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70億，上海拍出新“地王”，天價拿地，價位是否合理？《今日觀察》正在評論。
主持人（陳偉鴻）：這裡是正在播出的《今日觀察》，歡迎各位的收看。今天我們要關注的是剛剛在上海誕生的全國新“地王”。昨天，在上海的一場拍賣會上，中海地産以70.06億元奪下了上海的長風地塊，成為了新的“中國地王”。頻頻出現的“地王”，到底會對樓市的走向帶來什麼樣的影響？這場瘋狂的“地王”遊戲的背後，又會有著怎樣的風險？今天我們將就此事來展開評論。
我們的兩位評論員是霍德明和張鴻，同時也歡迎各位登陸央視網、新浪網、搜狐網，以及騰訊今日話題發表您的觀點，稍候的節目當中，我們會來關注您的留言。
首先，我們一塊兒來了解一下，這個在上海誕生的“中國新地王”。
昨天下午，上海市規劃和國土資源管理局掛牌出讓的滬西長風地區6B7C住宅地塊落槌，中海地産以70.06億元的叫價將其收入囊中。這一報價，比此前的“地王”，北京廣渠路15號地塊，高出20多億元，由此中海成為“中國新地王”的所有者。
雖然有15家開發商參與了網上競拍，但最後參與現場競拍的只有5家開發商，不過各個實力雄厚，虎視眈眈。綠城房産、中海、保利地産、仁恒等諸多公司都給出了大大超預期的報價，先是綠城的64.11億元，然後仁恒報65.97億元，但最終中海得手，平均樓面地價為每平方米22409元，溢價幅度高達129%。
男：200905401003號競買人，現場書面報價金額為七十億零六百萬元。
最終中海集團已超出其他競拍者5億多元的價格，拍到了這個地塊。
中海集團中標人：這是一個合理的價位。
其他開發商對於競拍失敗，也並不感到遺憾。
記者：遺憾嗎？
競拍開發商：正常正常，沒什麼遺憾。
記者：我知道您出了60多億。為什麼後來出那麼低呢？
競拍開發商1：正常價。
競拍開發商2：我們還是理性的，一萬五左右，（樓面地價）比較合理。
這次拍賣的長風6B7C地塊，由兩幅相連地組成，位於上海市普陀區長風商務區，屬於市區核心地帶，總出讓面積達到14.2108萬平方米，按2.2容積率計算，總建築面積為31.2637萬平方米，該地塊無論是地理位置，還是地塊規模，都可以説是今年以來上海最吸引人的一塊住宅土地，有人驚呼，“地皇”誕生了。
天價“地王”：風光？風險？
主持人：雖然我們沒有身臨其境，但是我想這樣的一個競買的過程，還是真的是驚心動魄，當剛才我們在片子當中看到報出70億這樣一個高價的時候，現場非常明顯，你可以聽到一陣驚呼聲。其實這塊地，它有一塊背景，在去年的時候，它是一塊流拍的土地，當時的起拍價是16億元，你看當年的16億元沒有人要，現在70億元大家搶著要，僅僅一年的時間，“鹹魚”翻身，為什麼它就有可能會成為這個新“地王”了呢？這當中到底有什麼樣的原因？
霍德明：我想新“地王”的産生，當然70億這是很重要的關鍵，不過你剛才也提到一年以前，這個地16億還沒有人要。
主持人：是。
霍德明：同樣的，北京的廣渠路15號，一年半以前，也是沒有人要的地，到後來又變成一個“地王”了。而我要介紹一下，這次咱們新“地王”的開發商——中海地産，在國內也算是大牛級的地産開發商了。
主持人：沒錯。
