21家房産商聯手，降價行動攪動京城，專家評論，消費者打聽，26個降價樓盤到底有多大優惠？聯手降價，樓市春天是不是真的來臨？《今日觀察》正在評論。
   
    主持人：這裡是正在播出的《今日觀察》，歡迎各位準時收看。在今天的節目當中，我們要和大家關心的是房價這個話題，兩天前北京的房地産行業正式啟動了春暖樓市的活動，21家房地産企業聯合降價，其中有2300多套的降價房源，面對消費者公開發售，最高的降幅達到了16%，這究竟是一場貨真價實的降價？還是一場高明的營銷秀？對我們消費者來説房價是天堂回到人間，究竟需要我們等多久？今天的節目，我們將就此展開評論，我們的兩位評論員是霍德明和張鴻。各位電視機前關注我們這個話題的朋友，也可以登陸央視網、騰訊搜搜網以及搜狐網發表您的觀點，稍候我們會來關注各位的網絡留言。
    好了，節目一開始，我們先來了解一下相關的新聞背景。

    解説：3月6號，在樓市持續低迷，消費者持續觀望的背景下，北京21家房地産商以一場聯合降價行動，攪動了北京樓市這一池春水，樓市回暖了嗎？房地産商真的降價了嗎？消費者真的可以出手了嗎？社會各界聚焦著這起事件，聯合降價的行動是北京房地産産業協會等6協會聯合發起的，全稱叫“2009年春暖樓市，北京居民優惠購房系列活動”。萬科、中信、遠洋等21家首批參展企業，這次共推出21個項目，遍及北京東城、宣武、朝陽等10個區縣，最高讓利幅度，達到2630元每平方米，降幅最低的111元每平方米，儘管1%到16%的降幅，對於幾十萬，幾百萬的房屋而言，無足挂齒。
    但購房者在長達一年多的等待後，此刻更願意稍稍放下一下沉重，偷偷地笑一下。但是房地産開發商真的出招了嗎？依然是今天北京房地産市場上最大的一個聲音。這完全是一種做秀，甚至另有所圖，更多的民眾在記者調查中給予了這樣的答案。而記者隨後的調查也顯示，在這場活動中，消費者想買一套降價房其實並不容易，首先參加此次降價活動的開發商，大多只選出很少一部分房源進行降價，在全部26個房産項目中，推出降價房達到50套以上的項目只有12個，還有3個項目，僅推出了10套以下的房子進行優惠，最少的一家房地産企業，只推出了三套，其次降價房身上的條條框框限制，讓降價有些變味。
    在調查中，有消費者告訴記者，參與降價的房子，不是朝向不好，就是樓層不佳，樓層、朝向、戶型的限制，讓這次降價打了折扣，最後記者在調查中還發現，降價樓盤選擇的對比標準市場均價並不準確，不少樓盤周圍現有新房，二手房價格已低於這一價格，而且多個樓盤此前已有優惠銷售，價格甚至比現在公佈的還要低。

　　
  
    售樓處工作人員：這26個樓盤聯合起來，有一個促銷活動，我們全款8.2折，交50%是9.1折，它那個點位是（優惠）2%-16%之間，但我們這個項目是（優惠）18%了。你們付不到50%，我們是沒有折扣的。對呀，其他的也都有條件的。
  
    解説：更有業內專家指出，今年2月份，北京商品房銷售量達到5800套，這次推出的2300多套優惠房源，不足上月銷量一半，數量並不多。21家開發商集體讓利的意義，只是傳遞了降價的信息，房屋價格還會隨著每個月的促銷而波動，開發商是否降價到底，還不好説。一年多時間了，在購房者與房産商之間的觀望和對峙之後，房産商今天以主動聯手降價的方式，傳遞著賣方的信號，消費者究竟會有多大程度上的認同，今天的部分媒體給予了這樣的評論。對於這樣的降價，消費者或許依然會不屑一顧，再次偷偷地笑一下，情況也的確會如此，眼一睜一閉，2%沒了，眼再一睜，再一閉，或許還有2%真的可以沒有。

