調查樓市回暖真相（2009.3.22）

2010年02月24日 16:02 節目文稿我要評論

圖片01：儘管價格比2007年下跌了，甚至還可以再優惠，但是記者在售樓處裏看到，這裡依然冷冷清清，幾乎沒有什麼客戶來這裡看房。

圖片02：對於這一次北京26家樓盤聯手調價的消息，中國社科院研究員曹建海坦言，他對其真實性表現懷疑，在曹建海看來，儘管近期北京、深圳等地的樓市因政府救市政策的推動而成交回暖，但是房價下降仍然是大勢所趨。

調查樓市回暖真相

（主編：孟慶海記者：康敬鋒、殷莉、曾曉琳攝像：景延、白羽、樊建恩）

陽春三月，深圳樓市再現井噴行情，根據深圳市國土房管局網站公佈的數據，三月份的前兩周，深圳市共成交新房3483套，環比上升31%，二手房成交量每天都在350套以上，最高日成交更達到623套，樓市終於有了一些回暖的跡象，那些去年在深圳一度掀起斷供潮的業主們，又如何面對眼下的市場？我們的記者再次找到他們。

深圳斷供潮演變成白送樓？

從去年6月份就已經斷供的李先生，今年開始想把自己從沒有住過的房子趕快處理掉，儘管他在購買房子的時候，已經交納了16萬多元的首付款，而且還交了一年的按揭貸款有5萬多元。
斷供業主李先生：“我寧願我的首期不要，加上我的月供我也不要，我就賣給你算了，或者比市場上再低一點，我自己再貼個兩三萬元給你我都願意。”
李先生購買的房子在深圳的寶安區，也就是當地人所説的關外，是一個叫碧水龍庭的樓盤，他購買的是72多平方米的兩居室，當時購買的價格是每平方米11300元，總價是81萬多元。
在2007年深圳樓價最高峰的時候，碧水龍庭的房子平均價格都在每平方米13000元左右，而最高的價格要到16000元，之後，這裡的房價就一路下跌，現在，這裡的房價每平方米也只有八九千元，儘管很多報道稱現在深圳的房地産市場在回暖，成交量上升，但是碧水龍庭並沒有出現價格上升的跡象。
記者：“有沒有價格再低一些的？”
碧水龍庭售樓人員：“也有，樓層低一點。”
儘管價格比2007年下跌了近40%，甚至還可以再優惠，但是記者在售樓處裏看到，這裡依然冷冷清清，幾乎沒有什麼客戶來這裡看房。
斷供業主李先生：“我這邊又得租房，那邊又得供房，你説雙重壓力我能不大，工資又不是很高，一個月就幾千元錢，還要吃飯，還要養家，你哪頂得住。”
2008年7月，包括李先生在內的70名碧水龍庭業主集體斷供，碧水龍庭成為深圳市斷供最多的樓盤，因為有斷供的不良記錄，銀行把他們的名字列入了黑名單。
在面臨銀行起訴的情況下，李先生他們搶先把開發商告上了法庭，認為開發商擅自改變規劃，增加容積率，而且存在嚴重質量問題，他們希望通過訴訟，使得開發商能夠最終能解除合同，把房子收回去。
劉子孺是李先生的代理律師，他在深圳專門代理跟房地産有關的官司，他告訴記者，去年關於斷供的諮詢電話非常多，都是關心斷供之後會有什麼後果，但是今年的諮詢已經明顯變化。