霍德明：它是我們中國建築總公司的下面一個分公司，也就是它有一個國企背景的，當然這也因為它有國企背景，這次新聞議論上面，也是比較熱鬧一點，而這個開發商——中海地産，在國內他是比較謹慎、理性，而且穩健，怎麼説呢？他到今年8月份以前，都沒有出手，到8月19號，到山東拿了三塊地，也算是高價了，於是那個時候記者就訪問它董事會主席，主席説，我們不玩“地王”這個遊戲，8月19號以後的事，到今年9月多，不到一個月，果然創了新高，所以這就了不起。
主持人：其實這個國企背景的中海，最終成為了這場爭奪當中的贏家，這個新“地王”的花冠戴在了它的頭上。張鴻你怎麼看？
張鴻：這事一點都不奇怪，因為這幾天其實一直在關注這個事。從昨天開始，下午我就看有媒體在報，説新“地王”要誕生了。這個新“地王”的概念，就是相對於全國來説，價格最高的這樣的一塊地，當時大家以為是綠城，因為綠城是有備而來，而且還跟記者説，説你看我們又回來了，因為它和平安信託有了一個這樣的框架性協議，平安信託給他有資金上的一些支持，所以説我們回來了，我們能拿到這個“地王”。這個“地王”如果是，即便是綠城拿下，也是“地王”，它大概是50多億，然後還有一個參加的，是上海的一家叫協和，它是一個外資背景，兩家外資，然後也是來志在必得。
主持人：我估計沒有人想到説是會以70億元來成交。
張鴻：對，這就是為什麼剛才這個片子裏面有那一聲驚呼。
主持人：炸開了鍋。
張鴻：大家會覺得嘆為觀止。
主持人：對。
張鴻：事實上，如果我們把這個視線再拉寬一點的話，這也一點都不奇怪，因為從這個北京的廣渠門10號開始拍以後，全國的“地王”頻現。
主持人：對。
主持人：光這個節目我們觀察就觀察過好幾期了。
主持人：對。
張鴻：前一階段最有意思的是在南京的一個“地王”拍賣上，拍賣師拍著拍著，拍賣師自己説，這和拍賣師的這種職業操守是不一致的。
主持人：他説什麼了？
張鴻：拍賣師説投資有風險，舉牌必謹慎。這讓我想起……
主持人：這個舉牌的力度把拍賣師都嚇著了。
張鴻：對，這讓我想起了股市上，就是當股市一片火熱的時候，分析師跟你説，説投資有風險，入市須謹慎，基本上沒有人聽，因為大家有錢，第二，還有掙錢的預期。
主持人：其實對於這個全國新“地王”的誕生，各界都是看法不一，我們接來，來看一看一位業內人士的看法，這就是大家非常熟悉的SOHO中國的董事長潘石屹，在9月3號，他也是剛剛花了40億元的鉅資，在北京拍下了一塊地，他對於這個新“地王”的誕生，會持什麼樣的態度和觀點？來看一看。
潘石屹（SOHO中國董事長兼聯席總裁）：我覺得最近（地價）翻得都不正常，應該出現泡沫的苗頭了，最根本的原因還是錢太多，錢太多的話，別的行業流不下去，是個行業就過剩，其實這個土地的價格，已經遠遠地超過了市場的承受能力。另外一個就是資本市場、股票市場，對房地産公司的評價指標發生了問題，對一般公司的評價都是它的銷售收入，都是它的利潤，而對房地産公司就是，認為比利潤和銷售額更重要的，是它的土地儲備。只要你儲備的土地多，你的股價就高，上市之後的表現就好，融來的錢就多，這不就出問題了嗎。
主持人：大家一定記得在競拍會的現場，當時70億元出現的時候炸開了鍋。我們看看這個信息在網上會不會炸開鍋？首先我們來看看第一位網友的觀點。
他的署名叫“花花”，他説“地王是拍出來的。雖然有些瘋狂，但我們無法左右。只是會帶來預期，地産商更有信心去抬高房價，消費者又開始了新的觀望。樓市接下來會怎樣呢？真是有些擔心……”
張鴻：對。
主持人：我想和他有同樣擔心的人一定不在少數。再來看看下一位網友的觀點，他説“哈哈，只是為了推高房價，又沒有什麼成本，還可以以此來獲得貸款，提高股價……我看好這個房價是會繼續飆升的。加油！”這有點正話反説。
