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北京、上海樓市成交量走低，觀望氣氛日漸濃厚，調控“組合拳”發力，房地産市場初顯變化。
主持人（陳偉鴻）：2010年的中國樓市，一開局就顯得非同一般。政府宏觀調控政策密集出臺，劍指高房價，中央調控樓市的決心已經日益的明晰。樓市的宏觀調控，到底能否讓“高燒”的房價降溫？相信每個人都很關心。現在我們注意到，在中央政策對房地産連續幾次的“點剎”之後，目前許多大中城市的房地産市場，最近已經開始有了些許的變化。那麼現在的市場情況到底如何呢？在政策的調控之下，未來中國房地産市場的走向究竟會如何？今天我們將就此來展開評論，我們的兩位評論員是向松祚和劉戈。
首先，我們就一起來了解一下，各地的房地産市場現在是怎樣的形勢。
“諮詢的説，出手的少，炒房客更是看不到了”，上海中原地産一家門店的負責人這樣描述開年以來的生意，新一輪樓市調控正處進行時。
近期，不少城市樓市成交量明顯回落。北京房地産交易管理網統計數據顯示，本月上半月，北京新房與二手房市場成交量分別較去年12月份，下降了56.6%和73.6%。
1月上半月，上海成交一手住宅2690套，與12月上半月相比，下降了53%。一位地産仲介説：“成交量下來，但價格並沒有下跌，現在形勢不明朗，開發商、屋主和買房者都在觀望，很難説今年一季度以後，房價是跌還是漲。”
成交走低，觀望氣氛濃厚，樓市一些新跡象也引人關注。
《深圳商報》報道，當地樓市成交量近期低位運行，多個樓盤均價跌破兩萬元。
《南京日報》報道，今年元旦以來，樓市整體成交量大幅下滑的同時，部分樓盤的退換房套次也在不斷增加。
數據顯示，最近90天內，樓盤退換房套次最多的達到88套次，媒體披露，在杭州、溫州等地，部分樓盤近期也出現較多的退房情況，杭州1月12日被撤銷的房源就有11套，溫州，目前因被退而委託銷售的房源達86套，雖然以往樓市火爆的城市出現交易量下跌的趨勢，而今天還有一組新數據值得關注。
國家統計局發佈去年全國房地産市場運行情況，12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲了7.8%，漲幅比11月份擴大了2.1個百分點，環比上漲1.5%，漲幅比11月份擴大0.3個百分點。
中國樓市：在調控中“退燒”
主持人：總體看起來目前在一些大中城市，無論是房地産的價格或者是銷售量，似乎都出現了下跌的苗頭，兩位評論員對這樣的一個地産的變化現象有什麼樣的看法？
劉戈：我覺得變化還是很大的，現在這樣的一個政策的連續出臺，我覺得就像一個物理降溫，那麼像一條濕毛巾，擋在病人的頭上，那麼這個時候，至少讓他的表面的溫度，可能從39度降到了37.5，不一定完全能夠降溫，但是最表面的那個溫度的話，是降下來了。那麼現在我們再從一些很細微的細節上來看，那麼有一條消息就是在江浙一些地方，杭州、南京、溫州、麗水等等這樣的一些二三線城市裏面，那麼現在已經出現了新一輪的退房的現象，那麼在北京又出現了炒樓花的現象，就是説在他原來在房子剛開盤的時候買的房子，那麼現在房子還沒有竣工，還在期房呢，現在就開始賣了，這個現象呢，在去年的時候，這一段時間是已經沒有了，因為他有更好的預期，房子可以過幾個月可以賣更高的價格，所以他不會在期房階段就出手。現在這種現象就又出來了，那麼這個現象就讓我們聯想起去年，就是在08年年底，09年年初的時候，那個時候，也有一些這樣的現象，所以的話呢，這種相似性，就讓我們不得不懷疑是不是又一輪新的週期已經來了。那麼就是説房地産降價的一個開始是不是又已經來了。
主持人：我們問問松祚，這個市場上出現的這些變化，是在你的意料當中嗎？有沒有意外之處？
