主編：孟慶海   編導：付豫、殷莉、曾曉琳    攝像：樊建恩，張明、毛雲李

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國內樓市正從小陽春，走進火熱的夏季。與此同時，土地市場出現了新一輪地王爭奪戰。我們希望開發商們的拿地行為，是出於對房地産市場理性判斷、冷靜分析的結果，是出於對經濟走勢的良好預期，而不僅僅是寬鬆貨幣政策環境下的一次資金衝動。全球經濟不確定性依然存在，企業還是要做好兩手的準備。

和眼下的天氣一樣，國內樓市正從小陽春，走進火熱的夏季。全國70個大中城市房屋銷售價格在三、四、五三個月連續上漲，五月份環比漲幅達到0.6%，主要城市的商品房成交量與去年同期相比增幅也都在100％以上。與此同時，土地市場出現了新一輪地王爭奪戰，在北京，中化方興投資公司以40.6億元競得北京廣渠路十五號地，把京城地王的身價又提高了一倍多。地王誕生的時間過去了一段時間了，我們特別想知道地王記錄頻頻刷新會不會反過來帶動房價進一步上揚呢？

先來看看記者對北京的採訪，我們先從廣渠路等地王周邊地産的調查開始。

地王頻現，周邊二手房價格飆升

在北京廣渠路一帶，全國一線的地産商幾乎都在這擁有開發項目，這個區域曾經産生過無數地王，地王價格也一次次被刷新。而廣渠門15號地40.6億元的成交價格，將逐漸變暖的京城地産，一下子推入了沸騰的程度。珠江帝景，富力城是離廣渠門15號地最近的地産。記者這附近走訪了多家仲介公司。21世紀富力城加盟店的經理吳海斌從事房地産仲介交易已經有九年，他告訴記者，在15號地拍賣至今，附近房屋的租賃價格沒有體現出明顯變化，但是二手房價格的飆升速度和程度，是他在過去的從業生涯裏沒有見過的。

在21世紀富力城加盟店門口，記者看到一些一個月前公佈的二手房源的價格，吳海濱告訴記者，由於最近的房價變化太快，他們採用了簡單易改的房源廣告牌，因為更換那些正式的房源廣告的速度，根本趕不上房價變化的速度。記者看到，一個月前天之驕子一套14 6平米的房子才220萬元，而在最新的廣告牌上，幾乎同樣條件的一套房源，已經變成了290萬。

孟奇一直在21世紀中國不動産市場研究部負責二手房市場監測，他告訴記者，廣渠門15號地的高價成交， 讓周邊二手房房價的飆升呈現了跳躍式的變化： “從這個地拍之前的價格，基本上還是比較平穩，那每個月每平方米可能有幾百塊這麼一個漲幅，大概每個月2% 3%這麼個漲幅。那麼地拍完以後，有一個臺階，有一個跳躍式的一個漲，將近漲了1000元/平方米。”

在距離廣渠門15號地三公里左右的一個二手房銷售點，記者遇到了前來給自己的房子調價的李先生。李先生的房子，與廣渠門15號地隔路相望，兩個月以前，他到21世紀二手房公司登記，打算把房子賣掉。可是前幾天，他從外地出差回來以後，聽朋友説這塊地的周圍的房子都在漲價，因此他趕緊抽空到登記的公司變更房價，每平米調到兩萬三千元。與李先生一樣，前來調價的楊女士，也打算將每平米調高兩、三千左右，希望房子不忙賣出去，她決定待價而沽將來賣個好價錢。周圍各家房産仲介公司幾乎都遇到了這樣的情況，他們告訴記者，在廣渠門15號地周邊的樓盤的業主， 都表明了迅速提價甚至停止銷售的意願，而很多就要談成的生意也眼看著告吹。中原地産富力城分行經營的房産有65%來自於廣渠門15號地的周圍，經理李士勇給記者説起了 在15號地拍賣第二天，他接到的第一個電話。這位業主，當時已經説好成交價大概在兩萬二左右，但就過了一晚上，在地王産生之後的第二天他就要求仲介停止銷售。

