今天我們要關注最近房地産市場上的“地王”閒置現象。2007年廣州市全市總共成交50余宗住宅用地，其中27塊土地被冠以“地王”稱號。然而時隔兩年之後，27塊土地中卻有24宗遲遲沒有被開發銷售。開發商為什麼要積極地拿地，爭當“地王”，而又一直閒置不動工呢？是資金鏈緊張無法繼續建房？還是有意在囤積土地？一邊是土地閒置，一邊是“地王”頻出，這樣的一系列的現象，究竟凸顯出房地産市場怎樣的怪圈？央視主持人陳偉鴻和著名評論員沈竹、向松祚共同評論。
 

新地王 新隱憂
是什麼羈絆了房産商開發的步伐
沈竹：資金鏈吃緊導致土地閒置
（《今日觀察》評論員）
俗話説買的沒有賣的精，地産商在買地的時候，可謂是如意算盤打盡，在整個地價上升的時候，爭相拿地，製造一股熱潮。他們對未來有預期，知道未來的房價可能會上漲，所以就出高價去拿“地王”。但這已經不再是簡單的預期了，他們在賭房價上漲。當時的房價已經脫離基本面已經很遠了，泡沫也形成很久了，所以像保利地産，07年7月份拿到一塊地，成本價是8千多塊錢，如果按照30%到50%的地價房價比來算的話，它出售的價格至少在16000以上，才能夠成本價，才能賺利潤。但是現在它周邊的小區，均價還是9千多塊錢，現在他再投入資金蓋房子，錢賺不回來，所以他乾脆不投入，結果造成了現在閒置的情況。在07年到08年房地産價格一下子逆轉的過程中，銀行緊縮銀根，國家政策逆轉的時候，他們的資金鏈馬上就要斷了，最後是房地産老總的兒子去接盤，去買房子，掏出一億多來補充資金鏈的虧空。
   
向松祚：房地産商算準了不開發獲利更多
（《今日觀察》評論員）
商人一定會算兩個東西，一個是成本，一個是收益。地産商在爭奪“地王”之後卻不開發，其實是在考慮到底要付出多大成本，如果不開發的成本非常高，那他一定會要去開發。如果不開發的成本非常低，而且還有很大的利益，那他可以選擇不開發。儘管我們看到“地王”都是天價，動輒就是幾個十個億，但實際上他拍賣只需要付定金，一般只佔到地價的2%，比如，廣州有一個叫中萊投資有限公司曾經拍賣了廣州的一個“地王”，總價格是44個億，實際上他只付了8000萬，2%都不多，成本實際上是很低的，剩下的錢按照當時有關政策的規定，要根據情況來分期分批支付。實際上，他起初付的錢並不多。後來可能根據情況，錢也沒有及時支付。根據廣州國土房産管理局的副局長黃文波先生所講，2007年在廣州拍賣到這些“地王”的眾多企業，幾乎沒有一家足額繳納了土地轉讓金。開發商不選擇開發是有他的道理的，他一定算過賬，算賬的結果就是不開發的成本非常低。而且不開發，他未來和已經獲得的利益也非常大。不開發通過什麼途徑來獲利，這是另外一個非常值得探討的話題。

  
利益驅動“地王”閒置現象
沈竹：“地王”拉動周邊小區低價瘋漲
（《今日觀察》評論員）
如果我是一家上市公司，算一筆賬後覺得高價拿地是一個性價比很高的事情，那我即使不開發，現在拿到這塊地，市值也會大增，因為股民對我的信心增大了。另外我買了這塊地，就會推高區域間的地價。比如廣州有一個廣州城建集團，6月的時候拿下了一塊叫珠江新城的“地王”，是廣州的一個CBD概念區域，拿到的價格是每平米1.5萬元，房地産商買下這塊地之後，這塊地周邊有一叫也是他們開發的叫新慧雲景的小區價格立馬就升高了10%到15%，整個新慧雲景一下就賺了兩個億。他拍地花了3.45個億，這地還沒有開發，就先在外面大賺一把，真是墻內不香，先墻外香。

向松祚：土地成金融杠桿  “地王”為金融投資家追捧
（《今日觀察》評論員）
看看這幾年涌現出來的“地王”的手法，很多看起來是房地産的開發商和房産企業。但他們的活動和盈利的源泉使他們可以稱為金融投機家，他們買了地以後可以不開發，而完全把土地作為一個金融杠桿，通過金融杠桿的操作能賺取鉅額利潤。這些上市公司以高價，以天價拍賣了一塊地，這塊地馬上就會變成其資産負債表上的一塊資産，那麼他企業的市值就會相應的放大。他還可以把這一塊新的“地王”作為一個好故事，拿到市場上去募集資金。將它當作一個好故事講給投資者聽，然後募集到新的資金，所以實際上他買地並沒有付出很多錢，但是他馬上轉手過去，就可以從市場上募集足夠的資金。這一塊的收益已經很大了。