向松祚：是在我意料之中，新年伊始，2010年我們看元月份還沒有過完。
主持人：對。
向松祚：那麼我們可以用一句話來概括目前中國房地産市場的一個形勢，叫預期開始改變，觀望情緒濃厚。所以為什麼會出現這種觀望的情緒，出現這個預期的改變呢？我覺得這是國家的宏觀調控政策確實這個效果是非常明顯。其實我們根據市場分析，包括很多開發商，包括我本人做過一些分析，真正影響這個投資者他那個買房的……
主持人：熱情和決定。
向松祚：這個因素是什麼呢？這個因素主要是兩大因素，一個是這個首付的成數，比如説首付是一成，還是兩成，還是三成，還是四成。
主持人：對。
向松祚：這個對他的資金的需求量是影響非常大。第二個就是利率，就是你還款多少，那麼這個利率，所以現在我們看到，國務院出臺的這個叫“國十一條”，現在老百姓把它概括成“國十一條”，“國十一條”這個裏邊有三個政策，是對於老百姓的預期是有最大的影響。第一個就是二套房，就是你買第二套房，這個是以家庭為單位，這次特別強調，二套房你的首付比例不得低於40%。
主持人：對。
向松祚：有些地方政府實際上現在已經規定要超過50%，要達到50%，這個影響是非常大。第二個就是説二套房的利率，不能再有優惠，而且利率國務院的文件裏面講得很清楚，必須按照風險定價，風險定價是什麼意思呢？就是説在你正常的一套房的利率上，要上浮10%，至少。
主持人：上浮。
向松祚：所以這個影響是相當大。第三個，就是我們看到，就是二手房交易的這個營業稅的優惠，從恢復到過去的5年，你必須持有5年，你轉讓，你才能夠優惠，所以這幾個政策，其實對大幅度的提高了，特別是投機買房，和投資買房的這個炒作的這個成本。
主持人：對。
向松祚：所以我們看到現在很多投資者，現在開始已經在懷疑，説我現在是不是馬上要把房子把它出手掉，剛才劉戈講的這個炒樓花的現象。
主持人：對。
向松祚：就是買的新房我現在馬上把它出手，因為我預計價格會下降，所以現在這種情緒我相信可能很快會反映到價格上面來，就是這種觀望的情緒，這種持幣待購的情緒會持續下去。
主持人：接下來，我們的網友觀察員可能也會來發表一下他們的看法，來我們馬上請進下面的這位網友，您好！
網友：喂，您好，主持人您好！
主持人：您好，跟大家介紹一下你現在在哪一座城市？
網友：我在湖北的武漢。
主持人：在武漢，武漢的這個房價最近有沒有一些什麼樣的變化？
網友：據我來看，最近變化不太明顯，但是我還是希望在國家宏觀政策調控下，武漢的房價能夠恢復理性。
主持人：你自己是不是也是正打算買房呢？
網友：我房子已經買了。
主持人：你周邊的這些同事或者是朋友，他們對於房價未來的走勢，有著怎樣的預期？
網友：可能他們對國家的信心還是蠻足的，他們都希望保障性住房建設這一塊吧，希望國家能夠加大力度，因為就是我現在在讀研究生，如果我到時候畢業的話，在武漢月薪可能是2到3千塊錢，但是就這個月薪的話，在武漢買套房子還是比較困難的，我們還是希望國家在這個建設保障性住房所針對的人群的時候，能夠把我們這些夾心層能夠考慮進去。
主持人：好，謝謝你參與我們的節目，也希望在未來政策的作用能夠真的讓你心想事成，好，謝謝你！
我們再來看看其他網友的一些觀點，馬上我們看到的這個署名叫“春天”的網友説“‘國十一條’表明了抑制高房價的決心已經明顯地提升了，同時也明確了地方政府的責任，它對於炒房者是一個警醒，讓房子真正回歸到它的理性價位。”
再來看一位網友的觀點，“我個人認為是春節前樓市的一個‘假摔’。”雖然已經市場有表現，但他認為是“假摔”，“姑且不説時間的特殊，房地産業當中的痼疾由來已久，絕非一朝一夕之功。面對現在出現的現象，更多的聲音是‘假摔’而不是‘拐點的互變臨界’。”
