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SOHO中國有限公司董事長潘石屹，除了是建外SOHO的開發商之外，他本人也是這個樓盤的一名普通業主，但是面對這樣的物業管理現狀，他卻束手無策。

物業管理專家舒可心稱，只要業主不監督業主委員會，業主委員會腐敗是必然的，只要業主們不監督物業公司，物業公司偷錢是必然的。

誰動了我們的物業費？

（主編：孟慶海   記者：顧萍    攝像：貢存、毛雲李、劉勳、李培）

房價不斷飆升，不斷在刺激著人們的神經，那麼對於已經買了房的人來説，是不是就不用再經受房子帶來的紛紛擾擾了呢？好像並不是這樣，位於北京CBD核心區的建外SOHO是一個高檔社區，這裡的1000多名業主正面臨著停電停暖的威脅，這其中也包括樓盤的開發商潘石屹。恐怕誰聽了都覺得不可思議。為什麼這個著名的高檔小區會出現這樣的情況？為什麼連開發商也無能為力？我們的記者顧平就此進行了調查。一起來關注。

建外SOHO物業是否存在虛設？

這個建外SOHO可是北京東邊的一道風景線，每次經過CBD，我都會被這片簡潔明快的白色建築吸引。誰會想到這裡的業主包括潘石屹自己卻都有一肚子苦水？看到建外SOHO這個狀況，我也很奇怪。一平米28塊錢的物業費，這在北京也算是相當貴的了。按理説，高價就應該換來高質量的物業服務，但一些業主反映這裡的物業管理水平連很多普通小區都比不上。問題出在哪兒了？我們還是再來回顧一下建外SOHO的物業風波。

記者：“我現在是在北京CBD最核心的位置，我身後這片白色的樓就是在北京非常出名的建外SOHO，距離長安街只有幾百米的距離，曾被媒體稱為北京“最時尚的生活櫥窗”。但是，就在這片外表光鮮的大廈裏，業主們告訴我，他們今年冬天的日子不好過。”

鄭學來：臟亂差都表現在這小區裏，為什麼呢？你看看因為它屬於高檔社區，交費每平米28元錢，就是物業沒管。

走進建外SOHO東區，在這些貌似光鮮亮麗的樓群中，記者拍攝到這樣一組畫面，樓道的地面上和墻面上的污跡隨處可見，踢腳線有的已經破損，一些樓道的門把手損壞卻沒人修理。而電梯間的破損更加明顯，地面已經磨出了一塊塊黑色的印記。

北京建外SOHO業主：“我們交的是一般小區雙倍的物業費，鬧到這種程度，簡直要讓人貽笑大方。”業主們真正的惡夢，是在今年夏天以後爆發的，由於電費欠費嚴重，電力公司準備對建外SOHO小區採取拉閘斷電的措施。

SOHO中國董事長 潘石屹：“8月5號的一天呢，是北京供電局去了一百多人，就跟我們物業管理公司保安打起來，我得到這個消息以後特別震驚。”

潘石屹：“我説這些客戶呢，90%以上是投資類型的客戶，如果是説電力局拉上一次閘以後，這些租戶全都得跑掉。”

潘石屹，SOHO中國有限公司董事長，除了是建外SOHO的開發商之外，他本人也是這個樓盤的一名普通業主。但是面對這樣的物業管理現狀，他卻束手無策。

記者：“很多網上的評價説你是最窩囊的地産開發商，你怎麼看待這種評價？”

潘石屹：“所有的業主都覺得窩囊，一千多個業主都覺得特別窩囊，我也是業主之一吧。”

今年以來全國都普遍經歷了一輪火熱的房價上漲，但地處北京中央商務區寸土寸金的核心地帶，建外SOHO業主們卻告訴記者，他們正面臨著一個最冷的物業投資寒冬。

業主：“我們房價半年前還三萬塊錢，現在掉到2萬2，掉了八千塊錢。”

北京建外SOHO業主 張明偉：“五年前不是這個樣子，原來我的房子租三萬塊錢，今天租兩萬塊錢，還得天天給租客去鞠躬道歉，你可別走這是暫時的停電，這只是一種假象，因為停電是通知，而不是拉閘。”