張鴻：無奈的加油。
主持人：很無奈，這個看來他也是擔心房價會不斷地上升。
再來看看下一位網友的觀點，他説“通過地王吸引媒體的眼球是實力開發商慣用的伎倆，他目的在於引起一種房價還是要上漲的預期，開發商可以借此來大賺一筆，而所謂的地王他們是不會開發的，過去的地王有幾塊開發了？”
其實我覺得網友的這些留言，透露出的是他們對於“地王”頻現的一種擔心。
張鴻：對。
主持人：至少對於購房者來説，這不能算得上是一個好消息，其實我覺得在前一段時間，大家都看到了，全國很多地方樓市的成交量是停滯不前的，即便是我們到處看到這個價漲量跌這樣的一個現象，但是各地的“地王”卻是爭先恐後地冒了出來。
“地王”頻出，民眾關注，前不久南京、蘇州、深圳等地的土地拍賣會也火熱升溫，在蘇州的一場土地拍賣會中，拍賣現場競價的激烈程度幾乎讓拍賣師應接不暇。
拍賣師：18億1千萬，2千萬要不要，18億2千萬，18億7千萬，18億8千萬，18億9千萬。
這個位於獨樹湖的地塊，最終拍出19.9億的高價，樓面地價，每平米超過7000元，據測算這塊地開發以後，房價將會在2萬元一平米。
在9月8號，南京的一場拍賣會上，保利地産在經過150輪舉牌鏖戰之後拿下了河西金沙江地塊。
昨天，深圳招商華僑城投資有限公司經過多輪競價，以5.3億元的總價拿下了深圳寶安區的豪宅地段，折合樓面地價每平方18874.64元，地面地價，每平方米22649.05元，為目前深圳最高地價。
高價拿地，再度引發人們對房地産業的利潤的關注。
北京中坤投資集團董事長黃怒波在接受新華社記者採訪時説，房地産業當然是個暴利行業，如果沒有暴利，為什麼各類企業都來搞房地産，哪個地方羊最多，哪個地方的草一定最好，這是很簡單的市場規則。
房地産行業現在普遍實行預售制，一個20億元的項目，自有資金有5億元就行了，其他可以通過預售來解決，如果以項目結束時的總的投資額來計算，利潤率可能有15%到20%，但如果以自有資金來計算，利潤率可能高達100%到200%。
主持人：在剛才的這個短片當中，我們看到了一個又一個創新高的數字，讓我想起了王朔的一本書叫《玩的就是心跳》。
張鴻：對。
主持人：當然針對這個現象，也有人持比較平靜的觀點，比如説有人認為説，其實在這個房地産市場它也是一個細分的市場，它也有這個高端的消費。
張鴻：對。
主持人：所以可以讓這個“樓王們”、“地王們”來扮演一下奢侈品的這種角色，這是無可厚非的。如果順著他的這個觀點來理解，就是我們出現這個“地王”其實是很正常的事，但是事實上，我們看到每當任何一個地方“地王”出現時候，總是會引起一片的譁然，為什麼會有這樣的一種現象出現？
張鴻：因為我想普通老百姓，就像剛才那個網友一樣，其實擔心的還是地價能推動房價，雖然我也聽説過，你剛才説的這種觀點，就是奢侈品，奢侈品它的價格漲就漲吧，我們反正不消費那個奢侈品，它可能是LV包，你就買你平常的包就行了。但是現在的問題是土地基本上是一定的，而LV的包它那個生産的，比如説它用人造革也罷，還是皮革也罷，還是布也罷，它那個是無限的，我可以替代，我可以不選擇它那個東西，我選擇別的包，但現在土地，如果你整個奢侈品的這種樓盤多，價高的樓盤多的話，它相應的這種價低的樓盤，我們能買得起的樓盤，就一定，那個土地一定會減少。
主持人：是，在總量一定的情況之下。
張鴻：對，所以它一定會推高，某種程度上會推高這個房子價格。
