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解説：捂盤惜售，開發商樂見房價躥升，打擊捂盤惜售，中央出手遏制房價過快上漲，《今日觀察》正在評論。
主持人（陳偉鴻）：這裡是正在播出的《今日觀察》，歡迎各位收看。今天將要繼續的是我們的系列節目《房價！房價！》，我們將和各位關注的是廣大購房者深惡痛絕的捂盤惜售行為，一直以來，房地産市場的捂盤惜售行為被看作是推高房價的原因之一。日前，溫家寶總理在接受新華社記者專訪時也指出，要維護房地産市場秩序，打擊捂盤惜售、佔地不用、哄抬房價等違規行為。捂盤惜售如何推高了房價的非理性的上漲？開發商捂盤惜售為何屢禁不絕？百姓的安居之路如何才能變得平坦？今天我們將就此來展開評論。
我們的兩位評論員是何帆和張鴻，電視機前的各位也可以登陸央視網、新浪網、搜狐網和騰訊今日話題發表您的觀點，稍候的節目當中我們將給予關注。
首先，我們還是一起來了解一下相關的新聞背景。
解説：國務院總理溫家寶12月27日，接受新華社專訪時指出，要維護房地産市場秩序，打擊捂盤惜售、佔地不建，哄抬房價等違法違規的行為。捂盤惜售通俗地説就是開發商捂住樓盤不賣，或分批賣、少量賣，延長銷售時間，製造熱銷景象，為的是實現短期內頻繁漲價。
隨著房地産市場火熱升溫，捂盤惜售有抬頭跡象。
中國廣播網日前報道説，在福州金山區一個住宅項目，同樣是2010年2月竣工的8棟樓，卻分成四次申請預售，有的甚至一棟樓單獨做預售審批，這種拉長銷售週期，等待房價上漲，囤積居奇的方法是典型的惜售行為。
時下有的開發商捂盤惜售又出新伎倆，不少開發商選擇間歇性捂盤。也就是説，並不是每個房屋都不賣，而是挑一個賣相不好的房先出手。
上海的《青年報》引用一位開發商的話説，只要把稍微好一點兒的房屋拖個一兩個月賣，就可能漲15%，這些都是多出來的凈利潤。
在海南海口，工商部門近期對轄區內房地産樓盤進行常規檢查時，發現部分樓盤銷控表與實際樓盤銷售情況不符的現象，部分開發商無法提供與銷控表銷售數量一致的購房合同。有開發商承認，銷控表上的銷售情況，有些誇大。
今年7、8月份，北京、上海、天津等地主管部門，曾經啟動了房地産市場秩序專項整治行動，但業內人士指出，目前針對捂盤惜售的開發商處罰力度相對較輕。主要是向房地産企業發放處理通知、限期整改、登出樓盤預售許可證，這樣的處罰力度不足以遏制捂盤惜售的衝動。
房價！房價！房産新政如何破捂盤惜售迷局？
主持人：其實大家都會發現在媒體對於開發商的報道當中“捂盤惜售”這樣的字眼真的是屢見不鮮，我們想問問評論員，現在在市場上捂盤惜售的行為是不是又有所抬頭了？
張鴻：最近瀏覽一下新聞確實又開始捂盤惜售了，我注意到中央人民廣播前一階段連續對北京和福建的一些房地産的一些情況做報道，就説確實開始開發商不願意賣房子了，因為他今年的銷售收入已經基本上完成了。
主持人：對。
張鴻：所以準備留著以後漲上去再賣，福建的一個女士她是幾個月前看中了一套房子，正準備買的時候，然後代理人跟她説，説這個房子現在已經賣掉了，我再給你其他還有別的戶型，你看一看，其他都是不是好的戶型，然後她説那我就不買了，然後上個月她查的時候，居然發現她看中的那套房子到現在都還沒賣呢。
主持人：又捂著呢，捨不得賣。
張鴻：對，上海的《青年報》也採訪了開發商，開發商説這個房價就像股票一樣，只要它繼續漲，那就會有人跟，那只要有人跟，那我這就不著急賣，我等著慢慢賣。
主持人：待價而沽嘛。