李士勇給記者算了這樣一筆賬，廣渠門15號地 ，開發商的樓面地價是每平方米1.62萬元，3年時間的開發週期，大概要承擔的財務成本是2000元/平方米到2500元/平方米。按照現在富力城同等的標準建造，建安成本及裝修的成本大概是5000元/平方米，這三大成本加起來，樓盤的成本價格，就達到了2.4萬元/平方米。加上政府應收的稅費，也就是説這塊地開發的樓盤，每平方米要賣到2.6萬元/平方米，開發商才能保本。所以他認為，將來這塊地上的房價會到2.8萬甚至3萬元。

在最近不到兩個月的時間裏，北京就有4個地王被刷新了記錄。這一片即將拆遷的樓房，就是北京的第一個地王富力地産，以超出掛牌起始價近4倍的天價拿走的廣渠門10號地，一個月後，通州九棵樹地塊，以17.4億元的高價刷新了廣渠門10號地10.22億元的記錄，成為新的地王，僅隔一天，在北京朝陽區奧運村鄉一塊住宅用地，以19.6億元的成交總價，又刷新了通州京東地王，成了北京新地王，緊接著，這個地王又被廣渠門15號地取代，那麼這些地王，是不是都將周圍樓盤拉入了一個房價飆升的跑道中來呢 。

在離拍賣地塊不到一公里的林翠西路上，也坐落著不少房屋仲介公司，經過各種形式的調查了解,我們從這張整理過的價格標上，可以看到附近樓盤在過去的半個月內，價格已經上漲了驚人的幅度：

奧林春天四期 ，拍賣前為1.7到1.8萬元，現在漲到了 2.2萬元

倚林家園  拍賣前為2.2 到2.5萬 萬元，現在漲到了 2.8 萬元

京師園 拍賣前為1.9萬元，  現在最高漲到了 2.8 萬元

中原地産倚林分行的經理李佳告訴記者，就在地塊拍賣前後一個月的時間，周邊的二手房價格基本上都上浮了到了三千到四千元，平均漲幅達到30%。其中個別房源漲幅更加驚人。當時，奧運村鄉的這塊地拍買的起價為8.74億  ，這個底價相當於每平米的樓面價七千多元，在她看來這個底價已經算是天價了，但是，令她吃驚的是，它竟然拍出 16.9億元的價格，比原來高出了近一倍。地塊拍出的當天，立即有很多的房主表示，他們不打算賣房了，就在這短短一個月的時間內，李佳明顯地感到了二手房房源緊張。

大興地王， 購房者望而卻步

前面我們看到，京城新地王誕生之後，廣渠路一帶的二手房價格連蹦了幾級臺階。房價拉高地價，地價推高房價，類似這樣的場景，在北京其他的地方也在上演。7月6日下午，經過243輪激烈的競價後，位於北京市南五環以外的大興黃村19號和20號地被上海綠地集團以30.25億元摘得，刷新大興區土地拍賣總價記錄。緊接著，大興黃村新城北區2號地，被保利地産以16.3億元拿下，樓面地價達到7248元/平方米，創下大興區土地單價新高。這兩項記錄同時標誌著北京南五環以外的樓盤也將由此進入到萬元時代。

作為某房地産企業的代表，常世芳還清楚地記得7月6日下午大興土地拍賣會的盛況。她説：“拍賣現場的氣氛非常熱烈 我們都被現場激情所感染 來的都是大的開發商 比如萬科、保利、金地，非常出乎我們的意料”。

常世芳所在的這家房地産企業在大興做了7年的房地産項目開發，算得上是北京南城規模最大的開發商之一，而這一次土地拍賣中，有如此多的國內房地産業巨頭爭相殺入大興，這讓常世芳深感意外，她認為“這個影響可能是大興十多年來最大的一次影響”。 “以前南城都弱于東西北  這些多大的開發商對大興區的看好 南城肯定可以秀一把”。北京大興藝苑桐城置業顧問梁青山也説：“這給開發商和投資人一個暗示，樓面價都6000多，可不得賣到1萬多嗎？”

