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競拍現場殺出的黑馬13號-中化方興以40.6億拍下廣渠門15號地，成為新的地王

位於黃金地段，被樓群包圍的的廣渠門15號地

北京地産界資深評論人、聯達四方房地産經紀公司總經理楊少鋒

中國房地産研究會副會長顧雲昌

誰製造了新地王？
主編：周人傑  編導：曾曉琳  攝像：毛雲李、李慧

6月30日下午17點20分，中化方興投資管理有限公司以40.6億打敗萬科、SOHO中國、華潤置地、保利地産等眾名企，奪得朝陽區廣渠路15號地，刷新了朝陽區一塊19.6億元的地王記錄，成了北京新的地王。

金融危機下的地王爭霸

6月30日，北京市國土局的土地拍賣大廳，現在正在舉行廣渠路15號地的競拍，在這裡記者發現，我國地産界赫赫有名的産業巨頭，萬科、SOHO中國、華潤置地、保利地産、遠洋地産等，都來參加了競拍。在不到2分鐘的時間裏，廣渠門15號地，從最初的21.12 億元起拍價，被參加競拍的地産大亨們叫到了 30個億元。拍賣師不得不將競價階梯由2000萬元調到了1000萬元。

現場競爭越來越激烈，在緊張的舉牌中，價格以每3分鐘一億元的速度攀升。18號保利地産、10號SOHO中國、15號遠洋地産、28號惠明地産各不相讓，到16點46分，遠洋地産直接將價格從32.7億元，提高到33億元。

全場一片譁然。10分鐘後價格飆升到36.7億元，28號惠明退出，17點，突然殺出一匹黑馬，3號中化方興直接把價格叫到了36.9億元。競爭在18號保利地産，10號SOHO中國，和3號中化方興之間展開，到17點10分時，SOHO中國在報價到39億元時退出。保利地産和中化方興都表現出志在必得的決心。最終中化方興以40.6億拍下。

北京新的地王誕生了。起拍價為 26.12  億元的廣渠門15號地，經過35分鐘的激烈競拍，最後以總價40.6 億元，刷新了全國地王的記錄。規劃建築面積約為28萬平方米的廣渠路15號地，成為北京實施招拍挂制度以來，成交總價最高的土地。

在全世界還在金融危機的時候，我國的房地産卻萬分異常的火熱起來，這種火熱不僅體現在商品房的交易上，更體現在土地市場上。一塊塊土地高價成交，一個個地王的記錄被刷新。五天前，在北京朝陽區，一塊住宅用地，經過46輪舉牌，以19.6億元的成交總價，超過之前通州的京東地王，成了北京新的地王。而短短五天之後，這一紀錄卻再次被刷新。這場競拍被業界稱為，地産界最高端的地王爭霸之戰。

誰製造了新地王？

北京廣渠路一帶的地塊一直是眾多房地産商爭奪的熱點地塊，全國一線的地産商幾乎都在這一區域都擁有開發項目，這一區域曾經産生過無數地王。而在這一地段中，廣渠路15號地最為引人注目，在地産界被稱為全國土地市場價格的風向標。早在2004年，這片土地曾經以18.2億元的價格被一家房地産公司競得，成為當時的地王，但是因為該公司未能及時繳納土地出讓金而被政府收回。2008年，廣渠門15號地又以招標方式掛牌出讓，但是當時因為參與投標的房地産企業只有兩家從而流標。那麼這塊充滿故事的神秘的土地究竟是什麼樣？為什麼會引起這麼多的開發商的關注呢？我們一起去看看。

經過多方打聽，記者在北京東四環內的廣渠路上，找到了被拍賣的廣渠路15號地，現在這塊地已經用圍墻圍了起來，圍墻上寫著“政府儲備用地”的字樣。保安公司的保安看管著這塊地，不讓人們隨便進入圍墻內。站在廣渠路的人行天橋上舉目四望，廣渠路15號地已經被周邊林立的高樓包圍。

北京地産界資深評論人、聯達四方房地産經紀公司總經理楊少鋒告訴記者：“目前我們掌握的這個信息來看，周邊區域已經基本上沒有什麼地塊的資源。也就是説哪一個開發商拿到這塊地之後，他很有可能在這個地塊上建造房子推出這個市場之後，他可能就會成為這個區域的標桿性的樓盤，甚至於是唯一性稀缺性的這種樓盤。

楊少鋒告訴記者，廣渠門15號地拍賣的總價和未來的預期，會對全國的地價市場産生一定的標桿性影響，而今天參加這這塊地拍賣的，幾乎都是全國地産界一線的上市公司，這些上市公司高漲的拿地熱情，對於全國二三線的開發商和二三線城市的土地交易市場，也會起到風向標的引領作用和推波助瀾的作用。現在，已經有不少房地産商加入到了高價競買土地的行列。