 
“地王”頻現   新“地王”究竟新在何處
沈竹：“央企地王”不差錢
（《今日觀察》評論員）
在整個新“地王”的構成中，央企的比例佔的很好，所以現在經常引用的一個詞叫“央企地王”。07年國資委限制央企進入房地産市場。現在限制取消了，央企就急不可耐地衝進了房地産市場。在北京廣渠路15號，央企“地王”誕生的那一天，潘石屹在現場，他最後回來説了一個現象，在現場拿小本子記，互相打電話，不斷算賬的都是民營企業，而坐在後面，一言不發的年輕人，舉牌子舉得快，也不算賬，很多細節反映出他們不在乎錢，一方面央企不差錢，另外一方面央企也不在乎這些蠅頭小利。他在乎的是拿地本身，只要拿到這個地，拿到這個有形資産，拿到這個通脹預期下執行的土地資産，這就是他們的目的。就在這樣一輪一輪，他們不在乎的情況之下，製造了一個又一個“央企地王”。我感覺央企跟“地王”結合是一個非常不妙的一個信號。因為在未來的幾個月，可能不斷刷新地價房價的仍是頻出的“央企地王”。
 

向松祚：“地王”頻現房價激增  這是中國經濟非常危險的信號
（《今日觀察》評論員）
近期中國的房地産的價格開始急速上升，而且“地王”頻現，這對於中國經濟是一個非常危險的信號。“地王”頻現，房價激增，這反映了很多中國經濟深層次的結構性矛盾，那些名不見經傳且沒有任何房地産開發經驗的國企，為何如此財大氣粗，立刻在各個地方都能夠爭奪到“地王”，他們靠的絕對不是他們對房地産市場的深刻了解，而是因為他們拿信貸資金的成本極低，空手套白狼，何樂而不為呢？
這反映了我們經濟結構的一個非常深刻的矛盾，真正要解決就業，真正要促進民生的這些中小企業拿信貸資金可謂是難於上青天。國企紛紛成為“地王”的現象，背後反映了另外一個深層次的矛盾就是支撐中國經濟的很多國有企業的創新能力嚴重匱乏，他們已經沒有興趣也沒有動機去進行技術創新，開發出具有世界一流水平的産品去謀求短期的利益。
更嚴重的是這樣一個爭奪“地王”的危險遊戲的鏈條非常簡單，高的地價和房價，之後膨脹了的公司市值，公司資産，隨後又可以方便他拿到更多的信貸，拿到更多的信貸後就又去推高地價，最後會把地價和房價推高到完全脫離中國老百姓實際需求的地步，沒有實際需求的房地産泡沫最後一定會崩潰，崩潰的後果可能比美國次貸危機的後果還要嚴重。泡沫一破滅，首先“地王”會嚴重地虧損。“地王”雖然虧損了，但是馬上帶來的是我們銀行的不良貸款的急劇上升，大型國企虧損，也會使得其他房地産公司跟著虧損，房地産價格泡沫破滅以後，會對銀行體系造成巨大的壓力，反過來會使中國經濟遭到重創，這麼一個危險遊戲是必須引起我們高度重視的。
   
   
牛刀（財經評論員）：“地王”成就了房地産泡沫
（《今日觀察》特邀評論員）
“地王”本身的目的，不在於開發土地，興建房子，它無完全是一種樓市投機炒作的行為。當年的“地王”，現在全部都是沒有開發的荒地，現在的“地王”，一個作用是和通脹預期一起，形成了樓市上的搶購行為，不僅引導了投機炒家，也引導了很多的普通購房者入市，形成了房地産泡沫的幻想，在泡沫破滅的時候，大量的樓市買家會出現斷供、退房等多種問題。
   
徐滇慶（北京大學國家發展研究院教授）：應約束國企參與地王瘋狂競拍
（《今日觀察》特邀評論員）
國有企業參與地王競拍，顯然是不公平的。國家應該對國有企業參與黃金地段的土地競拍，做一些約束，減少其瘋狂競拍的勢頭，這有助於穩定房地産市場。
   
如何遏制“地王”現象愈演愈烈
沈竹：老百姓、股民才是這危險資本遊戲的最終埋單者
（《今日觀察》評論員）
房子不是普通商品，中國人對房子的感情很深，都希望居者有其屋。但是對於現在的房地産市場來説， “央企地王”確實是一個危險的信號，他已經把整個地價化作了整個房地産鏈條的資本遊戲，這場危險遊戲最後的埋單者就是老百姓和股民。

向松祚：用“稅收、約束、信貸”等政策治理“地王潮”
（《今日觀察》評論員）
房地産行業是關係到整個中國經濟全局的大問題。出現“地王潮”的這種瘋狂狀況和房價地價不斷虛高的局面，是非常令人擔憂的，但是如何治理這種現象，這是一個非常複雜的問題，要綜合治理。
這個裏面有三核心大政策要調整。第一是稅收的政策，這些囤積土地漲完以後，被暴利地轉讓出去，中間暴利差價的部分應該主要通過稅收，收歸國家所有，成為國家的稅收。第二是要對國企進行相關的約束，國企在進入房地産市場的時候，國資委或者是主管國企的相關部門必須對國有的企業進行管理。比如考核其的利潤，不能簡單地看財富的數字。必須要看他這個利潤從哪來的。第三是信貸的政策，國企能夠如此地有恃無恐，財大氣粗地去爭奪“地王”，是因為信貸結構嚴重的畸形，國家必須要有強制的政策要求銀行禁止對從事房地産炒作的企業貸款，而應該貸給真正支撐中國經濟增長的企業，。稅收政策、對國有企業的管理政策和信貸政策，如果這三條政策和以前的相關政策能夠真正落實下來，那麼遏制“地王”現象就指日可待了。

（《今日觀察》欄目播出時間：週一至週五21：55—22：25；重播23：50－24：20；次日中午13：00）