“21個未成年人”的狂舞

    主持人：其實在很長一段時間，很多的樓盤和購房者之間都是在持續著心理博弈，那麼這一次我們看到北京的房地産市場推出的“春暖樓市”的活動，還的確吸引了很多人的眼球，不過在二位評論員的眼中你們覺得這樣一個降價到底是真的還是假的？
    張鴻：其實有詐。
    主持人：怎麼講呢？
    張鴻：就像剛才新聞裏所説的，它其實是這麼多家房地産商的一個聯手的促銷，但是其中很多的房地産商並沒有表現出應有的誠意，比如説今天上午，我就專程給其中的一個樓盤打電話，叫理想城。
    主持人：做了市場調查。
    張鴻：對，我就是以買房人的這種身份，我跟他説，我説你們這個優惠，我在你們春暖樓市網上看到你們的優惠，她説，售樓小姐馬上説，你別看那個網，那個網不真實，你到我們自己的那個網站去，我們公司有網站。
    主持人：那真實情況跟那個宣傳當中究竟有多大的區別？
    張鴻：春暖樓市網它的一套是8156一平米，然後我就到了他們公司自己的網站，都是3月11號開盤，過幾天就開盤了，它那個均價是8000塊錢，這個還可以繼續談，還可以有討價的餘地，所以他們就是，他們自己都不相信，而且他們自己在網站上，我特意打出來，它這個裏邊有320多套的房子，裏面有很多的建築平米是14、13、15這種，我也不知道是一個戶型拆開來賣，衛生間和廚房分開來賣。
    主持人：為什麼會切割成這麼小塊？
    張鴻：對。還是底下的一個小商鋪等等，它就沒有特別詳細的概念在裏面，所以我覺得它缺少誠意。這樣對消費者來説是這樣的，就是你雖然裏面有一些開發商是真心想降價的，但是哪怕有一個開發商他不真心想降價，他讓我消費者受騙，我買了一個戶型不好的，買了一個本來就應該享受的這種優惠的這樣一個房子，那對於這個買房者來説是100%的傷害，所以真正想降價的開發商，不要和別人聯手，你直接降就完了，省得別人不真心降價，然後讓我們覺得所有的人都不真心。
    主持人：還連累了你。
    張鴻：對。
    主持人：如果你所説的真的是現在溫暖樓市活動當中的一個真實準確呢，那麼作為消費者，我想我們肯定會成興而去敗興而歸。
    張鴻：對。
    主持人：因為首先你想要的房源是沒有的，其次你看到的都是像我們小片當仲介紹的，不是戶型不好，就是朝向不好，就是樓層不好等等，很多的限制條件，讓你沒有辦法真正地得到這個實惠，霍教授你觀察到了什麼樣的情況？你覺得是真降，還有假降？
    霍德明：這事讓我想起了趙本山的名言，就是個典型的忽悠。這中間26個樓盤裏面，萬科公園5號，我親自去看過，而且是在去年11月的，那時候我跟我老婆，那時候我們去炒炒底吧，看了一下其實它的價格，就已經是2萬，就差不多這個價格，在網上公佈了，20284塊錢。而從去年11月到今年2月份，2月20號我還記得，中間價格變化，我2月20號去的時候，那一天銷售人員最後跟我遊説了半天，你知道嗎，最低的價錢，56平米的可以只賣99萬，相當於，不到1800塊錢一平米，當然他説了，這有一點退定的。
    主持人：那你動心嗎？
    霍德明：哎，我是有一點動心了，不過當然我在今天看到了這個數字，它降到了是19006塊錢，我就説不對啊，比我2月20號那一天看到的數字還要高啊。所以它比較的標準是什麼東西，我當然了解到他們這個有所謂的精裝，26000塊錢，加得很高，還有所謂比精裝下邊的次一點的，地板換一換，23000塊錢的，如果把這個19000塊錢的這個數字是不是萬科把這個，就是所謂毛坯房把它算進去，賣房子可能會有這些其中的貓膩在裏面，所以我想這次這26個樓盤裏面，其中有像你剛才講的，真的有很多可能這種不是很清楚，但是至少我親身的經驗，這個裏面萬科公園5號，還是有一些忽悠。
    主持人：兩位評論員，一位認為這樣的做法當中其中有詐，還有認為直接的它就是一個忽悠。那麼網友如何來看待北京房地産出現的春暖樓市這樣的一個特別優惠活動呢？我們馬上來關注一下網友的網上留言。首先我們來看一看這位網友，他是這麼説的，“不管怎麼説，這是一個好的開始，希望開發商們認清市場現實，將降價進行到底，只有這樣才能利於不敗之地。”這是一位持贊同觀點的。
    還有一個剛才霍教授提到的詞，“忽悠”。這位網友的名字起得非常好，叫“防忽悠熱線”，“忽悠接著忽悠，這回組團忽悠來了，咱就不上這個當”。他指的就是聯合降價這樣的一個行為。
    既然你提到了趙本山，我們再來看看這位署名“不差錢”的網友，他説，“人這一生，最痛苦的是房子買了，房價降了，最最痛苦的事，是房子沒買，房價漲了，最最最痛苦的事，開發商説降價了，趕快買房，結果呢，被忽悠了。”
    看來我們大多數的網友，他們的觀點跟你們兩位非常一致的，他們都認為這次聯合降價可能更多的從某種程度上來説，是一場營銷秀，那麼在你們二位看來，房地産開發商推出這樣的營銷秀，尤其21家房地産開發商聯手來做秀，他們目的究竟在哪？
    張鴻：他們現在顯然是低估了我們買房者的智慧，你看很多人免疫力都提高了。所以説這21家真的很傻,很天真，他們以為自己的這樣一個群體的，打包的一個所謂促銷就能吸引你掏出口袋裏的錢，但是其實他只是達到了吸引眼球，部分眼球的目的，因為過去房地産商一直説解放軍要來了，我們要做“豬堅強”。

