一個“偽”概念，是有極大錯誤的一個概念。事實上從經濟學上來講，需求本身必須以收入為前提，必須有收入的限制。所以目前情況下，這種完全跟收入脫鉤的需求，不能夠成為需求。所以我認為對於消費者而言，與其把畢生的積蓄轉化成幾個磚頭、樓塊，不如拭目以待，我覺得在某種情況下，觀望也是一種力量，讓大家看一下，未來究竟樓市會怎麼來走？

馮科：房價會適度回落
（北京大學經濟所房地産金融中心主任，《今日觀察》評論員）
房價到了2007年的高點之上，它會存在一定的泡沫，股市和樓市很緊密，股市已經擠出一些泡沫，那麼樓市這麼漲肯定不健康，它不可以持續。我估計它也會理性地回落，按照中國這种經濟的狀況，目前還處於反危機的狀態，未來兩到三年可能會出現滯脹，所以這種情況下，支持房價繼續大幅度上升的理由不太存在。我預期它還會適度地回落，來促進銷售量的增加。
   
牛刀：通過土地供應模式、商品房預售許可證、門店式交易等三方面調整樓市
（財經評論人，《今日觀察》評論員）：
應該首先糾正的是土地供應模式，中國在住宅用地的供應上，應該是確保民生，確保經濟適用房，和社會保障性住宅，和普通住宅的土地供應。這種供應原來我們有個90-70的政策，就是90平方米以下的住宅，要佔到70%以上，現在的住宅供應，他們也不管是什麼普通住宅，就是我把地拍（賣）出去，不管開發商怎麼開發，其次應該取消的是商品房預售許可證，商品房的預售是導致了樓市炒買炒賣的一個基本制度。第三個是我們要糾正這種門店式的交易，政府應該有一個強大的為老百姓提供交易行為的一個場所，裏面所有的信息都要公開。

張鴻：政府部門應提供非常精確、非常具有參考價值的信息
（《今日觀察》評論員）
房地産市場上有一個特別的亂象，很多仲介機構和房地産商想用我們知道的那些信息來誤導我們。這是我們沒有辦法制止的，但是政府部門提供的信息，應該具有非常精確的參考價值，應該保持一致性。還有政府在今年初的時候，提出了大量建設保障性住房的信息。這些信息，對我們未來的房地産的預期，是非常有用的，但是現在我們又很少聽到這些信息了。比如説我們所在的這個城市，到底明年或者後年能提供多少套保障性住房。這對房地産市場其實是有非常重要的影響。

馬光遠：政府應加大保障性住房和嚴格土地法規
（《今日觀察》評論員）
房地産市場又到了一個十分關鍵的“十字路口”，對政府而言，我認為目前不僅僅要在某些政策措施上要採取一些，對樓價進行調控的措施。同時我認為它應該做好兩件事情：第一個是加大保障性住房的入市，讓老百姓都知道什麼時候入市；第二點，必須嚴格土地法規，讓開發商囤積的大量土地，製作的大量“地王”，轉化成現實的房地産的供應。

（《今日觀察》欄目播出時間：週一至週五21：55—22：25；重播23：50－24：20；次日中午13：00）