其實最近也有很多這樣的觀點，就是政策的傳導性讓我們可能不會這麼快的時間就在市場上看到，比如説價格、銷量産生太明顯的一些變化，但是政策對市場的影響，是不容置疑的，一段時間以來呢，很多的業內人士，包括很多的學者，其實對中國房地産市場未來的走向都做出了自己的分析和判斷，我們來聽一聽他們的聲音。
新一輪調控背景下的樓市，房價離理性回歸有多遠？各方聲音在熱議
北京大學房地産研究所所長陳國強説，預計今年不可能再現2009年房價瘋長的局面，2010年房價整體漲幅會趨於平緩，不排除部分地區房價出現回調的可能。
“政策高壓下，2010年房地産市場有望迎來拐點”這是來自國家信息中心高輝清的觀點，他認為首先地方政府雖然仍然需要土地財政支持，但來自中央政府，壓力明顯加大，其次雖然貨幣政策2010年依然堅持適度寬鬆的總基調不動搖，但流入房地産市場的資金將相應減少。
全國工商聯房地産商會會長聶梅生認為，由於政策存在滯後性，加之各方仍需觀望，房價在短期內並不會立刻下跌，但是2010年，中國房市的走勢還是依賴於政策的走勢。
國務院發展研究中心金融研究所所長夏斌表示，2010年的房市比2009年會走得更穩，逐步地健康。
全國人大財經委副主任吳曉靈説，“‘安得廣廈千萬間，天下寒士盡歡顏’，這是我們發展房地産的基礎，如果我們一味把房地産作為經濟發展的帶動力、一個支柱産業，就會偏離這一點。”
主持人：剛才我們看到很多的人他們對於未來中國房地産市場的走勢做出的這些分析和判斷，我們這一刻在演播室也想聽聽兩位評論員，你們的分析和判斷是什麼？
向松祚：其實我本人我是關注這個金融市場這種穩定性的，那麼對房價，我覺得今年的房價的這個趨勢，其實比較容易判斷，我願意用8個字判斷，就是説整體是向下，但是差別運行，整體向下是什麼意思呢？就是説今年的房價，如果説某些地方還有漲幅的話，那麼這個漲幅它一定會大大的小于2009年的漲幅，那麼我認為這還不是主要的趨勢，主要的趨勢是2010年的房價可能平均來講，會呈一個絕對值的一個下降的趨勢，也就是會成為一個負的增長，但是為什麼我講差別運行呢？差別運行就是説房地産其實它不是一個特別統一的市場，你比如説以北京為例，北京我們講三環以內，二環以內，四環以內的市場，和四環以外的市場它是兩個市場。
主持人：對。
向松祚：它的需求者、供應者是不同的，全國的一線城市和二線城市、三線城市它也是不一樣的。所以整體向下，不能排除有些部分的樓盤、部分的地區、部分地段它的樓價還會繼續的有一個上漲，或者説有一個穩定。為什麼我得出這麼一個判斷，我想這個原因是基於兩個，一個就是我們看到國務院的文件已經明確講，就是2009年的部分城市的房價出現上漲過快，這是國務院的一個結論，其實我們老百姓觀察也知道，很多地方房價確實漲得太快，是不是有泡沫？大家有爭論。這個房價上漲太快，快到什麼程度呢？就是租售比，也就是説租售比現在很多一線城市達到多少，達到1：400，1：400的意思是什麼，就是説你完全靠租金，完全靠租金，你要至少40年你才能收回這個房子的本金，還不説利息。那麼第二個，我們看一個比例，就是説買房子這個裏面有70%的人用來投資或者投機，所以是這兩個因素促成了這個房價上漲過快，過快的房價上漲，它其實很難持續的，跟任何的資産價格一樣，它不會漲到天上去。
主持人：對。
向松祚：就像一個樹一樣的，樹不會長到天上去，它一定會有一個回調。第二個當然更決定性的因素，決定整體向下的因素，是我們宏觀調控政策。中央為什麼會出臺這樣的，國務院為什麼會出臺這樣密集的房地産調控政策？我相信他們主要是擔心房價上漲過快，一旦房價回落，它會對整體經濟的穩定，特別是對我們金融體系的穩定，會造成一些負面的，甚至非常不好的影響。
主持人：所以我們不希望這個幅度太大。