　　
    主持人：一直扛著。
    張鴻：他們就一直想政府來救他。
    主持人：對。
    張鴻：從去年12月份我們也做節目了，131號文件出來以後，政府已經明確地説，説希望房地産商能夠認清形勢，能夠以合理的價格促銷。但是政府的這個聲音並沒有那麼明確，説我們不救你們，只是説不救高房價，然後這些地産商一看，還有十個振興計劃呢，我們能不能趕上，一、二、三、四、五、六、七、八、九，趕到九個的時候，第十個憋不住了，就開始群體出來説，第十個就是房地産啊，然後股市的房地産股票也跟著漲。
    主持人：都想趕上末班車。
    張鴻：對，希望能夠干預上，干預到整個的宏觀的調控，能夠把房地産作為一個振興的計劃提出來，但是第十個一齣來，房地産落選了，然後又等什麼呢，等兩會，看政府工作報告當中怎麼説，溫總理的政府工作報告當中，的的確確提到了房地産的平穩發展，但是更多的提到的是刺激內需需要的是什麼呢，需要的是自住型的住房，就是普通的商品房，而不是，還有保障房住房，而不是我們現在這些高價的商品房，所以一看，哎呀，沒希望了，怎麼辦呢，我們降價吧，我們降價我們自救，自救需要一個聲勢，需要我們自己造成一個底部，你不是成交量沒有嘛，我們自己造成一個底部，説往上漲吧，你只要有兩個來成交，現在你看北京現在的房地産也是一個怪象，就是有的在漲，有的在跌，你不知道，這個是不是，漲的呢，底部已經形成了，跌的呢，就説我們現在一起來，賣一個好，然後成交量一上來，我們馬上就可以説，你看底部形成了，所以説其實他們是想自救。
    主持人：我覺得這種壓力可能一直都存在，對於一個市場來説，作為買賣這種市場行為，只要有降價的空間和趨勢，甚至是預期存在，你不降價，可能最後你的結果就是自絕於江湖。這個霍老師給我們分析一下？
    霍德明：今天這個房地産聯盟，讓我想起70年代也有一個産油國家聯盟，那是一起把油價往上哄抬，這次正好相反，它想把這個房價一起往下降，不過我得講説，這一次這個經濟環境是不一樣的，第一個大局勢，肯定是房價是往下走的，為什麼呢？因為經濟景氣不好，第二個買家市場，第三個市場競爭，市場競爭裏面有一個很清楚的指標，就是二手房的交易，而且二手房的交易，北京市是2月份二手房的交易，比1月份，環比增長了250%，這個數字是相當驚人，可是二手房的房價還在跌，它現在二手房大概平均的均價是8500多塊錢，新房的均價大概是10300多塊錢。
    主持人：所以出現一個所謂的倒挂的現象。
    霍德明：期房更高一點，11600塊錢，比二手房大概還高3千多塊錢，這代表説二手房的交易量已經擴大了，咱們北京市民，大概所謂的市場來能承受的價格，大概也在那裏。所以期房或者是現房原則上都應該往二手房那裏靠了，一般平常的習慣，大概是新房比舊房高10%左右，所以這次降價，雖然是聯盟，但是也代表著這個聯盟即將被擊潰，被消費者聯合行動擊潰，而且我相信降價的時間應該會很快來臨，只有降價才能夠促使整個房地産交易量擴大，這是經濟學裏惟一不變的法則。
    主持人：我想即便是你扛起降價的大旗，可是對消費者來説如果這份降價不是實實在在，還是會被大家認為是一場降價秀，如果説它是一場降價秀的話，那麼它必然會有落幕的那一天，那麼對於消費者來説，讓房價從天堂回歸到人間，究竟我們還需要等多久呢？馬上我們繼續我們來評論。