而實際上就在大興地王誕生以後，大興的各家樓盤迅速做出反應，連夜進行了價格調整。在記者的暗訪中得之，地王産生之後，某樓盤短短時間就將售價從9800調到了10800。常世芳所在公司所推的新盤也每平方漲了500多。由於大興正在發售的新盤非常少，二手房成為了這一次漲價的主力。某樓盤銷售人員告訴記者：“周邊的二手房漲1000元左右，原來七八千，現在9000多”

大興地王誕生以後，一些敏銳的購房人也開始把眼光投向大興。最近一直在考慮買房的于遊，在得知大興地價創出新高的第二天，特意從北四環附近趕到了三四十公里以外的南城大興看房。他認為“如果説地賣到6000多 這樓要賣多少錢  肯定超1萬了”。

在大興僅有的幾家新樓盤的售樓部，記者注意到幾乎每家樓盤的人都很多。銷售人員告訴我們，在大興地王誕生以後，來看房的人明顯更多了一些。常世芳告訴記者：“7月12日要推新盤，只有140套，現在排號近1000號了，也是前幾次推盤中排號最多的一次”。

實際上，大興地王的誕生只是給原本正在升溫的大興樓市火上澆了一把油。和北京其它樓盤一樣，大興的房價在最近幾個月已經逐步走高。一套大約一百平米的房子，總價一百萬元左右，不到兩個月就漲了15萬，這讓投資者鄭博文心裏很難接受。

北京大興藝苑桐城置業顧問梁青山告訴記者，從5月16日開盤到現在，他們已經上調了兩次價格，一個多月漲了10%， 5月16日開盤是9100，現在是將近1萬元，不過銷售一直還不錯，不到兩個月賣了300多套房。 而從年初到現在，大興的房價普遍上漲了20%多。而鄭博文則認為：“太貴了，實在是難接受，這工薪階層買房多困難啊！這一輩子全砸進這房子上了”。

記者在大興採訪時發現，對於房價短期內的大幅度上漲，幾乎每一位投資人都和鄭博文一樣，顯得十分無奈和擔憂。投資者劉軍説：“買也很擔心，不買也挺擔心，買吧，這段時間漲得太猛；不買呢，怕它再漲”。而于遊則認為：“這個漲是短期的，不會長期，沒有這樣的支付能力，大環境沒有想象的那麼好。”

天價地嚇退潘石屹，最後一刻放棄競拍

房地産市場低迷的2008年，土地流拍事件和底價成交的現象時有發生。而伴隨今年春天各地住房銷售的回暖，2007年開發商積極拿地的一幕又重現土地市場。眼看著短短幾個月之內，天價地王不斷涌現，土地價格紀錄不斷創出新高，關於房地産行業是否再度出現泡沫的爭論也日益激烈了起來。

作為廣渠門15號地競拍的最後角逐者之一，SOHO中國的董事長潘石屹，親自到現場參加了拍賣，在地價被叫到38億元的時候，記者注意到，SOHO中國的舉牌開始變得遲疑，而董事長潘石屹則緊張地不停的咬嘴唇，表情凝重，還不時與身旁的同事竊竊私語。他説：“超過38億元我們就決定不拿了，可是我們在39億元的時候，我們還舉了一下牌”。他告訴記者，SOHO中國對廣渠門15號地醞釀已久，在拍賣之前，做了大量的準備工作。然而，在價格被叫到39.5億元後，SOHO中國選擇了退出競拍，因為“超過我們的承受能力了，這個價格太高了”。

潘石屹告訴記者，他根本沒有想到，廣渠門15號會以溢價146.5%，總價40.6億元，這樣高的價格成交。對於近期北京一個接一個出現的地王，他認為競標者已經失去了理性。因此，SOHO中國在今年北京舉行的競拍土地中，至今沒有購買一塊地。

作為地産界的龍頭，潘石屹認為目前地價和房價的快速上漲對房地産未來發展會産生不利的影響。那麼對於二線、三線的地産開發商，他們又怎麼看待這一輪地價、房價的上漲呢？陽光100置業集團董事長易小迪認為：“北京的這個價格有點不太理性，因為它樓面的價格和銷售價房子的價格是一樣的。對未來的預期每年要漲個20%到30%，才可能完成這樣的一個目標銷售額，這是做不到的。”