張鴻：對，《中華工商時報》它有一些數字，就是明年1月份，它判斷是一個量減價增，因為將要開盤的這些樓盤，現在已經把價格亮出來了嘛，但是量是減少的，比如説北京即將入市的項目只有22個，其中新盤只有6個，和以往相比都大幅的減少，所以説我們基本上大概能判斷，就是除了很多開發商他現在已經把房子賣光了以外，剩下的很多開發商，確實是開始，又開始學會擠牙膏了。
主持人：我覺得從你的分析當中，我們似乎可以得到這樣一個判斷，捂盤惜售真的和推高房價之間有著某種必然的聯絡，何帆在你的分析當中有這種聯絡嗎？
何帆：那當然是了，因為他這個捂房惜售對房價不停的推高，這是個推波助瀾。
主持人：對。
何帆：而最後形成一個惡性循環，你這個房價越高，房價漲的速度越快，他越是捂盤，他越捂盤，房價就越高。
主持人：對。
何帆：而且我們看到凡是當房價上漲的時候，捂盤的這個行為就開始出現了。
主持人：對。
何帆：其實這個捂盤惜售的行為早就已經有了，2006年，2007年那個時候正好是房價漲的速度比較快的時候，所以我們看到那個時候政府就已經開始出招治了，2006年的時候，建設部、發改委，包括工商總局，就聯合有為期一年的，專門針對房地産交易秩序的一個專項整治的活動，裏頭就已經提到不能夠捂盤惜售。到2007年的時候，有的地方政府，比如説上海更做了明確的規定，説如果你這個地方的這個樓盤的房價，比別的周邊的樓盤的房價都要高很多，而且你一年銷售率沒有超過5%，他就認定你這個是捂盤惜售，但是到現在為止我們看到還是沒有辦法，就跟牛皮癬一樣，你看著很難看，但是你始終根治不了。
主持人：那麼我們想問問兩位，這個其實何帆剛才描述了那麼多，你看從2006年國家就開始打擊捂盤惜售的行為了，但是一到房地産略有回升的時候，這個捂盤惜售的現象又重現了，這當中到底是什麼樣的原因，讓它屢禁不絕？你們二位分析一下。
張鴻：捂盤惜售需有明確界定
張鴻：首先是很難下手，除了何帆剛才説的，上海有一個相對明確的界定以外，其他的很多城市，只是在文件當中説不允許捂盤惜售，但是什麼叫捂盤惜售很難界定，因為開發商説，説我自己可以控制我的銷售進度啊，就是銷售進度和捂盤惜售他怎麼來給它區別開。我看一個開發商在網上他是這麼説，他説就像我有三頭豬，我只賣了一頭，剩下兩頭，我放在家裏看，你説我違法嗎？我不違法。但是我們現在確實很多地方都出了這種規定，沒有明確的界定，這就很難執行。還有一個就是人家手段很靈活，開發商他可以選擇很多辦法來應對你的這些政策，比如説很多城市其實出臺的就是，你預售許可證拿下來以後，在一定時間內，比如説半個月之內你就得開始賣房，但是預售許可證我是可以分期分批拿的。我看到就是中央人民廣播電臺那個報道，福州的一個開發商，他是一個地方，他是一個小區裏面8棟樓，他分4次領預售許可證，就是我兩棟兩棟樓領，甚至我一棟樓我就領一次許可證，領許可證，然後我這個就賣這一棟樓，甚至我這一棟樓我只賣三層。
主持人：對。
張鴻：我其他都不賣，所以你就沒法完全界定。還有一個就是開發商非常簡單的一個辦法，就是我通過漲價來惜售。就是我通過價格杠桿，我如果賣了20、30套，我就不漲價，但是我已經賣了100套了，我覺得這個錢我已經收回來了，我開始漲價，漲價了就把很多人擋下去了，這時候你沒辦法，你説我惜售了嗎，沒惜售啊，但是我價格漲了，因為買的人太多了，把價格也弄上去了。所以就是開發商的種種手段，也在規避著捂盤惜售的我們的一個打擊。
主持人：他們用各種各樣的辦法，給自己穿上了一個似乎比較合理的外衣。
張鴻：對。
主持人：何帆你覺得這當中主要的原因是什麼？
何帆：治理捂盤惜售需下決心
何帆：治理這個捂盤惜售是比較難，但是也不像張鴻説的那麼難。為什麼這個事情一直沒有能夠治理下去呢？可能跟我們有的地方政府官員，他沒有下這個決心是有關的，之所以出現捂盤惜售的現象，有兩個原因，一個原因就是因為跟節氣的變化是有關的，因為房價在上漲嘛，所以這個時候捂盤銷售才有利可圖，你要是看房價下跌的話，他肯定不捂盤的。