　　
   
   
    解説：一起堅挺房價，又一起聯手降價，一個房地産市場翻雲覆雨，降與不降，真降還是假降？買還是不買？什麼才是問題的癥結？怎樣才會有一個健康的樓市？《今日觀察》正在評論。
   
    解説：歡迎繼續收看今天的《今日觀察》，今天我們來關注的是房價的這個話題，兩天前北京的房地産行業啟動了春暖樓市的活動，這樣的一個聯合降價和優惠的行動，在很多消費者的眼中可能並不被接受，反而更多的人認為，這也許是一場降價秀，我們在網上找到了這樣的兩幅漫畫，咱們一塊兒來分享一下，第一幅漫畫，當然有一個非常惹人關注的字眼，叫“降價”，這個描述鬥牛的一個場景，我們知道在鬥牛士的手中常常會有一塊紅色布，來激發這個牛，但是今天我們看這一頭正在激發的牛，它發出的呼聲卻是這是騙人吧，因為雖然他一直接觸不到降價這塊紅布，但是他的心裏的承受能力是有限的，他認為你的降價純粹就是忽悠，就是騙人。這場房地産的鬥牛秀不知道跟大家是不是有共鳴？
    下面的這幅漫畫，同樣我們看到有人在舉著降價之旗，他們自己還有這樣的心聲説，咱們這個幌子還真管用，你看還真有人掉下來了，確實對於這些站在懸崖邊的消費者來説，我們看到的只是幌子上的這個降價，這個“降”字，我們並不知道，我們即將走向降價的過程當中，居然還有一個懸崖在等待著我們，深不可測的懸崖，其實危險可能也是我們不曾預料到的，對於北京的這次房地産行業掀起的春暖樓市的活動，各界也給予了一些他們自己的評論，馬上我們一塊來關注一下。
   
    解説：北京的樓市集體降價了，針對這樣的消息，新華社今天發表題為“集體讓利，能否掀起樓市降價高潮”的文章。文章沒有評價具體的降價行動，但深刻地指出，中國樓市怎樣走出眼下的困境，政策救市不是根本，關鍵在於房地産商，能夠認清眼前形勢深刻反省，必須清醒地認識到解鈴還需繫鈴人，激活樓市成交量，去樓市高庫存化，破解樓市當前困局，降價讓利是唯一的有效途徑。
    《京華時報》的文章，今天則以質疑的態度面對該事件，在開發商聯手降價，別是聯手造假，或是炒作的文章中，《京華時報》分析説，任何承諾都有枷鎖，商人的舉動尤其需要防之又防，購房者經歷了與房産商年末年初這段對峙之後，我們更願意相信上述情況，只是一個個案。文章最後評價説，此次降價，更像一次廣告欺詐。
    東方網的評論文章，使用了當下最時髦的一個詞“躲貓貓”，文章説房價下跌依然在“躲貓貓”，百姓購房何時可以出手呢，開發商揚言是要一降到底，當名單和降價幅度出來後，感覺沒有想像得大，有一點逗你玩的意思。國家發改委，國家統計局十日公佈的數據顯示，2月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.2%，降幅比1月擴大了0.3%個百分點，環比下降了0.2%個百分點，關於房價，住房和城鄉建設部副部長齊驥，昨天在接受媒體採訪時表示，東部一些城市的房價，確確實實超出了一般老百姓能夠支付的水平。
  
