昨天，國土資源部正式地表態，今年下半年將會重點針對開發商的囤地行為，展開一輪核查和監管的行動，重點是查看用地比率是否存在囤而未建的現象，防止趁機搭車用地。此舉再次引發了各方對房地産開發商囤地現象的關注。在中國房地産的領域，開發商囤地的問題到底有多嚴重呢？國土部門的嚴查行動，能否有效地打擊囤地行為，抑制當前的高房價呢？央視主持人陳偉鴻和著名評論員霍德明、張鴻共同評論。

重整樓市還須“鬥地主”

張鴻：金錢是屯地的動力
（《今日觀察》評論員）

其實片子裏提供的數字已經讓我們感覺到非常嚴重了，絕大多數能拿到“地王”的開發商，一定不是中小企業。他們在很多時候成了開發商，尤其是上市公司和準上市公司。我提供一個數字：現在A股市場上已經有26家房地産的上市公司，他們提出了增發A股的預案，繼續從股民手裏邊掏錢，繼續去買地，增值，所以具有了繼續圈錢的這個能力。還有很多上市公司、準上市公司，比如要去香港上市的，現在他們手上的地夠開發6年，甚至10年。一些公司在香港發行股票，沒有人認購，現在就買了很多地，他們現在有這麼多地，這麼多年都不愁土地開發。所以他繼續發行股票，就會有人認購，和房子已經沒有關係了。因此，地和資金當中就有了這樣一個循環。所以錢既是囤地、圈地的原因，也是一個動力，如果沒有繼續能夠變來錢的動力的話，開發商也不會去囤地。土地是符號，“地王”的價格産生，本身也是符號，一旦一個地方有一個“地王”，周邊的房價就已經跟著上漲。

霍德明：對囤地進行監管是警鐘敲響，殺雞儆猴
（《今日觀察》評論員）

囤地是説開發商如果拿到這塊土地，用兩年時間準備開發出來。兩年後，原則上，法律上才真正變成囤地行為。到2007年時，已經有將近一半的土地開發商還存在囤地的嫌疑，一份報告指出：在2007年到2009年間，開發商稱目前大概將近有一半還有囤地的嫌疑。比如上半年，上海批的土地將近500公頃，下半年大概有1100多公頃，加起來一年將近1700公頃，有這麼大量的一塊土地量釋放出去。經驗告訴我們，全國有很多“地王”，在上海都已經拿下了。國土資源部在這個時間點，發出囤地警訊，應該説是殺雞儆猴，但至少也是要將來想要囤地的人要好好準備一下。

有多少天價地塊還在磨洋工、曬太陽？
張鴻：能否堵住開發商“拖字訣”“擠字訣”？
（《今日觀察》評論員）

因為開發商在和政府的一些規定在博弈，其實最重要的是如果它兩年不開發，政府要收回土地。繼續不開發，還有按天收的閒置費。但是開發商都是聰明人，一定能找到這些死制度上一些活東西。比如延長規劃時間。要蓋個樓，設計一個特別繁雜的規劃項目拿去審批，審批時間就會延長，這都不算到裏面，因為開發商和地方政府可能有一些暗中交流。第一招是“拖字訣”，能拖儘量拖，反正就兩年時間。第二招就是“擠字訣”，開發商拿到地後，先開發第一期，建個一兩百套，然後把大頭留在後面。記者在上海一個樓盤裏查到，02、03年拿到的土地，建成後05年開始賣了300多套，那時房價是3500塊錢到3700塊錢，到第三期開盤時已是08年4月份，這時房價已經將近6千塊錢一平米……現在的問題是國土部能否拿出更好的辦法堵住開發商的這兩決。

霍德明：要拒絕官商利益勾結
（《今日觀察》評論員）

囤地行為後面的利益鏈條太大了。以2007年來説，廣東“地王”拍出地以後，2008年土地房價下降了，到2009年開發商就又把這塊土地退回去了。其實他們是和地方政府的利益勾結在一起的。更實際來説，在招拍挂的土地制度之下，原則上參加拍賣要交10%的保證金，如果買到這塊土地,60天以內要繳納全額的出讓金.可問題就出在這裡：很多地方政府和開發商共謀，在全額出讓金裏面，開發商並沒有繳納完整，甚至完全不繳納，而地方政府偏偏又在監督開發土地，這中間很可能産生一些不正當的行為。