剛參加完一塊土地拍賣的華業地産公司副總經理陳雲峰告訴記者： “大家比較相信像萬科這樣的龍頭老大，它所帶來的對這種市場的判斷，所以這種跟風是必然的。”

作為華業地産負責土地儲備和營銷工作的副總經理，從今年5月份以來，陳雲峰突然感到忙碌了起來，平均每一個星期都要參加兩、三場北京土地市場舉行的土地競拍活動。他告訴記者，現在北京土地市場的競爭已經開始硝煙瀰漫了，“比如説在北京五環之內，實際供出的地塊非常少，這樣的話，開發商很多，地塊又比較少，好的地塊又少，就出現了這種狼多肉少，千軍萬馬過獨木橋，所以説這種競爭是比較慘烈。像上次的富力拿到廣渠路的地塊，實際他也是非常勉強的拿到。”

陳雲峰告訴記者，在最近不到兩個月的時間裏，北京就有4個地王被刷新了記錄。這一片即將拆遷的樓房，就是北京的第一個地王富力地産，以超出掛牌起始價近4倍的天價拿走的廣渠門10號地，一個月後，通州九棵樹地塊，以17.4億元的高價刷新了廣渠門10號地10.22億元的記錄，成為新的地王，僅隔一天，在北京朝陽區，一塊住宅用地，以19.6億元的成交總價，又刷新了通州京東地王，成了北京新的地王，今天，這個地王，又被廣渠門15號地取代。

陳雲峰説：“在北京現在有3000家房地産公司，1000多個在售的項目，應該這1000多個和3000多個開發商實際都是有拿地這種需求的，那現在大家可以看到，就每一個地塊推出來，幾乎都超過10家的開發商會投標報價。”

作為一家上市公司，華業地産儲備的土地僅夠開發到明年6月份，陳雲峰原本也計劃在這場白熱化的競爭中能夠拿到幾塊地，但是，在多次參加拍賣活動後，他發現現在土地交易市場已經變得很不理性。 他告訴記者：“本來有一個地塊，底價就是1.2個億，那有一個開發商，第一口報出價就報了兩個億，那全場都啞然啊，這個氣氛一下就緊張起來了。我覺得我們還是要理性一些，不能在這個瘋狂拿地當中。就是或者説有點暈頭，或者説衝動，我覺得這樣的話，對企業經營實際上是不利的。

僅6月26日一天，北京競拍的四塊土地，就多拍出了13億元，全部以溢價一倍多成交。不僅在北京，上海、廣州、深圳等一線城市土地市場交易也異常火爆。地塊大幅溢價成交,地王頻繁出現的現象，已經蔓延到了二線、三線城市。

楊少鋒告訴記者：僅僅從6月1號到目前短短的20多天的時間，上海 廣州 無錫 寧波 福州等等的這些地方又重新出現了一塊又一塊的天價地，一塊又一塊的地王，不斷的刷新同區域的成交價格，而且跟2007年有一點非常像的是，這些很多地塊的成交他們樓面地價都直逼周邊的房價目前的售價，甚至要超過周邊的售價。從他對這一塊跟蹤的分析來看，這裡面80%的推動者都是這些上市的房地産公司。也就是説，新一輪的囤房囤地的序幕現在已經拉開了。

據中國指數研究院最新公佈的土地交易信息顯示，5月份，全國60個重點城市共成交土地553宗，同比增加73%；成交土地面積2686萬平方米，同比增加89%。超過1/3的住宅用地溢價成交，平均溢價達56%。

 “麵粉”天價，“饅頭”漲價

在樓市前景還不明朗的情況下，開發商大量囤地，土地價格放量上漲，成交價連創天價，甚至達到了同一區域當年樓盤的銷售價格。“麵粉”價格上漲了，那麼“饅頭”的價格是否應該漲價？這樣的局面對未來全國的房價走勢會帶來什麼樣的影響呢？

在距離廣渠門15號地不到一站地的一個二手房銷售點，記者遇到了前來給自己的房子調價的李先生。李先生要賣的房子，與廣渠門15號地隔路相望，兩月以前，他到21世紀二手房公司登記，打算把房子賣掉。昨晚剛從外地出差回來的他，聽朋友説他買的房子要漲價了，因此今天急忙到登記的二手房公司變更房價，每平米調到兩萬三。與李先生一樣，前來調價的楊女士，也打算將每平米調高兩、三千左右，希望房子不忙賣出去，待價而沽個好價錢。

