誰製造了“退房潮”？

2010年02月26日 10:35 專家觀點我要評論

　　今天要關注的是最近這段時間房地産市場出現的退房潮，今年以來樓市的成交回暖，一方面我們也許常常會在媒體的報道當中看到某些樓盤開盤即告售謦，但另一方面，我們也注意到退房的現象不斷的在增加。根據媒體的報道，最近這幾天杭州就出現了幾大單退房的訂單，涉及的金額高達了上億元。也許大家想象不到，這些退房的人原來就開發商自己，那麼開發商自編、自導、自演的這出退房秀，究竟是一齣什麼樣的戲呢？在樓市回暖的吆喝聲當中，真相到底又是什麼？央視經濟頻道主持人陳偉鴻與著名財經評論員霍德明、劉戈共同評論。

　　六筆退房大單，驚現杭州樓市。媒體熱議，購房者仍是樓盤投資方，總價上億元，退房的背後，到底隱藏著怎樣的玄機？

劉戈：開發商自我炒做緩解資金壓力
（《今日觀察》評論員）
　　這齣戲就是明修棧道暗度陳倉。明修的就是買房子，這個時候可以製造出來一個樓盤銷售非常火爆的現象，吸引大家來購買。那麼到現在房子已經要竣工，又把這個房子退掉，這樣一個明修的棧道，實際上暗渡了一個一進一齣，一買一賣之間完成了房地産開發商融資過程的陳倉。就是説開發商指使一些人一下子買好幾套房子，最後到銀行進行假按揭，甚至還要把房價拉高一些。比如説一萬塊錢一平方米的房子，拉高到一萬三賣給這些人。他們不需要交首付，直接去申請那70%的貸款。通過這樣的一些操作，開發商就以很低的資金成本，最後緩解資金鏈緊張的情況。

劉戈：想買就買想退就退？
（《今日觀察》評論員）
　　其實我們對於一個購房者，退房子很複雜的一件事情，而且一般開發商不太願意退房。但是現在我們會發現這個房子想買多少買多少，想什麼時候退什麼時候退，對於開發商自己來説就變成了一個非常容易的事情。而且這個過程裏，開發商獲得銀行的貸款似乎是暢通無阻的，一定是有一種潛規則在裏邊。這種潛規則可能是開發商和某些銀行達成的共識，或者是開發商和銀行裏的某些員工或者是某些部門達成的共識。

霍德明：開發商與銀行間退房潛規則日趨形成
（《今日觀察》評論員）
　　退房不是退訂，退房對於一般老百姓來講是很困難的事情。而今天我們看到大規模退房的現象，又都是以期房為主的。當我們今天看到大規模的退房潮，而國家開始大概是去年年終開始宏觀調控房價。
從去年6月份，7月份開始，由於過去房價漲的過高，而開發商應該是把房價降下來的。但是很多時候我們看到房價持平了，是因為開發商用一些關係找人先把房子先買下來，經過銀行的審批貸款。暫時把房價下降的壓力撐過去，到今天為止稍微有一點房價回升的跡象，他們把手中原來訂的房子退掉了，而且還是大規模退房，不是大規模退訂。
　　這裡是有一個房地産商和銀行之間的潛規則，或者是説正在形成的潛規則。北京房地産交易管理網顯示了從2005年以後的房地産開發案子，2005年、2006年、2007年這一段時間，退房一個項目裏大概就兩件三件。而到了2007年底，08年以後這個所謂退房的數量顯著增加。2008年以後由於國家宏觀調控房價，以及過去的這一段時間國際的不景氣，導致國內出現所謂資金緊張的現象。所以從整個退房的比率來看，在過去這段時間的確有增加的趨勢，而這個趨勢，很可能是一個即將形成的房地産商銀行之間的潛規則，去對付或者逃避房地産的宏觀調控。


　　退房增加的背後隱現假按揭，開發商自買自賣的苗頭，帶給房地産市場怎樣的警示？

霍德明：開發商自買自賣的騙局加劇銀行風險
（《今日觀察》評論員）
　　開發商自導自演套取銀行的貸款，這個危險可以分成兩個方向，第一個就是房地産商在獲取銀行貸款的時候，找了一些人貸了十幾戶的房款，而價錢是多少錢呢？以杭州的例子來説，去年年底的市面價格是一萬塊錢，但是房地産開發商可以填個13000塊錢，打個七折。他可以貸到9000塊錢的款，把房價虛托高了。如果杭州的房價從去年年底再往下降的話，這個時候銀行的風險就非常大了。第二個方面，銀行一般貸款是分散風險的。當把一筆貸款是貸給開發商他串謀起來的十幾個人的話，這就不是分散風險而是集中風險。
　　這種做法在銀行經營上面是兵家大忌。所以第一不可以把所有的錢都貸給相關人或者相關群體上面。第二當初貸款的金額肯定是有風險的。


倪鵬飛：監管不嚴導致騙局
（中國社科院財貿所住宅與房地産研究室主任《今日觀察》特邀評論員）
　　根本的原因就是市場的監管不嚴格，監管制度不完善。一個是房地産市場本身的監管，還有一個是房地産金融市場的監管。也就是銀行對於貸款的監管，銀行本身不希望房地産向下調整，它希望維持房地産的繁榮，甚至是虛假的繁榮。其實關於假按揭問題，關於房地産開發貸款，消費貸款的風險管理問題，無論是銀監會，還是各大商業銀行，都有比較完善的措施，主要在於執行。如果認真地、切實地履行這些措施的話，以上的現象都不會出現。

霍德明：銀行監理、金融監理力度不到位，國家的尊嚴將蕩然無存
（《今日觀察》評論員）
　　退房潮就目前來看，還是限于比較幾個少數的樓盤，少數的幾個開發商，中小開發商。所以這個潛規則不過是正在形成中的潛規則，千萬不能夠把這個潛規則變成真正行業的潛規則。
我們從去年開始就一直在呼籲房價該降的時候就要降，而那個時候開發商還提到就是不降，等到我死的時候，銀行一起死。現在我們知道了原來有些開發商真是從銀行裏面，把這個假按揭貸款給套出來了。
　　而在這個過程中間，如果銀行監理，金融監理力度不到位的話，國家的尊嚴蕩然無存。更何況萬一將來這個景氣循環不好，所有的房地産開發商都學會了這一套東西，那房地産開發商都有錢能夠頂住，房價永遠不降下來，這個會讓老百姓的福利真的損失太大了。

劉戈：要嚴查違章貸款的銀行和相關信貸員
（《今日觀察》評論員）
　　2007年，銀監會下發了一個非常嚴厲的規定：關於深入貫徹國家宏觀調控政策，切實加強房地産貸款管理的通知。嚴厲地批評了一些銀行的調查制度形同虛設，那麼銀監會得出來的結論是有數十億元的這種假按揭貸款，而且在有些銀行假按揭佔到整個按揭貸款的6%。現在杭州這件事報出來了，同時我們也看到北京等等很多城市西安這些城市裏邊也會有這樣的集中的退房潮。那麼這些房子當時買的時候，是從哪家銀行貸的款，是哪個信貸員辦理的，那個信貸員是不是盡職盡責了。