主持人：霍教授您的看法？
霍德明：張鴻你剛剛説地價推動房價的這個事，我要提出點不同的意見，記得去年8、9、10月，正處於房地産低潮的時候，那個時候房價是下跌，而很多土地拍賣的時候，是拍不出去了，那個時候基本上是房價拉低了地價。所以我覺得這一次“地王”這個事，第一個，它是70億，金額是非常大，而且一般小的開發商是玩不起的。這種大金額，大數字的投資，跟國企這種開發商有關係，而它關係在什麼地方呢，它基本上是一個企業投資的一個噱頭，怎麼説呢？它靠這麼一個大的金額來去取得銀行的貸款，或者企業的融資，當然它可以順便坐一下“地王”的寶座。
主持人：這看起來好像好處多多，對他們。
霍德明：對於他這些企業來講，他應該是要在計算這個一本萬利的事情，他花了70億，100億，將來的話，他肯定還是要將本求利的，所以這是為什麼大部分社會的民眾，會關心將來他如果求利的時候，會不會又把房價，或者是再後的地價再抬高上去。
張鴻：我和霍老師的爭論，好像是雞生蛋，還是蛋生雞的問題，但是那是最出的問題。當一旦雞和蛋都有的時候，這個時候，它就是互相推動了。
主持人：其實……
張鴻：雞蛋的規模，可能決定雞孵出來的規模，然後雞的多少可能又會決定蛋的多少，就像前一階段廣渠門15號地拍出來以後，周邊的價格都跟著一起漲。
主持人：對。
張鴻：它有一個示範的效應。
主持人：不管是現房或者是二手房。
張鴻：二手房，很多二手房，賣二手房的馬上跟仲介打電話説。
主持人：別給我挂出去了。
張鴻：對對對，趕緊，我這個要漲價了，所以它這個示範效應是不可忽視的。
主持人：其實我覺得可能普通的民眾，會覺得“地王”的出現，它一定會帶高房價，但是對於這些參加“地王”拍賣的人，他們一定會覺得這是一個合理的數字。
張鴻：對。
主持人：我覺得不管對於這些“地王們”來説，他們如何樂觀地看待未來樓市的發展，以天價拿下的這些地，未來一定是要有人來埋單的。那麼在這樣一個瘋狂的“地王”遊戲的背後，到底蘊藏著什麼樣的高風險呢？馬上我們繼續評論。
競拍升溫，“地王”頻現，民眾關注，新“地王”是否推高房價？哪些風險不容忽視？《今日觀察》正在評論。
主持人：歡迎各位繼續來收看我們今天的《今日觀察》，今天的節目當中，我們和各位關注的是剛剛在上海誕生的溢價幅度高達了129%的一塊全國新“地王”。我們的網友上傳了一些漫畫，我們來看看他們是從什麼樣的視角來關注這件事的，首先我們看到的第一幅漫畫當中的這個“地王”，正在舉著杠鈴，我看起來他好像有點吃力，因為你看他還灑出了幾滴汗水。
張鴻：多慮了，他沒那麼吃力。
主持人：真的嗎？
張鴻：那個杠鈴沒那麼重。他不需要掏那麼多真金白銀，其次這個杠鈴如果一旦斷了，可能會變成一個降落傘，就是開發商可能會安全地著陸，但是就不知道誰會被套在天上。
主持人：來，再看看第二幅漫畫，這個旁邊有很多觀望者也很焦慮，但是呢，這個穩坐釣魚臺的是某某房地産開發公司的人。
霍德明：你可以看到房地産開發商很努力地踩，很努力地炒熱這個房地産市場，雖然他現在還沒有流汗，但是我們可以預計到他將來汗如雨下，而裏面的房地産會如火一樣的熱，鐵一樣的紅，最後老百姓還得乖乖掏錢出來買這個房子。
主持人：所以可能繼續炒下去的話，對這些等待購房的人來説，都不是一個好消息。
張鴻：對。
主持人：我們繼續再來看看媒體刊發的一些相關的評論。
針對“地王”頻現，媒體紛紛發表評論。