21世紀不動産北京東方瑞景加盟店高級經理李永勇告訴記者，這個店70%掛牌出售的房屋都是廣渠門10號地和15號地周邊的樓盤，這幾天前來調價或者停止出售房子的人，比二手房銷售旺季的時候還要多。“一些人先到公司把價格調整起來，價格可能會漲個兩、三千每平方米，等到未來的價格漲起來再賣。還有一部分業主也會把房子暫時不賣，或者説把之前賣的想法轉為租的想法。租出去這種比較多一點。”

水漲自然船高。廣渠門10號地和15號地的高價成交，對周邊二手房的價格究竟帶來了多大的影響呢？一直負責二手房市場監測的21世紀中國不動産市場研究部經理孟奇告訴記者：“從這個地拍之前的價格，基本上還是比較平穩，那每個月每平方米可能有幾百塊這麼一個漲幅，大概每個月2% 3%這麼個漲幅。那麼地拍完以後，有一個臺階，有一個跳躍式的一個漲，將近漲了1000元/平方米。”

孟奇給了記者這樣一組數據，廣渠門10號地和15號地周邊二手房，平均每平方米上漲了1000到1500元,每平方米的報價從1萬4千元到3萬元不等。廣渠門15號地南邊的珠江帝景，每平方米最高報價達到了2萬5千元，而離廣渠門10號地最近的富力城，每平方米報價最高達到了3萬元。 “所以現在來説這個價格，從我們監測的結果，基本上已經接近了2008年那種最高時候一個水平了。”

據了解，廣渠門10號地和15號地周邊的樓盤，在2008年最高的時候，房價曾經翻了3到4倍，最高達到了每平方米2萬5千元到3萬元，那麼，現在周邊的一些二手房紛紛將房價調到這樣高的價格，依據是什麼呢？楊少鋒以廣渠門10號地為例給記者算了這樣一筆賬：廣渠門10號地，開發商的樓面地價是15140.74元/平方米，3年時間的開發週期，大概要承擔的財務成本是2000元/平方米到2500元/平方米。按照現在富力城同等的標準建造，建安成本及裝修的成本大概是5000元/平方米，這三大成本加起來，樓盤的成本價格，就達到了2.3萬元/平方米。加上政府應收的稅費，也就是説這塊地開發的樓盤，每平方米要賣到2.5萬元/平方米，開發商才能保本。

楊少鋒認為這塊推出來之後，市場價應該不會低於2.8萬元/平方米。所以，業主們認為，未來一段時間，房價肯定要漲到3萬/平方米，所以不能2.1萬元/平方米把它賣掉。所以這種天價地，對周邊區域的樓盤價格的帶動是立竿見影的。

 房價使地價上漲，地價上漲又抬高房價，這種相互推升的浪潮，會不會從一線城市蔓延到全國，造成新一輪的全國房價上漲？多年從事房地産經營的華業地産副總經理陳雲峰，經歷了從2005年到2007年樓市的高峰，也經歷2008年樓市的低谷。他給了記者一個肯定的結論：“房地産的這種漲價肯定是從一線城市開始的。那在中國的一線城市就是北京、上海、深圳 。那這一輪一線城市地價和房價漲完之後，馬上會傳導給二線城市。那比如説瀋陽 西安 成都 重慶 廣州，像這些城市，他們的房價會馬上跟進，然後這些城市這個房價和地價漲起來之後，會向三線城市再傳導。”

    陳雲峰告訴記者，地價和房價高漲的傳染病一定會蔓延全國，只是時間的早晚不同而已。現在在全國的一些二線城市，地價和房價已經開始出現明顯的漲價。“像長春和大連，我覺得這是非常明顯的二線城市，他們現在的這種開發商拿地的熱情和房價的這種走勢，現在就已經有了要上升的這種苗頭了。應該説我感覺這種傳導基本上快到位了。”

久違了的“地王”重出江湖，重新掀起土地市場上新的搶地抬價熱潮，讓很多人都想起了地王頻繁出現的2007年，那個地價、房價交替上漲的火暴局面。而一陣哄搶土地之後，帶來的是居高不下的房價，和房地産市場難以擠掉的泡沫。許多人不禁要問，難道金融危機對房地産市場沒有影響？房地産市場已經徹底回暖？房價和地價會不會再像２００７年一樣被炒出一波又一波高漲的行情？

一直跟蹤分析房地産市場變化的資深評論人楊少鋒，把近兩月來的這場搶地熱潮，看作是投機者和開發商的盛宴，對於的確需要購買住房的百姓來説，只是一個看客。因為越抬越高的地價，決定它未來的樓盤，只能是賣給少部分買得起房的人。他告訴記者：“天價地它一定會帶動整個區域，甚至整個城市的房價的一個暴漲，會使得越來越多的購房者更加沒有能力，也沒有機會能夠買到自己的房子，這與我們國家所倡導的和諧發展是背道而馳的。”“他們（購房者）沒有能力從這裡面去得到任何利益，只能成為最後買單的人。我雖然買不到這一塊地，但是這塊地天價地出現之後，它會帶動周邊的房價