    齊驥（住房和城鄉建設部副部長）：在東部地區的一些城市，特別是一些人口相對集中的城市，房價超出了一般老百姓能夠支付的水平。
   
    解説：從消費者的持幣觀望，再到房地産商真真假假的降價風潮，眼下的房地産市場，已然成了一個萬花筒，房地産迷局何時能出現清晰的走向，所有的人都在期待著答案。
  
     主持人：在剛才的這個短片當中，我們記住了這樣一句話，有消費者説，開發商的任何承諾都是有枷鎖的，其實這句話聽起來讓人心情挺複雜的，很有那種一朝被蛇咬十年怕井繩的感覺。因為在房價這個問題，消費者確實被多次忽悠了，那説到房價回歸理性，我們也談了很長時間，二位評論員你們覺得房價要從天堂回到人間，究竟我們需要等多久？
    張鴻：為什麼是天堂回到人間，不是地獄回到人間呢？
    主持人：對，你的話更確切一些。
    張鴻：對，07年房價最高的時候，那是房地産商的天堂，而不是我們的天堂。那其實我們要討論的，就是它什麼時候能從價格高的地方，直接到我們能夠承受得起這個價位上，這個我沒法判斷時間，但是我可以告訴大家，怎麼來判斷它出現了底部，這個底部絕不是説20多家房地産商説，我們增加一點交易量，它就形成了底部，這個底部一定是整個市場夯實的一個底部，什麼來決定價格呢，供需來決定價格，現在你看供房，房地産去年底的時候，那個先蓋的，沒有賣出去，沒有租出去的房子是多少，1.64億平米，而且現在這個趨勢還在增加，那買房，買房我們知道了，我們做了很多細節，我們已經知道了，我們買房在不斷地減少，為什麼在不斷地減少，4萬億里邊，現在整個的結構調整，其中拿出4000億是保障性住房，這個比去年底公佈的2800億多了1200億，然後今年要投入的是多少，330億的廉租房的投資，還有現在，建設部的副部長已經提到了，要有叫公租房，一個新的概念，就是大學生和新就業的人，你既不是能買得起商品房的，又不是能享受廉租房和經濟適用房的，怎麼辦呢，有個公租房，就是政府出錢買，租給你，那整個買房的消費群體又被降低了，所以供方減少，你這個供方增加，需方減少，這個房價自然而然下落，一個最基本的判斷就是成交量完全放大，然後還有就是今年底到明年初，整個廉租房，包括經濟適用房，包括公租房，大面積的上市，那個時候就是房地産價格回到人間的時候。
    霍德明：我這裡有一個數字，房價天上的價格要降到人間的價格的時候，應該是説快了，怎麼説呢？它這次拿出來促銷的大概是2300多套房。北京市到去年年底，整個期房加現房大概是將近14萬多套房，二手房的交易，大概是每一年三萬套房左右。所以啊，如果説他只要把這個價格降到一個比較合理的程度，我相信大概很快，每個月交一個8000套到一萬套，應該是很容易的事情，而這個事情其實在2007年的時候，早就超過了這個數字了，今年，純粹只是價格上面，房地産商還是羞羞答答的，不願意把這個價格拉下來，甚至它有忽悠的手段。我大概看了一下剛剛它公佈26套房地産，如果就那個價格還能下調15%到20%，應該在這14萬套房裏面，可能在今年就可以把它全部把它銷完了，所以我想今年應該是很關鍵的一年，對於房地産市場的走勢，我們看看底部，大家消費者還是要睜大眼睛來看看你要喜歡的房子，你願意出的價錢。
    主持人：你説的這個消費者喜歡的房子，這個非常重要，如果你是貨真價實的降價的話，你就不要老是拿出一些特價房或者用其他專家眼中的尾盤銷售的方式，來告訴消費者這是我的一次優惠，其實這次北京有21家房地産企業，他們聯合降價，市場上多了2300套的這個降價的房源面向消費者，各界反映也是不一樣的。我們也採訪了特約評論員，馬上聽一聽他們的觀點。
   