主持人：對。
何帆：那麼另外一個，就是實際在這背後，可能有一些地方政府在專門來治理這個捂盤惜售的時候，他手比較軟，我們看著他這個板子已經高高舉下來，但是輕輕落下。
主持人：最後也沒放下去。
何帆：最後沒有放下去，到現在為止，我們還沒有看到哪個開發商，因為説捂盤惜售，然後受到了地方政府，受到了各級政府的嚴懲。所以這個有的出臺的針對捂盤惜售出臺的這個治理的政策，表面上看起來非常的嚴厲，但是這個開發商看在眼裏頭，他不是感到害怕，他是感到高興。你比如説在前一段的時候，我們也做過一期節目，就是有一個地方政府，説我現在出臺一個專門治捂盤治理的，説你誰敢捂盤惜售的話，那麼我罰款，我重罰你，我重罰你一萬塊錢，你想這個政策出來之後，開發商肯定他感到的不是恐懼，而是感到終於放心了。
主持人：我終於找到了突破口了是吧。
何帆：對，因為我，最多也就罰我一萬塊錢。
主持人：所以，其實現在市場上捂盤惜售的現象，真的是並不少見，到底有多嚴重呢？我們看看網友提供的這些線索。
來，這位江蘇的網友説“我是江蘇的宜興人，只是一個縣級市，但是我們這兒的房價大多數都要七八千，現在有很多已經漲到了一萬多了。去售樓處買房呢，都説沒有了，老百姓買房只能通過仲介，一個月不到，房價可以漲十幾萬，這樣的現象實在是太不正常了，好一點的房子都不公開銷售，還要通過政府（開後門）才能買得到。”
很多的網友都表達了他們的這個憤怒，還有一位網友，此刻就在線上，來，我們馬上把他請進我們的節目現場，這位是我們節目的一位熱心觀眾叫“駱駝祥子”您好！
網友：主持人好，兩位嘉賓好。
主持人：您好，能不能告訴大家您現在買房了嗎？
網友：還沒買，仍在租房。
主持人：正在…
網友：因為目前的房價我經濟上不能承受，心理上也不能接受，因為要買自住房，這將會耗盡我所有的消費能力。
主持人：在你的身邊你有沒有注意過開發商這種捂盤惜售的現象？
網友：從身邊的情況來看，應該講對於捂盤惜售這種情況，應該説是已經見怪不怪了，剩下的就只有無奈了。我也曾經出現過陪朋友去看房，喜歡的房子他們不賣，他們供給的房子我們又看不上，當時他們的理由就是，如果要買的話，就要支付高出當時均價將近一倍的價格，實際上是在拒絕出售。然後很不幸的是半年之後，價格真的漲到了他們的預計水平。所以我非常同意剛才那位嘉賓的觀點，就是在這種惡性循環當中，房價的瘋漲和捂盤惜售等違規行為，實際上是互為因果的。
主持人：好，謝謝，謝謝“駱駝祥子”在我們節目現場來分享了你的觀點，謝謝你！其實面對著開發商的捂盤惜售，我們看到消費者可能除了無奈之外，還有很多的憤怒。那麼捂盤惜售到底給整個房地産的健康發展會帶來什麼樣的一些影響呢？如何才能找到對症下藥的良方呢？稍候繼續我們的評論。
解説：開發商捂盤手法變換花樣，遏制高房價，如何強化監管才能不讓捂盤抬頭？《今日觀察》正在評論。
主持人：歡迎各位繼續收看我們的《今日觀察》，在今天的節目中，我們和各位關注的是房價這個敏感的話題，馬上來看看網友上傳的這幅漫畫，兩位評論員來跟我們一塊兒感受一下漫畫當中傳遞出的聲音。
何帆：我們看到這個購房的人，現在已經排成了一個長隊，但是這個水是一滴一滴地在往下流，為什麼呢？不是沒有水，那上頭有水龍頭呢，但是這個水管被有一些不法的開發商在捂盤惜售。
主持人：對。
何帆：所以大家現在都買不著，只能乾等著。
主持人：人為的加了一個水龍頭，在那控制流量。
何帆：對。
主持人：來，再來看看下一幅漫畫。
張鴻：罰款一萬塊錢，這個剛才何帆已經説了，對於捂盤惜售重罰一萬塊錢，所以這一萬塊錢，根本就不是罰款，而是捂盤惜售的通行證。