賽特物業剪不斷理還亂的車輪戰意味著什麼？

建外SOHO物業糾紛的是是非非，真是剪不斷理還亂。賽特物業公司要換總經理，業委會解雇了賽特物業，賽特物業堅決不讓步，而它原來的總經理站出來揭發總公司五年間挪用了1000多萬元的物業費，這時候業委會選定的新物業公司又加入了進來。為了查清真相，我們也聯絡了被解雇的賽特物業，但他們始終沒有接受採訪。而對建外SOHO東區的業主們來説，這場打得不亦樂乎的車輪戰又意味著什麼呢？

我們看到建外SOHO的這個慘狀，都很奇怪，為什麼長安街邊上的高檔社區會陷入這樣一個困局？而且連這麼大牌的開發商都不能為自己爭取一個好的物業服務，問題的關鍵出在哪兒了呢？我們得回溯一下建外SOHO的物業管理歷史。

2003年，建外SOHO東區最初推入市場，開發商潘石屹選擇了賽特國際物業管理有限公司來為這個高檔的小區進行物業管理，之後幾年的管理一直處於相對平穩的狀態。然而就在2008年，賽特物業整體由國營改制為民營，10月8日，賽特物業發出公函，表示要對各項目負責人，包括管理建外SOHO項目部的分公司經理肖福生，進行離職審計。沒想到這一舉動在建外SOHO遭到了強烈反對，10月13日，業委會突然對賽特物業提出提前解聘，而且就在當天，找來另一家物業公司——賓至物業，對建外SOHO東區進行臨時託管。一家物業公司內部的人事變動由此迅速演變成兩家物業公司的更替。

然而這種狀況下，物業交接工作並不順利。賽特物業不承認被“趕出局”，繼續“堅守陣地”，這是當時一段所謂“黑衣人事件”的錄像。隨後一年間，這樣的衝突時有發生。現在在建外SOHO東區物業管理處，仍然能夠看到兩個物業公司的保安在同時上崗的情況。

是什麼讓這兩家物業公司爭奪如此激烈？就在雙方互相指責對方的過程中，建外SOHO的業主卻突然發現，他們5年多下來繳納的物業費高達2個多億，而這一大筆物業費，在使用和監管上都存在著巨大的黑洞。

胡慶雨：“就是業主委員會他們現在就是用業主的物業費為自己購買手機，給自己發速通卡，以及到度假村去審計，給自己發獎金這些情況廣大業主沒有知道的，全都不知道。”

在業主胡慶雨提供的資料裏我們看到，為業委會委員配發手機花費4萬，辦理速通卡花費2萬4，給業委會和街道辦事處工作人員發獎金2.4萬，甚至包括計劃買一輛汽車、出國參加會議等等，這些費用名目不同，但來源都是全體業主繳納的物業費。而胡慶雨等業主在隨後參加的一次庭審上，聽到了令他們更加吃驚的消息。

胡慶雨：“就是業委會訴賽特總公司在5年經營中一共侵吞了小區物業費1743萬，因為我們這個小區每年都進行物業審計，那麼從來沒有發現過這問題，而且呢這個1743萬是在賽特物業被解聘以後幾個月，賽特物業起訴業委會的情況下，業委會在反訴書説第一次提到1743萬的，這裡邊這問題就令人難以理解了。”

為什麼直到解聘了賽特物業，才發現他們挪用了鉅額的物業費呢？建外SOHO原業委會的委員盧彤告訴我們，這主要是因為賽特物業原來總經理的揭發。

盧彤：“審計的事也是肖福生揭發的，肖福生在明確知道要被解雇的時候，就向業委會揭發，説他們解雇我，我就揭發，説賽特無緣無故從我們帳上，從物業費的帳上拿走1300多萬，這個錢是不應該拿的，是總公司逼著我幹的。”

盧彤認為，要靠業委會來監管物業費的使用是非常困難的。

盧彤：“不僅沒有能力監管每一分錢，可能每一塊錢，每一萬塊錢你都不可能每一筆去監管，因為它每天都要發生事，每天都要買東西，什麼修東西，我覺得賽特，作為一個帳戶的管理人，他拿走什麼錢，如果他故意想騙我們手段高明的話，那業委會也是很難發覺的。”

1000多萬的資金黑洞給業主們帶來怎樣的結局？

小區物業糾紛已經算不上大新聞，但發生在北京著名高檔樓盤建外SOHO的物業糾紛，卻用極富有戲劇性的方式，再次讓大家關注起物業管理的混亂。前面我們看到，建外SOHO業主委員會與賽特物業的官司咬出了一個1000多萬元的資金黑洞。這似乎給業委會解雇賽特物業，引進新的賓至物業提供了更充分的理由。可是，賓至物業的進駐後給業主們帶來的又會是什麼？