    陳國強（北京大學房地産研究所所長）：未來市場能否回暖，在很大程度上跟我們企業是否採取一種冷靜判斷市場和積極採取應對策略，應該有很大的關係。如果企業以合理的價格來銷售，降低過去的這種比較偏高的這種利潤預期，對於市場真正走出低迷，是一個很重要的因素，除此之外，也需要我們政府從管理主體這樣一個角色（出發），對於相關的，無論是從土地出讓也好，還是針對房地産項目的這種稅費,規費的徵收，需要做一些改善和調整。這樣才有助於降低它的開發成本，對於目前高高在上的房價水平可以有更多的下調的空間。
   
    主持人：好了，聽完了我們特約評論員的觀點，這一刻我們再來關注一下現在我們網友們傳來的一些心聲。首先我們來關注一下這位網友，他的署名叫“沸點”，他説“開徵物業稅，打擊炒房者，炒房與春運炒火車票性質一樣，都在擾亂民生，都屬於‘黃牛黨’之類，只不過是錢多錢少的區別。國家應該從每個成年人名下第二套房起，到第N套收100%的物業稅，這樣對國家的財政和老百姓住房的改善都十分的有利。”這是其中一種觀點。
    再來看看下面這個觀點，來自“烏鴉與麻雀”這位網友，他説“任何不是由供求關係決定的價格，註定不會長久的，請相信烏鴉的翅膀遮不住太陽的。”大家其實都在關注房地産市場的健康發展，都在關注房價的理性回歸，那麼在這個話題當中，兩位評論員你們還有什麼觀點？
    張鴻：我們已經做了很多期關於房地産的節目了，我們苦口婆心地跟地産商説你們降價吧，你們降價吧，降價才是硬道理，其實不僅僅是因為我們廣大的老百姓需要買到自己能夠買得起的房，我們也是對地産這個市場希望它能夠更成熟，地産商希望能夠更健康地成長，而不是説現在簡簡單單地用一些手法，然後來忽悠消費者，所以他其實需要一個心法的轉變，我看到現在很多地産商已經在反思説，我們過去不太成熟，現在我們已經開始長大，過去不成熟了，我們以為房産市場一直在漲，沒有下跌，我們其實沒有應對這種突然下跌這樣的一個經驗，但是其實真正一些市場化的一些企業，它們早就悶生發大財了，從去年初到今年，很多的房地産企業，你看25家上市公司公佈的年報，你就能看到，很多公司他已經在去年他已經打折，自己開始偷偷地賣，他預計到了未來的市場會是這個樣子。
    主持人：他也贏得了市場。
    張鴻：所以他完全，他現在現金為王，現在手裏拿著錢，所以他就可以笑傲江湖，可以看著整個市場的一些風雲變幻，但是那些死守著，按照過去那种經驗，死守著説，政府要來救，或者誰來救，或者是怎麼樣，我就死扛著。除非你的現金足夠充裕，否則我還是那句話，就是降價才是硬道理，也是你活命的唯一的基本。
    主持人：生存之道。
    張鴻：對。
    主持人：霍教授您呢？
    霍德明：房地産商在08年09年，在價格上的“偏執狂”，讓我想起來最近很流行的一個字，“囧”。
    主持人：“囧”。這是網絡上的一個熱詞。
    霍德明：這個詞代表的是消費者由於它房價不降，很鬱悶。
    主持人：對。
    霍德明：房地産商口口聲聲説他不降，現在你看他要降了，他很尷尬，當然我們政府很希望房價能夠到一點降下來，為民生考慮，當然也是一個無奈的苦心，我可以體會得到，在這裡我想經過我剛剛數字分析，以及我們對房地産整個前景的看好，這個交易量還是在那裏的，只要你的價格是對的。
    張鴻：對。
    霍德明：如果房地産商這個時候還在麻木不仁，不降價的話，我想他自己的“偏執狂”，會造成他整個行業受很大的損失。當然消費者在未來這半年以內，我倒覺得他可以仔細看一下房地産商他的反應怎麼樣，我想他應該是降價有了希望了，他肯定要打破以往尷尬的問題，而最後如果價格能夠降到大家合理的程度……