50塊錢雇用房托，北京部分地産商打造09年樓市的新鬧劇，北京樓市是春暖花開，還是虛假繁榮？

據説從今年的2月份開始，樓市就已經迎來了久違的“小陽春”，甚至出現了很多看起來非常專業的數據，當然這些專業的數據是為了進一步地來驗證，樓市已經迎來了久違的“小陽春”這樣的一個論證。這究竟是樓市的一次真實的回暖，還是又一次的地産開發商製造？在亂象的背後，究竟有著怎樣的真相？央視經濟頻道主持人陳偉鴻與著名財經評論員何帆和張鴻共同評論。

張鴻：“房托”升級  開發商獨自生火造就“小陽春”
（《今日觀察》評論員）
房托一點都不新鮮，05年、06年、07年的時候，很多新聞都報道過房托，開發商雇一些農民工來替他們排隊，造成虛火的假象。那這次説明什麼呢？説明他們故伎重演，有夢回高房價時代這樣的夢想。但是它還不完全是故伎重演，有一些新的升級版，他們現在不再雇農民工了，而是集體雇這個樓盤四週的大爺大媽們到我們這兒來排隊，管吃管喝，一天我還給你50塊錢。其實大爺大媽就是群眾演員，就説明開發商不光能蓋樓，還能當導演。

過去在房價上，價格是有泡沫的，現在很難避免在成交量上也有泡沫，在去年底的時候，我記得房地産商潘石屹就説，他説中國房地産業的欺詐行為，比奶粉業的三聚氰氨的危害還大。

比如説騙貸，現在銀行開始放鬆銀貸了，二套房的貸款也開始放鬆了。這兩天《華夏時報》揭露了一種貸款叫過橋貸款，就是陰陽合同，現在很多的房地産商，需要資金，銀行又貸不到錢，那我是民間資本，我可以把錢給他。我用五到六折的房價，團購他一批房子，團購完了，錢給他。如果説他在規定時間內，能把錢還給我，那我就收所謂的利息，這個利息很多都是高利貸的這種利息水平。

如果房産商還不起，民間借貸人房子已經買到了，所以也無所謂了。因此通過這樣一個手段，既緩解了開發商的資金鏈緊張，也讓成交量做大，所以很多“小陽春”它有自然溫度的回升，也有開發商自己生火把溫度提高了。 
 
何帆：房托之後還有什麼伎倆可用？

（《今日觀察》評論員）   
這些大爺大媽，只是過渡時期的産物，那麼以後呢，可能還會進一步請一些專業人士，大媽會變成大學生，而且現在人家還要經過專業的培訓。培訓完了之後，你一個人還得演幾個不同的角色。最後的結果就是房托開始氾濫，氾濫到最後，就很可能在有一些樓盤裏頭，房托比買房的人還多。

演來演去，演的到底是什麼戲，這不是一齣三岔口，這是一齣空城計，就是他們是在虛張聲勢。因為現在是開發商賣樓的一個關鍵的時刻，三四月份，在過去的時候，都是售樓的旺季。如果你現在你不賣掉的話，你可能會快半年就過去了，今年的業績就不好交代了。

開發商36計都用出來了，一開始的時候，是請一些售樓的小姐忽悠大家，後來開始在媒體上做工作，最後開始找專家，現在專家也不可信了，怎麼辦呢？出來房托。套用余光中的一首詩就是現在的樓市就是一道美麗的謊言，消費者在這頭，開發商在那頭。所以我們真不知道，房托之後，開發商還有什麼伎倆，還可以再用。

剛喊完呼籲救樓市，沒過幾天，卻又在喊樓市已經回暖，一個房地産商，為何有這麼多的小伎倆，樓市有沒有回暖？誰都在詢問真相，何時出手購房，消費者還需把眼睛擦亮。

張鴻：房産“小陽春”是價格下跌的預兆
（《今日觀察》評論員）
這個房産“小陽春”説是成交量的上漲，但是並不是所有的區域都上漲，比如説北京，其實都是自住型的，小戶型的自住住房，基本上都是四環五環以外的，裏面的成交量並沒有大幅上漲。