　　
廣東中圳律師事務所律師劉子孺：“就是説很多都已經是被法院起訴了，現在很多人想怎麼樣逃避這個法律風險，更有一部分人甚至考慮到轉移其他財産。”
正是處於這樣的考慮，一些業主開始通過仲介公司賠錢出售自己的房子，只要有人願意接手繼續供樓，前面的首付和已經繳納的月供白送，甚至再倒貼一點都可以。
劉子孺：“已經沒有辦法償還月供了，但是他又不想失去銀行的信用，那我再找一個買家來買他這套房子，你只要幫我償還銀行的月供，這套房子就歸你了，替供現在在關外特別多。”
李先生告訴記者，去年很多業主選擇斷供，是因為他們看不到樓市的希望，覺得房價會一直這麼跌下去，如果不脫手，自己就像掉進了一個無底洞，然而，當今年深圳樓市出現小陽春，成交量急劇放大的時候，他們為什麼還是不惜首付和前期還貸的損失，仍然堅決地出手房産呢？
記者在深圳的房地産仲介公司了解到，進入到2009年，深圳二手房的成交量明顯放大，特別是跟去年相比，增長放大幾倍。
中原地産代理公司區域經理黃昔飛：“最近從1月份、2月份、3月份來看，大概是每個月成交在4000多套，5000套左右，到今天（3月12日）統計，我們二手房成交是在2000套左右。”
跟去年最蕭條的時候相比，深圳的樓市今年的確表現活躍，但是價格卻沒有隨著成交量的急劇盤升而上漲，根據深圳售房透明網的信息，2月份新房的成交均價為10987元/平方米，環比下降0.42%，同比下降24.48%。
中原地産代理公司區域經理黃昔飛：“目前大家普遍的觀點就是説微漲，可能10%到15%左右的幅度，因為現在大家都認為普遍的經濟不是太好，那麼房價再這樣繼續上漲的空間不是太大，應該是維持在一個平穩的水準。”
作為深圳房地産行業有名的經紀人，風語認為，各地政府出臺的一系列政策成為今年樓市成交量活躍的最大動因。
深圳風語置業者聯盟盟主風語：“因為國家在降息，還有減稅，出臺了一系列的救市政策之後，很多人對樓市未來的預期就比較看好。”

從拐點論到觸底論，房價持續下跌的可能性還有多打大？

關於深圳的房價，有一個人的聲音一直特別受到關注，他就是萬科集團董事長王石，2007年底，在開發商、炒房客還沉浸在樓市瘋狂中的時候，王石發出預警，樓市即將出現拐點，而前不久，在香港舉行的萬科2008年報發佈會上，王石又表示：珠三角樓市基本觸底，進一步下調的空間幾乎沒有，從拐點論到觸底論，深圳樓市是否完成一輪調整，即將再度上揚？因為王石不再國內，我們也採訪了萬科的總裁鬱亮。
最近一段時間，關於深圳樓市價格的走向成了大家關注的一個焦點，各種言論不絕於耳，在眾多的聲音中，萬科的聲音因其在房地産業的龍頭老大地位特別引人關注，他們對房價的走勢是怎麼看的？
萬科企業股份有限公司總裁鬱亮：“過去一年深圳房地産的平均價格已經從差不多17000左右調到12000左右，調了30%左右，這調整幅度是比較大的。”
我們得到這樣一組數據，從2007年到今年2月份，深圳樓市的價格下跌了30%，北京下跌了16.8%，上海下跌了8.6%，正是基於以上數據，萬科的董事長王石放言，珠三角樓市調整已基本觸底。
鬱亮：“因為我覺得珠三角地區，尤其深圳這樣的它在底部運營並不代表著房地産這個調整已經結束了，因為剛才説一個底部運營之後，還需要一個持續的活躍的成交量來支持。”
萬科認為，由於北京等很多城市的存量房數字仍然巨大，因此這些城市房價仍然存在下跌空間，深圳的樓市並不能代表其他地方，萬科還是會根據各地的市場情況作出相應的價格調整。
鬱亮：“我們現在房地産行業的調整還沒結束，還需要更多的時間來觀察。”
鬱亮認為，深圳在短時間內回暖並不代表全國樓市的走向，還有很多前期存量比較大的城市，房價持續下跌的可能性還很大，他的説法是否準確？我們再來看看北京的情況。
一家樓盤位於北京市南四環邊上，他們參加了北京春暖樓市降價活動，走進售樓部記者看到，這裡除了幾名銷售人員，看房的人很少，售樓大廳顯得十分冷清，而銷售人員似乎也沒有什麼情緒。
“現在有優惠嗎？”
“貸款98折，全款95折。”
從這份價格走勢圖上記者看到，去年3月這個樓盤開盤的均價是13248元，在去年6月一度上衝到14432元，此後半年的時間裏，價格一直在13000元上下徘徊，就在今年2月，該樓盤的成交價格突然下降了500多元，達到12572元，不過即便是這樣，買房人似乎並不買賬。
“不好賣嗎？”