向松祚：不希望這個房價過快地上漲，所以宏觀調控政策，加上房價自身運行的內部規律，決定了2010年的房價一定會整體出現一個回落的態勢。
主持人：劉戈你有著什麼樣的一個判斷？
劉戈：我不敢同意老向這種絕對的，就是説絕對值會下降的這樣一個判斷，這樣的一個“組合拳”的影響來説的話，有一些方面變了，有一些方面沒變，沒變的是什麼呢？一個是GDP，整個我們的經濟對於房地産的依賴沒有變。那麼中金公司有一個計算，如果要是2010年中國的GDP，如果要是他算增長10%的話，那麼它的前提條件是房地産必須有20%的銷售額的這樣的一個增幅。如果要是下降20%到25%的話，那麼我們的GDP增長可能只有6%點幾，那麼就是這個影響是非常大的，這一條沒有變。第二條，房地産商的這種資金的充裕程度沒有變，對吧，那麼現在銀行的這個銀根的話，依然還沒有收緊，所以這一條沒有大的變化。還有呢，就是地方對土地財政的依賴沒有變，這三條是沒有變，變的是什麼呢？變的就是大家購房者，那些所謂的投資、投機者，對於買房的預期發生了變化了，那麼三個常量加一個變量，最後組合出來是一個什麼樣的方程式，現在的話，我覺得妄下結論的話也有點太早，所以很多主流的這樣的一些經濟學家或者學者，他們更多的給出了一個比較中庸的這樣的一個判斷，就是説房地産會回歸到一個健康的軌道上來，以一個較低的增幅去增長，但是這樣的一個判斷是不是準確，那麼我們讓時間來説話吧。
主持人：從現在看起來，我們對於未來的判斷可能真的是眾説紛紜，那麼中央調控房地産的這份思路，對於整個地産的發展會帶來什麼樣的一些影響，我們究竟需要什麼樣的房地産？
保民生，保障性安居工程快馬加鞭，高房價理性回歸
主持人：歡迎各位繼續收看我們今天的《今日觀察》，我們繼續和大家來關注房地産的健康發展，來看一看網友上傳的兩幅漫畫。來，看看第一幅。在樓市當中，我們看到很多奔跑的人，也聽到了他們的聲音。
劉戈：樓市裏面的話，可以掘到金子，所以現在大家聽到了這個風聲以後，紛紛的跑，但是是不是所有的人都能跑呢，可能也未必。
主持人：其實現在從整個中國來看，我們看到從中央到地方政府，大家都在積極地為調控房地産健康發展房地産做出自己的努力，其中保障性住房的建設就是當中非常重要的一個舉措，我們來看看各地正在做的一些事。
樓市調控“組合拳”出手，保障性住房建設快馬加鞭。
國土資源部副部長贠小蘇在本月表示，截至去年底，全國房地産開發企業手中已經擁有近300萬畝的土地，今後兩、三年房地産開發用地有保證。
住房和城鄉建設部副部長齊驥日前表示，今年我國將有600萬套左右的政策性、保障性住房開工建設，其中包括限價普通商品住房、經濟適用住房、公共租賃住房、廉租住房。今年還將啟動多個城市和工礦棚戶區改造項目。
去年，中央財政保障性安居工程支出為543億元，增長198.5%，各地繼續鼓勵自住型及改善型住房的建設。
南京明確，今年1月1日起，首次購買普通住房的給予房款總額0.5%的購房補貼。
上海提出，今年保證至少開工2000萬平方米的經適房。
北京今年將開工建設政策性保障住房13.4萬套，竣工交用保障性住房4.6萬套。
1月10號，國務院辦公廳通知中，明確提出，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。
新華網發表“政策‘立竿見影’，文章説，2010年樓市將呈現積極變化，實際供應量和開工量均有望明顯增加，供求緊張局面將得到一定程度的緩解，炒房客將明顯減少，市場預期將趨於穩定。
主持人：我們看到無論是中央或者是地方，都把這個工作的重點放到了保障性住房的建設之上，這樣的做法也被很多人認為是醫治樓市“高燒”的一劑良方，那麼兩位評論員，你們對於這樣的一個工作重點有著什麼樣的一個評價？你們覺得這是不是治療樓市“高燒”的一個良方？