打擊違法囤地，完善土地監管，怎樣出手才能更具實效？

張鴻：囤地監管如何落實？土地信息公開是關鍵
（《今日觀察》評論員）

首先要落實現有的監管辦法，如果不能嚴格執行，再有新規定來推動舊規定，也可能是“子子孫孫無窮盡也。”比如説， 07年以前到現在還沒開發的土地，各地都沒有收回。第二是信息公開，比如香港的房地産土地制度就不是招拍挂制度，是勾地制度，即是説政府部門把今年所有的土地都公開出來，地産商想要哪塊地就勾下來，然後大家來竟標。這就好在政府把所有的土地信息都告訴整個市場，避免有可能産生信息不對稱的問題。

霍德明： 繳納全額土地出讓金後，開發商應再繳納50%保證金
（《今日觀察》評論員）

“地主”的痛處是經濟利益。在經濟利益裏，60天以內要把100%的土地出讓金要繳納出去，如果能夠嚴格執行的話，應該可以把開發多餘的經濟利益切掉。當然目前，這種方式還不能夠阻止開發商的囤地行為但是地方政府一定要有執行的決心。我建議在繳納全額土地出讓金時，開發商可以再繳納50%的保證金，保證兩年之內一定開發出地産。否則，政府就把50%按天扣下來。開發商即便不管社會利益，也要考慮私人利益，可能會有很高的成本。

牛鳳瑞：不能一陣風似的監管囤地    要長期監管
（中國社科院城市發展與環境研究中心研究員，
《今日觀察》特邀評論員）

我看過一個材料説一個開發商，當時他拿了幾十平方公里的地，按當時的年度開發速度可以用五六十年，這是不正常的。建議政府不能一陣風地查處，應該持續地堅持下去才能取得預期的效果。
 

華偉：政府定期公佈土地分類指標，減少信息不對稱
（華東師範大學商學院房地産系主任，《今日觀察》特邀評論員）

我們關注的是住房價格，但國土資源部公佈的土地指標是包括住房和非住房的，以及建設用地的指標。應公佈分類指標及各省市、地方總量和分類的指標，定期向社會公佈。去年公佈今年的計劃，公佈完成的和沒完成的計劃是什麼原因造成的。全社會對開發商囤地的不對稱信息，造成心理預期的負面影響就越小。

國世平：規定時間開發完畢 足額資金交政府
（深圳大學國際金融研究所所長，《今日觀察》特邀評論員）

地産商最大的問題就是囤地的成本太低，有的根本就是零成本，交很少的錢，但是轉手拿到國家的信貸還賺錢。第一，必須在一定時間開發完畢，如果不開發完畢，要麼就繳納高額的罰款，或者強行收回。第二，開發商買了地，足額的資金一定要交到政府，這樣會有效地阻止開發商通過囤地來獲取暴利，而把房地産市場搞得亂七八糟，把房價推高。

張鴻：監管前置，避免囤地現象
（《今日觀察》評論員）

打過“鬥地主”的人都知道，“鬥地主”要讓 “地主”跑不掉的話，就不能讓他，好牌都在他手裏。如果説開發商既能得到地方政府的某支持，又能得到銀行寬鬆的錢，還能得到規劃部門的規劃，在土地部門有一些暗中的環節還可以溝通，那就等於好牌都在他手裏，他就跑了。第一，“鬥地主”一定是多家鬥一家，才有可能贏，而不能讓開發商成為那個能跑掉的“地主”。第二，監管一定要加大，如果監管沒有到位，要負責任，除了開發商要負囤地責任以外，政府讓他囤了好幾年不開發，也一定要是有監管者要承擔責任。不是説懲罰囤地行為，而是首先要讓監管前置，要避免囤地現象。

霍德明： 從上到下 切斷官商利益鏈條
（《今日觀察》評論員）

“鬥地主”必須要切斷他的利益鏈條。不管是中央政府跟地方政府，都應該站在同一戰線。

（《今日觀察》欄目播出時間：週一至週五21：55—22：25；重播23：50－24：20；次日中午13：05）