《人民日報》評論“地王頻現：是泡沫還是回暖”。文章提出，不僅僅是地價在逐步攀高，“地王”身邊的房價也“雞犬升天”。任何一個房市媒體、業內研究機構或是房地産消費者都不會放過眼前一絲一毫的“地王”群像。因為很多人都在擔心“登基”的“地王”勢必推高房價，並且將再次吹起一個讓人眼紅的泡沫。
東方網發表文章，對於開發商來説，除了要預見到房地産市場的發展之外，更要考慮到購房者的承受能力，如果一味地靠“地王”來提高自己的“曝光率”，最終只能是“賠了夫人又折兵”。
也有媒體對“地王”是否會産生信貸泡沫表示關注。
《廣州日報》文章擔憂，開發商樂觀後市預期和寬鬆的信貸政策，可能讓大量資金流入房地産市場，從而加大樓市的進一步泡沫化。地王頻現，並不一定意味著房地産市場的繁榮，相反，在金融危機影響尚未結束、房價仍然虛高的情況下，地王的榮耀背後，暗藏的是樓市泡沫的風險。
還有媒體對監管房價提出建議。
“調控房價要有個譜”。《上海證券報》評論説，高房價，這些年來一直是困擾在社會大眾心裏的一道魔咒，地方政府再處理高房價問題上日益處於兩難的被動處境。政府應明確以房價收入比為樓市調控目標，並建立房價收入比預警體系，平衡經濟發展和房價調控之間的矛盾。
主持人：大家可以看到，“地王”一齣，媒體是呼聲一片，呼籲這些參與“地王”競奪的企業，要警惕其中的風險，但是你也很明確地可以看到，這些企業他們似乎並不在意你的提醒，他們照樣是高價去拿地。
張鴻：對。
主持人：難道這些參與“地王”競爭的企業，他們真的聞不到高價拿地，爭當“地王”的背後的這些風險和危險嗎？
張鴻：他們當然能聞到，但是他們即使聞到又怎樣呢？他覺得很遠，因為沒有落實到，其實他不光聞到，其實他能看得到，你兩年不開發，你這個地就要拿走。但是有多少拿走的呢？去年我們知道，那個地價都已經下來了，然後很多地方流拍，包括開發商可以到地方政府那退地，然後還有地方政府説你保證金先不交，我可以把地先給你，先賣給你，就是地方政府對開發商有時候非常像慈愛的父親，不願意把……
主持人：百依百順你的意思是。
張鴻：不願意把這個板子具體打到他身上去。你比如説像保利地産這一階段，連續在拿“地王”，拿到南京的“地王”，重慶的“地王”，成都的“地王”，蘇州的“地王”，長春的“地王”，然後7月16號他還在廣州的金沙洲買了一塊地，為什麼單獨提金沙洲呢？就在兩年前的今天，他在金沙洲拍下了兩塊“地王”，現在都是荒地，沒有開發。
主持人：依然閒置。
張鴻：對。但是不影響他繼續去拍“地王”，也沒有受到什麼太多的處罰，所以這個成本對他來説，這是風險嗎，他完全可以付得出，所以基本上是沒有風險的。
霍德明：我想我不知道開發商他是不是聞到了風險，我聞到的是，風險轉嫁，你剛剛提到了，地方政府、開發商，還有金融機構，這三個是綁在一塊的。當這個房子在漲價的時候，到最後買房子的人，他要付很高的價錢，可是當如果房子在跌價的時候，這個時候可能在金融機構，由於土地價格是很高的話，金融機構就會有風險，到最後金融機構出了風險以後，誰來埋單，肯定是全民來埋單。所以也許對單獨地産開發商他也沒有風險，對於地方政府他也沒有風險，對於銀行沒風險，可是整個揪在一起來看的話，你風險轉嫁的結果，就是到了老百姓身上去了，而這麼一個風險轉嫁的風險，是應該我們要警惕的，它不是單獨人面對的，可是它是群體老百姓必須要負擔的。
主持人：到底轉移到了什麼地方？我們來看看網友對這方面有沒有什麼樣的評論。
首先我們看到的這位叫做“牛”的網友，他説“樓市的瘋狂，地王的崛起，絕非中國經濟的福音，更不是經濟復蘇的象徵。”看得出來，他覺得這樣的風險可能轉移到整個蓬勃發展的中國經濟身上了。