主持人：但他們還得做出姿態説，哇，這個罰款實在太嚴了。
張鴻：對。
主持人：實際上這個“嚴”字必須是打一個雙引號。針對開發商反復的捂盤惜售這種現象不斷地出現，我們媒體也發表了自己的一些評論，我們一塊來看一看。
解説：打擊捂盤惜售，媒體也有話要説。
《中國産經新聞報》文章説，懷揣著對明年樓市的“美好”預期，開發商捂盤惜售的“作風”大有蔓延之勢。今年11月，上海市的全新樓盤共14個，但是9個預期開盤的項目，都推緩上市。而在北京，12月份預計北京僅有35個項目進入市場，比前兩個月明顯下降。
《人民日報》文章説，針對捂盤惜售，除了監管手段之外，應該通過法規的形式，儘快界定具體的違規行為和處罰行為，比如明確界定哪些行為可以構成“捂盤惜售”，這些最基本的工作，恰恰是最重要的。
開發商財大氣粗，捂起盤來是越來越精。
《廣州日報》建議，如果真想打擊捂盤惜售，很簡單，將其定為“擾亂市場秩序”的違法行為，嚴重的以“非法經營罪”論處，然後以法律來追究其責任。
政策層面，早在2006年，國務院辦公廳轉發《關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》中明確提出：對捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房價的房地産企業，要加大整治查處力度；情節惡劣，性質嚴重的，依法依規予以經濟處罰，直至吊銷營業執照。
主持人：我們看到很多的媒體，其實對捂盤惜售是口誅筆伐的，但是與此同時我似乎也聽到過這樣的一個觀點，就説其實現在這個市場上的高房價是造成捂盤惜售的一個最根本的原因，你如果沒有高房價的存在，我何必要去捂盤惜售呢，所以你不必對捂盤惜售大動干戈，二位對這樣的觀點持何態度？
張鴻：打擊捂盤惜售 抑制地産規模
張鴻：高房價是很大程度上是由於投機産生的，我們現在打擊的捂盤惜售，只是眾多投機環節當中的一個，所以我們打的其實是這個環節當中每一個投機，包括捂盤惜售。比如説土地變成房屋當中，土地變成房屋，有人炒土地，投機土地，他不蓋房，所以我們要打擊他，要讓更多的土地能夠變成商品房，那商品房變成我們能買得到的那個房子當中，還有捂盤惜售，他不賣了，這就不能變成有效的供給，所以我們要打擊這個，然後他還有一部分人，買了房子以後，他是用來投機的，也不變成我們普通人住房的這個需求，所以説也要打擊。整個這一個投機鏈條我們都要打擊。所以它一定是對房價是有一定的遏製作用，而且我們是一個“組合拳”，就是包括保障性住房，包括一些信貸政策和稅收政策等等，如果房價下來了，的確這個捂盤惜售會減少，而且到那個時候，如果房價真的下來的時候，開發商他不會捂盤惜售了，我們也關心他到底捂不捂盤惜售了。
何帆：捂盤惜售擾亂市場秩序
何帆：我覺得有一些開發商，他有這樣的這個觀點，實際上是在混淆視聽，他説這是我自己的市場營銷的行為，就跟張鴻剛剛説養三頭豬，賣兩頭，然後剩下一頭自己抱著睡覺當寵物養，這是我自己的事情，你管不著。但這個呢，實際上他混淆了一個正常的市場營銷和在一個特殊的擾亂市場秩序。因為我們知道比如説人身上我們要長黑痣，正常情況下，它都是非常健康的，但是也有一種非常特殊的，就是這種惡性的這種黑色素長瘤子，它容易發生癌變。所以如果我們要不重視在房地産市場上出現的捂盤惜售的行為，它可能也會導致房地産市場出現癌變。因為第一，這種行為鼓勵了房地商他不去正常地去蓋房子，去關心自己的房子的質量，和房子的服務，他去關心囤地，然後他去關心捂盤，最後就變成了這個房地産商的商業模式，變成了倒爺的這個商業模式；第二一個，就是它使得我們市場秩序發生了混亂，就是大家現在搞不清楚，到底是因為正常的價格在上漲，由於需求拉動了價格在上漲呢？還是由於你人為的使得這個價格在上漲？那在這個時候，實際上這個對市場提出了非常混亂的信號，所以如果這個問題，不去治理的話，會對我們的市場秩序會帶來非常壞的信號。
