歷經三年訴訟，北京宋莊畫家村小産權案塵埃落定，北京市二中院作出終審判決，李玉蘭獲得賠償金28萬元，但當年她購買小産權房的合同則依舊被認定無效，還得搬出居住了七年之久的農家院。畫家村民間的拉鋸戰凸顯怎樣的糾葛？購買小産權房，買房人要面對怎樣的風險？《今日觀察》王小丫和著名評論員霍德明和沈竹正在評論。

既簡單又不簡單的小産權糾紛
沈竹： 小産權糾紛背後是兩個群體的利益鬥爭
（《今日觀察》評論員）
三年拉鋸戰，鉅額賠償，涉及敏感小産權房的這個糾紛，是既簡單又不簡單。
怎麼説這個糾紛不簡單呢，李玉蘭所在的是特殊村落，是個著名的畫家村，李玉蘭也為這個村落的騰飛做了貢獻。06年的時候，這個地方房地産市場漲價了，開始覺得這小院原來的價格不值了，想要收回房子出租，以二次獲利。所以説我們説這個糾紛不簡單，它背後是兩個群體的力量在鬥爭，而且地方政府顯而易見是站在李玉蘭這一面的，據説他們還試圖勸服馬海濤撤訴，但是村民骨子裏的這种經濟利益，致使他不能撤訴。
那為什麼又説這個糾紛簡單呢？這個結果顯示的是，不管李玉蘭獲得了在道義上，在情感上，以及地方政府和其他畫家等等多少支持，但法律是無情的。在房産證上沒有你的名字，小産權的這個權利歸屬不明確不清晰，就會被認定為非法交易。

霍德明：此案件將成為全國小産權案的標桿
（《今日觀察》評論員）
這個案例的影響可以分成三方面，第一個方面，該案件的宣傳作用可能使宋莊地價繼續上漲。第二，現在那裏還有14個相似案例，有的已經撤訴有的正在調解有的繼續對簿公堂，都在參照這次案例的賠償金額，然而過一段時間隨著房地産價格的變化，金額可能又要有變化。第三，這個案例影響到北京以及全中國，都在關注。

宋莊案樣本意義在哪？
霍德明：此案最大的意義在於把權和利分開了
（《今日觀察》評論員）
這個案子最大的意義在於它把權和利分開來了。
資産既有交易權也有使用權。很顯然農民擁有這個房子的交易權，但是他只能賣給集體所有他的農民同志們，當他賣給其他人的話，他的交易權就被否定了，所以這個房子應返還給馬海濤。但使用權在《土地管理法》裏邊規定得很清楚，集體所有的土地，你要轉給其他人使用，這個人的身份前提必須也是農民。所以原則上這一位農民同志，他也不應該把這一個房産交給或者另外一個非農民的同志來使用，所以最後當法院判賠償28萬，馬海濤要賠償李玉蘭28萬，賠償的理由就是違背了誠信原則。

沈竹：小商品房買賣非法，買賣雙方卻多“明知故犯”
（《今日觀察》評論員）
在這個案件中，它的樣本意義是有特殊性的。
第一，它在法律意義上界定小産權房的交易的非法性。這個給大家一個警示，不管買賣了小産權房也好，虧盈也好，都是非法操作，不受法律的保護。
第二，現在的審判之所以成立，法院認定當事人是屬於在合同交易雙方中無過錯方。李玉蘭可以借由信賴利益損失另行主張索賠。然而現在小産權房買賣更多是明知故犯，難説他不知道小産權房不合法，他買就因為它比商品房要便宜。在這種情況下，在以後的法律糾紛上面就很難再出現這種無過錯當事方的這種賠償狀況。
 

　　    
   
小産權房的未來何在？
霍德明：小産權房情況複雜，國土資源部將因地因事出臺細則
（《今日觀察》評論員）
國土資源部在持續做調研，並強調會十分重視地方政府的調研。這次宋莊的這個案子是自然人對自然人的買賣，可是全國各地的很多小産權房，可能是政府、鄉鎮政府對自然人，甚至還有其他各種不同的組織。司法的案例雖有一定的通則，但國土資源部還會根據不同的地區，不同的鄉鎮，不同的自然人，分門別類的做一些更詳細的一些細則。

沈竹：鄉鎮一級政府應成為遏制小産權房的把關人
（《今日觀察》評論員）
整個的一個小産權房氾濫，城鎮化的飛速發展應該對其負責。城市的土地和鄉村的土地差價上産生了巨大的差異，無意中就給了鄉鎮政府在建設可流轉房産時一個巨大的利益空間。
為了獲利，鄉鎮政府經常超越自己對自己土地使用權的管理權限，成為我來擔保，我來簽約，對自然人進行買賣的一個主動方。它不是一個特例，它現在已經變成了一個普遍的一個潛規則，其原因還是利益驅動。
鄉鎮一級政府應當將農村建設和非法出讓土地劃分開。它搞當地的現代化農村的建設，無可厚非，但是你在建設的過程中，不斷農用耕地或不可以出讓的土地，轉換成商業用地，是于國家，於人民都不利的。作為鄉鎮一級政府，應該是農村集體用地第一關的把關人，應
該首先要承擔其責任，來遏制非法小産權房。
   
王建：根本問題是如何讓農民轉變身份成為市民
（國家宏觀經濟學會副會長，《今日觀察》特邀評論員）
必須把這個問題放在中國未來要解決工業化超前，城市化落後大的結構轉換，大的結構矛盾怎麼解決這個背景之下考慮。比如説我們的工業化，我們人均GDP達到3000美元的水平，這個按照國際標準叫中等發達。但是我們的農村人口，現在比重還很高，按照實際城市人口，估計我們現在也就35%的城市化率。而東亞國家，在（人均GDP）3000美元的時候，像日本、韓國，都是（城市化率）在75%到85%的水平，這個問題現在只是剛剛露頭，以後會成為一個非常巨大的問題。就是怎麼解決城市化和農民利益的問題。其實這裡面一個根本的問題是，怎麼讓農民轉換他們的身份，變成市民。然後同時在他們轉成市民的時候，讓他們過去的集體産權所屬的，那一部分土地，怎麼能夠保證他們自己的利益不流失，保證他們得到一個合理的利益，比如説農民進城沒有社保，土地換社保就是一個很好的思路。另外進城的農民，要給他們一部分在城裏居住的條件。
  
倪鵬飛：要儘快出臺小産權房問題的實施意見
（中國社科院財貿所城市與房地産研究室主任，《今日觀察》特邀評論員）
要儘快出臺解決這個問題的實施意見，其中最重要的一點，就是要確定對於過去遺留問題，和未來這方面問題的時間，確定某一個時間，在這個時間之前，作為歷史遺留問題來處理，那麼對於這個時間之後，作為未來的問題處理。

霍德明：中央應調整法律，儘快出臺意見為小産權房的未來定性
首先要確定現有的小産權房它沒有産權。《土地管理法》裏規定的，農村的集體所有土地它的使用人是誰，它的所有人是誰，都是有很狹隘的定義的，將來這個法律上面是不是可能會有一些修正。《城鄉規劃法》裏面也會包括了把原來的集體所有的土地，改變成為可以興建商品房或者其他性質的土地的法令。這兩個法律如果能夠完善下去的話，再加上國土資源部的這個調研，結合地方政府各個不同地方它有不同的需求，最後一定要中央出臺一個比較明確的甚至統一的意見，讓現在有關於小産權房跟一般商品房經濟利益上的差距縮小，就不會産生如此多的糾紛。

（《今日觀察》欄目播出時間：週一至週五21：55—22：25；重播23：50－24：20；次日中午13：05）