就是這麼一個糊塗局面——物業公司要換總經理，總經理反咬，得到了業委會的支持，業委會解雇了物業公司，而官司中又暴露出1000多萬的資金被原物業公司挪用，卻五年後才説的事實。老物業令業主們失望，建外SOHO東區的業主們只好期待剛引進的新的物業公司能做點什麼，但他們沒想到，更加失望的結局在等待著他們。

首先，業主們發現新物業賓至國際只是一家三級資質的物業公司，並沒有管理建外SOHO這樣大型社區的資格。而當我們採訪主管部門的時候，工作人員告訴我們賓至物業現在連三級資質都沒有了。

北京朝陽區房管局物業科科長秦國華：“賓至國際物業管理有限公司它的物業管理資質是三級暫定，有效期到2009年的9月21號截止，那麼它已經是在9月22號開始就，09年22號開始無資質經營，我們已立案進行調查，準備在調查事實清楚的情況之下依法進行行政處罰。”

這樣一家物業公司，當初並沒有經過招投標，怎麼就以閃電般的速度接替了老物業，這對很多建外SOHO東區的業主都成了一個謎，但他們感受到的卻是越來越差的服務。

業主：“我們希望可能比賽特更好，結果發現比賽特差得實際太多了。”

業主：“之前的好多費用在我們大家都不知情的情況下欠下的，包括供暖，以及什麼停電停水這些的。”

根據記者從各方了解的數字，到11月份，建外SOHO東區單單是能源費、保潔費的欠費已經超過了2000萬，其中電費520萬，熱費873萬，保潔費700萬。為什麼會有這麼大筆的欠費呢？

賓至國際中國區總裁范希俊：“有些費用上面就是説可能就是有些業主沒有交費。”

按照賓至物業的説法，之所以欠交種種費用，主要是業主欠費。那麼截至到目前，究竟有多少業主欠費呢？

賓至項目經理周鵬：“這個不方便跟您透露。”

記者：“為什麼呢？為什麼不透露？”

賓至項目經理周鵬：“商業機密，商業秘密。”

而對於物業費的實際支出，賓至物業同樣拒絕向外透露。一年間賓至物業收到的管理費為2388萬，這和應繳的4000多萬物業費雖然還有差距，但也不是個小數目了，這麼大一筆錢都花在哪了呢？我們在計劃收支表中看到，有一項佔比很大的費用——人工費，也就是賓至物業內聘員工的工資、獎金等，達到了900多萬，賓至物業的工作人員告訴我們，這一項大部分是得到保障的，而另外一項完全得到保障的開支是管理酬金220萬。

記者：“這個佔總額的5%，即使物業費沒有收上來你們也是拿走5%。”

范希俊：“是的。”

在賓至物業和建外SOHO東區業委會簽訂的物業管理託管協議中約定，財務支出應由雙方的書面確認方可執行。但實際上，建外SOHO東區上一屆業委會已經到期，目前並沒有選出新的業委會。

記者：“如果沒有業主委員會的話，誰來監管這個物業費的使用呢？”

范希俊：“現在就説主要就説我們公司來簽字，這些，沒有業委會的簽字。”

記者：“自己在監督？”

范希俊：“是這樣。”

沒有業主委員會，建外SOHO東區的業主發現自己完全無法監督物業費的使用，也無法換掉這個前業委會請來的管家，不得已之下，他們自發地組建起一個應急保障繳費平臺，到記者採訪的時候，這個平臺一共收到了350多萬的物業費，並且在11月25日用其中的200萬繳納了電費，幫建外SOHO東區暫時度過了斷電的危機。但是，就在一些業主把錢放到這個平臺的同時，他們卻發現自己被物業公司告上法庭，讓應急繳費平臺又陷入了尷尬的境地。

北京建外SOHO業主張明偉：“我們不是不想交錢，我們有交錢的義務和願景，可是誰告訴我交給誰更踏實，交給誰。”

潘石屹：“你就像這個物業公司就跟家裏面請來的保姆一樣，你保姆的話偷了錢了，你説讓這個主人，而且這個主人裏面70%的主人同意，説是電費咱們自己付吧，不要經過這個保姆了，保姆説不行，你不能付，要通過我來付。”