在這次26家房産商聯合大降價中，位於北京西四環的中堂樓盤，聲稱是這次聯合行動中降價幅度最大的，降幅高達16%，那麼，它的銷售情況怎樣呢？
中堂售樓人員：“我們從昨天到現在將近訂了6套房了，這套、這些都是昨天剛訂的。”
然而，記者在這裡看到，幾百平米的銷售大廳，除銷售人員外，僅有一個人坐在沙發上看報紙。
售樓小姐告訴記者，中堂樓盤僅剩下了23套房子還沒有銷出去，這次全部拿出來參加聯合行動，而這23套房中僅有幾套房子是不到100平方米的小戶型，但是朝向都不好，其餘的大部分面積都在150平米以上的，總價都比較高，而且所有參加降價的房子是有條件的。
售樓小姐：“全款是82折，50%是91折，看你的付款方式，你沒有付到50%以上，我們是沒有折扣的。”
售樓小姐給記者計算了一套26層的155平方米的房子，如果按首付50%，享受9。1折計算的話，對於大多數消費者來説，也是一筆很難承受的數目。
“你要50%是180萬左右，189萬多，首付90萬左右。”
記者同時調查了離中堂幾公里的遠洋沁山水，這個樓盤也是被列入了聯合降價的名單，然而，這裡的售樓人員卻告訴記者，沁山水樓盤既沒有降價，也沒有參加聯合降價的行動。
“目前我們售樓中心這裡還沒有得到消息。”
“首付多少會有一個折扣？”
“50%，可以打99折。”
“99折，這給沒打一樣。”
“對，就省點事，太少了，99折等於沒打，全款才97折。”
在北京的樓市上，如今打折已經不是新聞，即使把折扣打到最低，對市場的衝擊力也只是強弩之末，為什麼一直被認為只漲不跌的北京樓市如今也出現賣不動的情況？再來聽聽另一個樓市上的重量級聲音。
對於北京26家房産企業商品房首次聯合大降價的行動，北京地産界的人士怎麼看呢？

北京市華遠集團總裁任志強：“根本不是那回事，沒有組織起來的時候，就可能已經降了，去年12月建委監測的260個樓盤裏，就有96個樓盤降價，今年2月初，北京政協組織的調查，有接近300個樓盤都在降價。”
華遠集團總裁任志強告訴記者，21家房産商商品房聯合大降價並不是什麼新鮮事，從去年底到現在，北京市90%的樓盤都在以各種形式進行降價促銷。北京市統計局去年12月份的統計表明，北京三環以內的房價，每平米平均下降了4000元，四環到五環之間，每平米平均下降了800元左右，而北京的燕郊地區，降價的幅度有的超過了50%。那麼，這次北京26個樓盤聯動調價，是不是説明北京的房價還有進一步下調的空間？
任志強：“我不認為是，我剛才舉了很多例子，有的要看企業情況，有的要看樓盤情況，為什麼有泡沫？有的人把粉絲當魚翅賣，當房價上漲的時候，有的開發商的房子並不是很好，但是他也提了一個很高的價格，他就該降價，但是有些人本身做的就是魚翅，你還非要那個魚翅降價，説別人都降了，你為什麼不降，那房子不一樣啊。”
任志強認為，地段、建築質量不一樣，使樓房的價格也不平均，北京大部分地方房價已經降到很低了，真正沒有到底的只是個別樓盤，消費者不能指望高檔樓盤，也降到普通樓房的價格。
任志強：“我認為7、8萬的房子，降一半你也買不起，就不該討論它，就像我們買汽車的時候討論勞斯萊斯，他和汽車降價有什麼關係，你本來也不是坐勞斯萊斯的人，老百姓更關心的在15000以下的房子。”
任志強告訴記者，今年以來，上海、北京、深圳和重慶等地，都出現了樓房交易量上升的跡象，這並不是因為各地房屋降價促銷搞得好，而是春節前國家出臺了二手房交易減免稅費的政策，使二手房交易迅速的活躍起來，同時也帶動了一手房和新房的交易上升，這是不是意味著房地産市場開始復蘇？樓房不再會有降價的空間？
任志強：“那就要看市場和政策，如果宏觀經濟向上，可能就沒有空間，如果宏觀經濟接著往下跌，一塌糊塗的話，那不降價，也得降價。”
任志強在房地産行業素有強人之稱，經常拋出一些語驚四座的言論，而這次他再次拋出魚翅粉絲論，也給當下的樓市投下了一塊石頭，房地産市場這個春天亂花飛濺迷人眼，到底是以次充好的粉絲在攪局，還是政府出手之後，交易環節出現了量價背離？再來聽聽專家的意見。