主持人：我們也來聽一聽網友對這一現象的評論，這位“高妹”網友説“深入調查、統籌考慮、長遠規劃、穩定發展，由此可見，面對過燙的房價，政府的重點是先‘穩下來’，而不是急於‘冷下來’。在這四條當中，前兩條是關鍵，因為只有通過增加供應量，滿足了居民的剛性需求，才能從根本上遏制投機和捂盤。”
再來看看下面這位署名叫“民生”的網友，他也在尋找著對策，他説“商品房是關係到國計民生的特殊商品，作為特殊商品政府完全可以，也必須控制它的利潤率！捂盤惜售、惡意炒作、私下交易等等手段盛行，導致了房價飛漲，苦的還是只能解決基本生活所需的普通百姓。強烈建議政府：第一、採取強有力的具體措施，控制商品房的利潤率；第二、對高於原房價的商品房交易課以重稅；以此來遏制房價和社會經濟發展不相適應的瘋漲。”
看來我們的網友都在針對捂盤惜售這一病症尋找良方，那麼我們的特約評論員對此會持怎麼樣的觀點呢？廣告之後，歡迎繼續關注我們的節目。
主持人：歡迎回到節目現場，今天我們在《今日觀察》當中和各位關注的是捂盤惜售這一在房地産市場上，被大家指責的現象，那我們馬上聽一聽特約評論員對此的觀點。
國世平（深圳大學國際金融研究所所長）：為什麼捂盤？就是説由於現在大規模的買房子，不是用於居住的，是買到又囤起來，我們居民也在囤房子。為什麼呢？因為房子他把它看成是一個永恒的資産，所以全國人民都開始買房子，都來囤積房子才會導致房子的供給很緊張，所以在這種背景下，再多的房子都不夠用，所以説這一點，一定要採取從治本的辦法著想。行政手段的查處都是沒用的。其實一個最好的辦法，就是用財政政策，用稅收的辦法來解決，比如説盤開出來以後，你必須在半年賣完，如果你半年賣不完的話，我要向你徵收物業稅，而且物業稅調整的幅度，應該在0.6%到6%。如果説捂盤的現象比較重的話，把物業稅提到6%，那麼這種情況下基本上就沒人敢捂盤。所以説物業稅對打擊捂盤的，特別是地産商開發房子，開發出來以後馬上要賣掉，如果不賣掉的話，要交物業稅的話，那麼地産商面對的壓力就非常大。那麼這種可能性，他就基本不敢輕易捂盤，而且捂盤的成本也是很高的。
主持人：我們想問問二位評論員如果我們要進一步的規範房地産市場的發展，進一步的來打擊捂盤惜售這樣的一個行為和現象，那麼你們覺得我們還有什麼樣的高招可以出來？
張鴻：雖然我們對捂盤惜售都義憤填膺，但是當我們開始真正的實實在在開始治理它的時候，還是有一些基礎工作要做，比如説捂盤惜售到底是什麼？到底它和正常的銷售行為，銷售進度的掌控有什麼區別？
主持人：如何甄別。
張鴻：包括剛才何帆説的，就是説如果它影響了市場信號，那哪些行為真正的可以影響市場信號，破壞了市場正常的經濟秩序。所以這些界定清楚了，我們才可以執行，那執行的時候當然我們一貫都在呼籲説，一定要動真格的，下決心然後重罰，而不是一萬塊錢兩萬塊錢，那對開發商來説真是九牛一毛。
主持人：何帆你覺得我們到底應該怎麼辦？
何帆：這個如果要根治的話，實際上還是要釜底抽薪，因為現在之所以我們看到捂盤惜售愈演愈烈，是因為房價越漲越猛，那如果真的是要釜底抽薪的話，就是我們現在要制止房價過快地上漲，這個我們包括在這一系列的節目裏頭都談到，比如説我們可能增加供給，而且增加多種多樣的供給，不僅是增加針對城裏人的這種住房，而且針對中低收入階層的……
責編：劉岩
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