劉戈：對，我覺得這是一個重大的變化，是一種思路上的變化，就是長期以來，我們一直把居民的居住問題，和GDP和經濟的發展問題當成一個問題，就是用房地産發展的這個問題，來代替對於居住的這個問題的解決，但是現在我們看，它其實應該是兩個問題，行業發展是一個問題，居民的居住它是另外一個問題，那麼這樣的一個問題怎麼把它解決好，那麼就是説需要政府的觀念上要有一個變化，所以最近我看到新加坡國立大學的鄭永年教授，他寫了一篇文章，專門論述這個問題，他這樣寫道，他在《聯合早報》上最近發表的一篇文章：最大的問題莫過於房地産市場的主導思想的嚴重失誤，簡單地説，在中國房地産被視為僅僅是經濟政策的一部分，而非社會政策的一部分，因為把房地産視為經濟政策，其GDP功能，對經濟增長的貢獻被凸顯出來，而其社會功能，也就是社會成員對住房的需求和人們的空間權就會忽視。這個問題我體會比較深，因為我最近看了一些房地産的廣告，你注意去看上面的容積率，基本上是2、3、4這樣的容積率，容積率是一個什麼概念呢？一塊地，如果你全部蓋成滿滿地蓋成平房，它的容積率是1，所以你就理解2、3、4，這樣的容積率還是非常稀疏的一個容積率，但是呢，在很多發達國家，10的容積率也是有的，一般來説7到8的容積率還是很多的。那麼現在如果要是我們換一個思路，把這些地用來蓋經濟適用房，用來蓋小面積的低檔次的房子，高容積率的房子，那麼它的産出量會大大的提高。
主持人：其實從你剛才舉的例子當中，我們可以得到這樣的一個結論，也正是因為這樣的一些奢侈性的住房的建設。
劉戈：對。
主持人：讓我們的保障性住房的建設，顯得更加的刻不容緩，我問問松祚，像這樣的一種保民生的思路，它會對未來房地産的這個發展産生什麼樣的一些影響呢？會帶來什麼根本變化嗎？
向松祚：偉鴻你説得很對，如果我們要理解今年和未來中國房地産市場的結構變化，我們就要深刻地理解，這一次國務院發的一個文件，它的核心指導思想是有一個巨大的轉折，一個巨大的變化。
主持人：對。
向松祚：這個變化，我要概括起來也是8個字，就是結構調整，民生為上。什麼意思呢？就是我們這一次的宏觀調控的思路，不僅僅是要穩定和促進房地産的健康發展，當然這是很重要。
主持人：對。
向松祚：但是更重要的是我們這個穩定房地産市場，維持房地産健康發展的目的是什麼，目的是為了改善民生。
主持人：對。
向松祚：所以根據這個基本的思路，我們看到這個文件其實它的調控思路無非是抑制需求，增加供給，抑制需求是抑制什麼需求呢？抑制需求並不是抑制老百姓的這個消費性的住房需求，比如説一套房的政策沒有變化，而且還鼓勵信貸要傾向於一套房的。
主持人：對。
向松祚：那麼增加供給是增加什麼供給呢？就是增加5種房的供給，我們講的5種房，一個是普通的經濟商品房，叫做普商房，普通經濟房，一個是限價房，一個是公租房，一個是經濟適用房，經適房，一個是廉租房，這5種房子的供給是要大幅度的增加，所以我們在今天會看到第一個結構性的變化，就是這5種房，從總量上它佔整個住房的面積也好，還是總量也好，它的比例會快速地上升。第二個就是這次調控政策，改善民生，你要解決低收入階層，特別是困難戶的低收入階層，包括一千多萬戶，這次明確規定，要解決1540萬戶的困難家庭的這個住房的需求，還有保障性住房。所以第二個，就是説低收入家庭住房問題，會逐步得到很快的解決和改善。
主持人：解決。