　　
對於這一次北京26家樓盤聯手調價的消息，中國社科院研究員曹建海坦言，他對其真實性表現懷疑。
中國社科院研究員曹建海：“這裡面不排除有的是假降價。”
在26家調價樓盤中，曹建海注意到有這樣一家樓盤的價格變化。
曹建海：“一月份是9175元，2月份9405，那麼現在10000元的優惠價實際上是漲價了，它這是什麼意思，這就是假降價。”
除了部分樓盤的假降價，更多的樓盤是把朝向不好、樓層不好的房子拿出來做假優惠，曹建海説，開發商打出降價的旗號，其真實的目的不外乎是為了吸引公眾的眼球，做秀而已，實際上並沒有給購房人太多的優惠。
曹建海：“應當是宣稱的目的更強一些，目的是促銷，目的是造勢，目的是形成人們的恐慌心理。”
在曹建海看來，儘管近期北京、深圳等地的樓市因政府救市政策的推動而成交回暖，但是房價下降仍然是大勢所趨。
曹建海：“我覺得這是一個短暫的現象，不管是珠三角還是北京，房價跟居民收入相比仍然是過高，所以下降的趨勢仍然不會因為政府救市而有所改變。”
曹建海説，在國際上，房價和居民家庭年收入的合理比例是3到5倍，而中國目前這個比例大約在12倍左右，也就是説一個居民家庭12年不吃不喝的全部收入才夠支付一套房子。
曹建海：“這個遠遠超過了公認的合理比例，住房的消費住房的購買透支了很多購房者的其它的消費。”
根據建設部的統計，2008年全國空置房面積達到1.64億平方米，曹建海認為這需要很長的時間去消化，再加上目前經濟增長的預期下降，將導致土地價格下降，所以房價還有繼續下降的空間。
曹建海：“那麼我的判定是還有40%到50%的降價空間，谷底可能在兩年之後。”

半小時觀察：房地産：當拋掉政策拐杖

或許，在第十個産業振興計劃出臺之前，房地産商們還抱著最後一絲政府出手救市的幻想，但隨著幻想化作烏有，房地産業界那種只以為是陣痛的擔憂，很快升級為對産業命運的懸疑。儘管眼下的小陽春帶來一絲暖意，但接下來的酷暑如何煎熬，一場真正的考驗可能會即將登場。
是誰把樓市帶入了這條險途？是追漲殺跌的購房者？還是見死不救的銀行？其實都不是，真正製造了這場噩夢的，正是開發商自身。任何一家企業，自己的生存靠的是自身的能力。可我們的房地産行業，多年來養成了一種通病，一方面高度依賴政府政策，一方面仰仗市場的浮躁心理。拄著這樣兩條柺棍的房地産，其實與華爾街的金融衍生品如出一轍，充斥著五彩繽紛的泡沫，而泡沫裏面只有越來越多的空虛。當泡沫無度膨脹，遠遠背離老百姓購買能力的時候，自然會破裂，而我們現在就正好處在從識破泡沫到泡沫破滅的時間點上。
不自救就自斃，而房地産業的自救之路只有一條，把房價降到老百姓可以承受的地方，讓利潤回歸到正常合理的位置。