周邊房價又只能把我逼到更遠的地方，更遠的地方房價也漲，這裡面購房者是最大損失者。

楊少峰認為，地價成本是房價成本的一個重要組成部分。在激烈的土地競爭中，地價居高不下，從短期來看，地方政府增加了土地收入，但是從長遠看，被抬高的地價將成為樓市穩定發展的阻力。同時，在全球經濟尚未好轉、國內信貸相對寬鬆的背景下，如果將土地進行資本化運作，頻頻製造高價搶地的現象，泡沫便會被迅速吹大。

對此，中國房地産研究會副會長顧雲昌也表示十分擔憂。顧雲昌説：“我們現在很擔憂一件事情，我們希望樓市熱起來，但是會不會又産生新一輪的泡沫，這是人們現在最關注的問題。那麼預期越強，流動性越過剩，這種泡沫的可能性也越大。”

顧雲昌會長告訴記者，我國的樓市是要解決大部分沒房住的人的需求，在我國樓市供需剛剛有一點起色的時候，較高的房價只能嚇退對價格特別敏感的剛性需求的消費者，進而導致成交量的萎縮，加重市場的觀望情緒，使樓市重現危機。

顧雲昌説，房地産市場需要實火，我們不需要更多的虛火，實火就是實際的需求，真實的需求，虛火它不是真正的需求 它是投資性需求 特別是投機性需求 如果虛火更旺了以後那麼對我們剛性需求，對我們普通居民需求又是一種壓抑，對我們整個市場平穩的健康的發展又是帶來負面影響。

顧雲昌會長認為，雖然現在樓市和土地交易市場都十分火爆，但現在還很難説樓市已全面回暖。樓市還有許多的不確定性，在中國的實體經濟和全球的經濟沒有完全復蘇的情況下，整個房地産市場不會很快熱起來，那麼開發商們高價買地的風險也是很大的。 “2007年的時候，大家都在搶地皮，2008年感覺到，那時候不應該搶地皮。那麼現在搶地皮，或者大家去爭地皮，是不是沒風險，誰都不能打包票的。所以我建議我們開發商們，包括我們的買賣雙方，都要冷靜下來。到底出售多少，到底樓市怎麼判斷法，恐怕不能單方面太過分的樂觀，過分樂觀恐怕要壞事。”

中國經濟不需要地王

為了擴大內需，保證經濟的持續增長，針對房地産行業國家出臺了很多政策，包括減免商品房消費的稅費，降低第一套房首付款貸款比例，貸款利率實行打折優惠，希望靠房地産市場的復興來拉動上遊産業，但是國家統計局公佈數據顯示，1-4月份，全國完成房地産開發投資7290億元，比去年同期回落27.2個百分點。其中，商品住宅完成投資5114億元，比去年同期回落31.8個百分點，房地産投資的大幅回落，證明目前為止，政府期望的政策效果並沒有出現。

而另一方面，我們看到許多城市房價再次衝上歷史高點，眾多投資客重新涌入樓市，嚴控二套房貸的規定成了一紙空文。首付一成的案例再次出現，金融機構面臨的風險正在加大，各個城市地王爭奪戰你方唱罷我登場，房價過高的問題又一次成為一些城市的市民最關心的焦點。

2007年年底萬科董事長王石在接受本欄目專訪時表示，萬科再也不會當地王，他甚至為萬科此前當地王而向全國觀眾道歉，但是2009年5月，萬科依然在廣東佛山等地出手拿下了地王，種種情形使我們擔心樓市泡沫再一次積聚成形，前兩年政府讓房地産健康的努力會毀於一旦。

我們還應當看到，目前快速上漲的房價既沒有拉動上遊産業，同時它還在抑制消費需求。作為百姓消費的重中之重，住房消費最大的障礙是高高在上的商品房價格。一旦土地市場出現新一輪的炒作，再次抬高房價，房價與百姓收入之間的差距只會越拉越大。

地王的連番登場給我們拉響了這樣的警報，當保障性住房還不能滿足大多數百姓需求的時候，如果僅僅依靠高房價來刺激開發商的投資，而不顧及老百姓的實際購買力，到頭來只會在樓市製造出更多的泡沫，這對中國經濟的復蘇只有弊端而無好處。

中國經濟的現實是找不出多少比房地産更直接快速拉動經濟發展的産業，也正因為如此，中國經濟未來能否真正復蘇要看房地産最終是否能夠走上一個持續穩定發展的軌道，而不是坐在大起大落的過山車上。