向松祚：所以這是第二個結構性的變化。第三個結構性的變化，我相信這是非常重要，就是説在信貸政策和稅收政策，它的結構會有一個非常大的變化，這次國務院非常強調，就是説我們對於這個剛性的住房需求，特別是對於消費的住房需求，這個信貸我們是要鼓勵的，而對於投資性和投機性的，比如説二套房，甚至其他幾套房，這個要嚴格的控制，控制它的風險，控制它的利率，要從風險來弄。那麼稅收也是一樣，對於一套房，我們稅收你可以是優惠，對於二套房，或者是其他的房，這個稅收的政策我們要先扔掉。所以我想，中央的這個調控思路把民生放在首位，來調整住房的結構變化，一定會從這幾個量上和質量上都會發生更大的結構性變化，這是我們在2010年會看到的。
主持人：民生為上。
向松祚：民生為上。
主持人：也讓我們有理由期待房地産更健康的一個發展趨勢和未來，我們再來看看網友有什麼樣的一些最新觀點呈上。來，署名“飛躍通訊”的網友説，“‘冰凍三尺非一日之寒’。樓市亂象由來已久，禍根在地方政府執政為績和部分官員權力尋租。調控‘組合拳’要想真正讓‘高燒’的樓市‘退燒’，必須大大加強政策的執行力度，一流的政策更加需要一流的執行，否則就是一紙空文，萬分期盼在中央決心遏制房價的堅決思想下，我們可以儘早買得起房！” 聽一聽特約評論員的觀點。
葉劍平（中國人民大學土地管理系主任）：我覺得市場方面，就讓市場自由去發展，那麼民生，就是基本社會保障，作為政府應該負起這樣的責任，就是協調好整個市場和保障的關係。房地産這個行業本身，實際上就是一個保民生的行業，它主要用於居民的衣食住行，這是基本的一個保障，但是由於它的稀缺，主要是位置稀缺，供應量也是稀缺，所以在需求不斷擴大的時候，把它基本的消費功能，被投資所替代，所以房地産既是消費品又是投資品，而且把投資的價值如果擴大化的話，這種投資需求就增加，所以就追逐高的回報等等。那麼現在保民生的政策一推出，那麼它的投資預期，如果不是那麼高的話，那麼慢慢的，它的消費屬性就體現出來了，居住本身的功能就強化了，所以它就回歸到民生問題上了。
印堃華（上海財經大學教授）：我們需要一個穩步前進，穩中有升的（市場），不要發展得太快，不要價格漲得太快，但是要做到這一點，還要從擴大有效供給，降低成本費用，加速市場的流通，同時房地産市場的健康，要充分滿足各種層次的市場需求。因為市場是細分的，各種需求都有它的合理性。那麼在這裡邊，缺哪一塊，我們就補哪一塊，但是不能矯枉過正。
主持人：其實從目前來看，在很多政策的齊力作用之下，老百姓覺得現在的房地産市場是朝著健康的軌道開始不斷地發展了，但是如何保證我們在一路發展的過程當中，不斷的健康，繼續的健康，甚至是永遠的健康下去，你們的建議是什麼？
向松祚：其實我們看到最近從12月份，甚至從11月份開始，國務院中央出臺，連續出臺很多政策，其實我們房地産調控的最終極的目的，是保證它有一個穩定健康的發展，不希望看到大起大落，一會兒房價猛漲，一會兒房價猛跌。因為房地産的穩定，對於整體經濟的穩定它是至關重要的，因為房地産在整個這個經濟裏面佔的比重非常高，而且它的産業觀念度非常的大，所以房地産如果出現問題，它會直接影響到整體經濟的穩定，影響到金融的穩定，那麼我們看到為什麼過去的房地産市場會出現這種上漲，價格上漲過快，出現這種大起大落，我們仔細研究中央的這些政策，如果這些政策得到很好的落實的話，其實它不會出現這種情況。
劉戈：對。
主持人：劉戈怎麼看，怎麼讓我們的房地産能夠在健康的軌道上一直走下去？
劉戈：關鍵的問題還是由推動和發展房地産市場變成對於居民的居住問題的解決，這個問題不解決，其他的話，我們這種調控措施最後的話，肯定是難以落實到實處的，那麼具體怎麼落實呢？就是説當你把解決居民的居住問題作為你的任務的時候，那你可能就不急於把那些好的地段，所有的地段都高價賣掉，而是把那些地方留下來，那麼最後我雖然收不到那麼多錢，但是最後我解決了很多我當地居民的住宅的問題……
責編：劉岩
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