張鴻：對。
再來“讀白卻空白”這位網友説，“一旦房地産的回調影響到了金融系統，對中國實體經濟的打擊將是沉重的，在歐美等國快要爬上岸的時候，中國可能會因為房地産的不理性而再陷深淵，我們都不希望這一切發生！”
到底我們在提醒這些“地王”企業注意風險的時候，是杞人憂天呢？還是他們真的不顧這一切的風險？廣告之後我們會來採訪一下特約評論員，待會兒回來。
主持人：歡迎回到節目現場，我們接下來馬上來採訪一下我們特約評論員，他是人大土地管理系的主任葉劍平，葉教授您好，我們想知道您的觀點，對於現在“地王”頻現，您覺得這些爭當“地王”的企業，它們到底有沒有面臨風險？如果有的話，是什麼樣的風險？
葉劍平（中國人民大學土地管理系主任）：我想企業它應該以市場化運作，這樣的一個形式，那麼企業去拿地，不管是“地王”，不管是國企，還是民企也好，他拿地的話，首先應該是在理性的分析成本，分析的基礎上去拿地。那麼由於企業的構成不一樣，所以它抗風險的能力也不一樣，那麼只要企業是個理性的，和我們的老百姓也是理性的，來對待這樣的一個現象的話，實際上如果企業過於，所謂的過於的就是，就是非理性去拿地的話，或者衝動的那種去拿地的話，最終會受到市場的懲罰了。
主持人：你能告訴，我們他的行為是非理性的話，面臨的最大的風險會是什麼嗎？
葉劍平（中國人民大學土地管理系主任）：那麼毫無疑問，它所預期的價格，高於市場所能承受的價格的話，那麼它的産品沒辦法推到市場上去，沒有推到市場，那麼它的利潤就沒有辦法實現。
主持人：好，謝謝葉劍平教授接受我們採訪，謝謝您。
葉劍平（中國人民大學土地管理系主任）：好。
主持人：其實我們現在看到的這個“地王”頻現的現象，讓我們對未來房地産事業發展的健康之路，有過一些不同的擔心，那麼如何消除我們這種擔心，如何規避在這當中有可能存在的風險，聽聽二位的建議。
張鴻：對一個國企來説，他進入到房地産買這個“地王”，可能是一個理性的選擇，比如説我錢多了，然後我沒地方可投，我投到地上來，為未來做儲備，可能是理性的。但是當這麼多的大型的企業，都進入到這個“地王”爭奪戰的時候，風險就就出來了，這就是我們經濟學上經常説的，個體的理性可能會導致這個集體的謬誤。所以這個時候可能不光是土地部門需要來嚴查囤地不建的這種情況，那國資部門可能也要進來，因為它畢竟是國有企業的這個大管家，進來就像前一階段嚴查國企這個投資金融衍生品一樣，把“地王”這個事情也當做一個衍生品，能不能儘量減少國企的大量的進入到這個土地市場。
主持人：我想誰都不願意看到這個地價和房價的畸形發展，尤其是這種畸形發展可能會影響到房地産事業，影響到整個經濟，那麼您覺得怎麼樣做才能規避這些風險？
霍德明：在我們目前招拍挂這麼一個土地制度之下，其實它有它很完整的機制設計的，不過，由於開發商，地方政府，以及金融單位，金融機構他們已經和在一起了，往往這個現有的規矩、規則，他不去遵守，比如説這次“地王”這件事情，前面就有很多“地王”，而這些“地王”拍下來，他就把土地放在那兒，經濟情況好了，當然就，像你講的，賣出去了，經濟情況不好的話，找個理由跟地方政府商量一下，退了，一退了之。所以我想他對於現有的規矩、規則他不遵守，而他完全用這種投機的心理，他能夠一退了之，如果我們説是……
責編：劉岩
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