對目前地價、樓價非理性上漲的判斷，使易小迪把自己定位為一個觀望者，沒有去參與任何一塊地的競拍。他悄然把開發的戰場，轉移到了全國的二、三線城市。易小迪認為，天津、重慶、瀋陽、武漢等二、三線城市，地價現在還相對合理，而北京、上海、深圳等地的地價，已經處於泡沫狀態，同時這一輪的房價上漲也是短期行為，市場仍然是供大於求，他認為新一輪的調整很快就會來臨。他説：“房地産現在市場激烈競爭時代會加速地到來，所謂的激烈競爭時代，就是説會供大於求”。

易小迪不無憂慮的告訴記者，如果房價、地價繼續上漲，可能會促使一些已經沒有土地開發的中小房地産企業，或者意志力不堅強的企業，無奈的選擇進入高價拍地，但是，如果新一輪的房屋降價一旦來臨，被地價推高的高價樓盤無人接盤，這些資金實力不強的中小房地産企業就會受到致命的打擊。 2007年地價房價高漲的狂熱，和2008年出現的房價大跌，已經給不少的開放商留下了深刻的教訓。2007年對發展商是一個最大的傷害，現金流緊張的公司肯定是超過一大半。2008年的猛跌讓很多公司差點進入破産的邊緣。

對此，中國房地産研究會副會長顧雲昌也表示十分擔憂。他認為，我國的樓市是要解決大部分沒房住的人的需求，在我國樓市供需剛剛有一點起色的時候，較高的房價只能嚇退對價格特別敏感的剛性需求的消費者，進而導致成交量的萎縮，加重市場的觀望情緒，使樓市重現危機。他説：“所以我們保持房價的穩定又提到議事上來，也就是考驗我們政府，特別是各地地方政府對樓市的調控的水平。既要剛性需求、改善性需求，使老百姓住房問題很好的解決。”

半小時觀察：理性判斷、冷靜分析

最近一個多月的時間，出現新地王的不僅是北京。6月10日，廣州城建拍下廣州珠江新城地塊，以單價每平方米1.53萬元樓面地價奪得廣州新“地王”。隨後，綠地集團以9.57億元和12億元接連拿下上海松江區和徐匯區兩地塊，創下上海今年土地出讓價格新高。此外，還有中洲寶城以26.1億元拿下深圳三塊捆綁商住地塊；雅戈爾以10.28億元拿下寧波“地王”。最後，直至廣渠路十五號地塊，刷新了北京以至全國土地市場單幅土地的最高成交記錄。

地王頻頻亮相的背後，無疑顯示了房地産開發商的投資衝動。國家將房地産投資的資本金比例從35％大幅下調至20％，拿地的成本大幅度降低促使開發商敢於出手；未來的通脹預期也促使部分開發商用資金換土地，以圖保值增值，併為後市發力增加籌碼；寬鬆的貨幣政策之下，信貸規模快速擴張，更給開發商帶來了充足的資金。無獨有偶，就在昨天央行還公佈了一個數據，6月份國內金融機構人民幣各項貸款比上月新增1.53萬億元。這樣的話，今年上半年國內新增人民幣貸款已近7.4萬億元，遠超過全年5萬億的目標。

信貸放出天量和土地攀到天價到底存在什麼樣的聯動關係？現在我們還不能得到確切的答案。但我們希望這個關聯是真的，就是：開發商們的拿地行為，是出於對房地産市場理性判斷、冷靜分析的結果，是出於對經濟走勢的良好預期，而不僅僅是寬鬆貨幣政策環境下的一次資金衝動。

正在意大利拉奎拉聚首的八國集團領導人昨天發表了一項聲明，表示儘管全球出現了股市回升、利率下降、商業和消費者信心提高等穩定跡象，但情況並不確定，經濟和金融穩定性仍存在嚴重風險。這個聲明再次提醒我們，全球經濟不確定性依然存在，企業還是要做好兩手的準備。