業主自救，呼籲物業監管

一個已經沒有了資質的物業公司，一個已經過了期的業主委員會，就這樣把建外SOHO的業主們推上了一輛上得去下不來的車裏。是的，儘管政府支持維權業主成立了一個收費平臺，但是又面臨著法律法規的尷尬。看來，不是建外SOHO的業主不願交錢，一個是已經被解雇了的老物業還在堅守；一個是沒有資質的新物業要收錢；而到業主們自發成立的收費平臺繳費，又可能要吃上官司。這可真是亂成了一鍋粥，那麼怎麼樣才能解決這樣的物業困局呢？來聽聽專家的意見。

在這裡，我們看到管理建外SOHO東區的物業公司，在沒能足額收取到物業費的情況下，優先支取了管理費酬金，發了自己的員工工資，顯得理直氣壯；業主們反倒處境尷尬，就像坐在一輛上得來下不去的車上，幾千萬的物業費交了，物業費收支成了一本他們看不著的賬，仍然面臨斷電、停暖的威脅，想要自己交電費、暖費，卻成了被告。

但專家認為，在建外SOHO發生的糾紛看似紛繁複雜，其實是一個普遍問題，在目前的這種物業管理模式下，每個小區都可能重演，要堵住物業管理的黑洞，只有賦予每個業主監督的權利。

物業管理專家舒可心：“只要業主不監督業主委員會，業主委員會腐敗是必然的，只要業主們不監督物業公司，物業公司偷錢是必然的。”

舒可心，北京多個小區的業主顧問，從事物業管理維權有10年的時間。物業管理有多大的黑洞，他深有體會。

舒可心：“一個我手裏有現成的案例，換一個熱交換器1、2萬的成本，那物業公司拿出來的報帳單就是七萬塊錢，那業主委員會就批了，那怎麼批，給了你多少好處，市場上招投標了嘛，沒有，物業公司説那就是七萬，那七萬塊錢，那五萬塊錢是誰的，全是業主的，能相信業主委員會嗎？不能，就這麼簡單，所以物業公司是給業主們打工的驢，業主委員會是看著這個驢的狗，業主們是要經常敲打這狗和這驢的。”

記者：“怎麼樣才能避免這種，您説的這種比如説驢和狗的這種勾結？”

舒可心：“實際上賦予每個業主相應的監督權利，而不要由業主委員會單獨擁有監督的權利。因為小區一千多個業主當中，隨便有一個人下了班了，就跑到物業公司那要求看帳，這些就足夠威懾物業公司的……你為什麼要花這個錢，跟全體業主説清楚，有的人説，舒老師你這樣説的不好操作，別跟我説不好操作，你想操作，你想誠信對待業主就能操作，不會操作問我來，我教你怎麼操作。”

記者：“對於這種資金的管理，國外有沒有什麼可借鑒的經驗？”

舒可心：“國外最簡單地是業主大會和全體業主共同決定，在銀行開了一個信託帳戶，所有的人往這個信託帳戶裏交錢，誰不交錢，誰就是欺負了人家的利益，然後業主委員會看著物業公司從這帳戶裏往外拿錢花，物業公司根本摸不著錢，他摸著只是支票，只是往外花的一張一張支票，他摸不著錢。現在我們物業管理在最初始設計的時候，讓業主們把錢交給物業公司，成為物業公司營業收入。”

舒可心：“就是這問題。”

半小時觀察：

物業公司對業主們是個什麼關係？潘石屹剛才在節目裏打了形象的比喻，保姆。我們可以繼續沿用這個比喻，來説説物業費監管的事。實際上，業主們向物業公司繳納物業費的時候，不僅包括了物業公司的工資，還包括水電暖氣等費用。這就好比你不但給了保姆工錢，還把很多買菜錢也交到了她手上。但是在主人既管不了帳又管不了錢的情況下，這位保姆有可能肆無忌憚地把買菜錢揣到自己腰包裏，回頭再告訴你，錢不夠了，您再多拿點。如果你發現了這位保姆不老實，再換一位，結果可能還是依然如故。建外SOHO的故事聽起來頭緒紛繁，揭示的道理卻很清楚：交物業費是業主的責任，查物業費是業主的權力，但缺乏成熟的監管體系，出現資金黑洞也許在所難免。怎樣讓監管權力回歸到業主手上？這是我們在探索新管理模式的時候，必須要找到的答案。