還有一個是二手房的成交量上漲其實是以價格的下跌為代價的，就是價跌量增。用股市投資的話來説，叫放量暴跌，不一定暴跌，放量下跌，這不能説是一個上漲的預兆，它是一個繼續下跌的預兆，如果説樓市回暖的話，我願意説它是“詐”暖還寒，這個“詐”是欺詐的詐。

何帆：收入沒提高、房價沒下跌，房地産的春天遠遠沒有到來
（《今日觀察》評論員）   
我們用數據來説話，其實2月份的時候，房價還是一直在下跌，而且2月份已經到了一個歷史最低的位置。另外一個數字，就是房地産的投資，投資增速跟去年同比現在只有1%，而我們知道現在固定資産投資同比的增長是26.5%，那就是説明房地産商自己對未來也沒有非常高的信心。

所以我想到底是不是真的是已經春暖花開了，還是要看最基本的指標，就是買房這些人的收入是不是提高了？另外一個房價是不是下跌了，我們現在看到其實大家的收入，不下跌就已經是很好了，更不用説還保持高速的增長。另外房價我們到現在為止，沒有看到明顯下跌，如果這兩個條件不滿足的話，很難説房地産就真正迎來了一個新的春天。

牛刀：有些中小銀行在配合開發商做虛假按揭
（《今日觀察》特約評論員）：
中國的房價是沒有任何理由，可以在這個時候往上提價的。它只有慢慢往下降價，慢慢放大成交量，吸收真正的買家進來。因為投機炒家進來以後，他對樓市帶來的傷害是巨大的。也就是説他不是自己真正的購買，而是利用銀行的杠桿，套取銀行的資金。這樣一來就可能會導致中國次級房貸這種手法實際上很低級。

這種手法儘管很低級，但是不容易被發現，如果這裡面任何一種操作步驟，離開了銀行內部工作人員的支持，他都辦不成。中小銀行在開發貸款，大量鬆動的情況下，他們配合開發商做假按揭，因為他們認為，這種假按揭是沒有風險的。實際上假按揭的風險非常的大。
   
葉檀：房産還是處在低迷期    靠炒作很難製造房地産的“小陽春”
（《今日觀察》特約評論員）：
經歷了一年多的低迷期之後，房産有些自住性的需求，給壓抑住了。我們這次來看，成交的主要的房型，其實是中小套型，那就説明主要是自住性的人，無法再等待，看到房價下跌他也在購買。房地産商做了一些假象，這種情況也是存在，虛假按揭甚至是雇人排隊，來製造哄抬房價的行為。如果是靠這些炒作的話，要製成起房地産的小陽春，恐怕是比較困難的。我認為現在房地産還是處於低迷期，從現在整個的庫存量來説，如果按照小陽春時期的成交量，它的整個庫存的消化期，會從兩年多下降到一年左右。但是現在看來，情況還是比較嚴重的。

何帆：房産“小陽春”背後是嚴冬
（《今日觀察》評論員）  
估計有的開發商用房産“小陽春”這個詞的時候，，心裏在偷著樂。他希望“小陽春”，就春暖花開，甚至後面還是夏天，芝麻開花節節高，但其實是錯的。“小陽春”在我國古代農曆裏是10月份，在有些地方，是指在立冬和小雪之間，可能會實現一段回暖的天氣，有時候樹可能還會開花，所以管這個季節叫“小陽春”，“小陽春”之後，實際上就是寒冷的冬天。我不知道如果是開發商知道這個來歷的時候，他還敢不敢用這個比喻，但是至少這個比喻有可能對開發商來説，會是一語成讖，我們現在也在等待，但是我們等待的不是房地産商的“小陽春”，我們等待這些死扛的開發商，以後可能會失敗得很慘。

張鴻：“小陽春”是“多投陷阱”
（《今日觀察》評論員）
在股票市場上有一個術語叫多投陷阱，就是你看著股市要漲，這個股票要漲，但其實它是一個陷阱，你買了就被套在裏邊了，所以作為買房者和想買房的一些人，一定要當心這個“小陽春”它是一個多投陷阱，怎麼避免陷進去呢？首先你不要相信房地産商，不要在那看到很多人在那兒賣，好像在簽約，你就把錢掏出來了。你也不要相信所謂的專家，因為群眾並不知道這些專家的真正的來歷。
（《今日觀察》欄目播出時間：週一至週五21：55—22：25；重播23：50－24：20；次日中午13：00）