春季房展：虛假繁榮的背後

2010年02月21日 18:07 節目文稿我要評論

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中國社會科學院研究員曹建海認為，表面上看近期中央和地方政府為拯救房地産市場在稅收、信貸、入戶等方面給予政策優惠，房地産的成交量開始出現一定程度的放大，房價的下跌也呈明顯減緩的態勢，但事實上，這並不意味著樓市開始真正回暖，而是很多房地産商的自我炒作。

3月31日北京市社會科學院發佈《北京藍皮書》系列報告認為北京目前的房價仍在上漲，到2010年大量保障性住房上市後房地産市場才會出現真正的降價；兩天之後，任志強就在其博客發表從住房是否算是剛性需求等四個方面質疑了《北京藍皮書》的觀點；隨後戴建中也迅速撰寫了一篇文章反擊任志強的質疑，一場關於如何對房價進行科學統計以及房價走勢的辯論激烈上演。

春季房展：虛假繁榮的背後

（主編：周人傑記者：李想、李錦、井天增攝像：劉勳、貢存、徐勝）

2009年的一季度剛剛過去，關於樓市回暖，重現小陽春行情的傳聞就此起彼伏，不絕於耳，甚至有消息説，樓市這輪迴歸直追2007年最火爆的時候，又出現了購房者連夜排長隊搶購的情形。難道房地産業成了金融危機中第一個全面復蘇的行業？樓市眼下的回暖到底是開發商的炒作還是真的已經觸底反彈？我們先來看看正在舉行的北京春季房展會。

樓市房展會上現回暖

記者：“這裡就是2009北京春季房地産展示交易會的現場，每年的春交會都被稱作為樓市的風向標，今年的春交會上，我們統計大概有80個樓盤來參展，其中一半左右是北京本地的項目，而‘優惠購房大賣場’是今年組委會重點打造的理念。”
      北京嘉華四季國際會展有限公司總監鄭向東：“集中看房，集中選房，集中購房，集中優惠。”
      然而，在房展會的現場，記者卻並沒有看到鄭向東所説的集中優惠，除了一個項目給出了一次性付款8.8折、貸款9.2折的折扣外，今年房展會上，優惠折扣顯得微乎其微。而且像去年送禮品、送物業、送車位、送裝修、送家電等促銷手段，今年也似乎退出了舞臺。
      “現在沒什麼優惠。”
      售樓人員：“你如果説還要那麼再進行一個折扣的一個促銷的話，這個可能性真的很小。”
      不僅如此，鄭向東所説集中購房也就是我們常説的團購，如今開發商也顯得不再稀罕。
      “現在沒有團購了。”
      “因為我們就剩一百套了，組團的話要把我們一百套訂完，我們就，我們都賣完了，這一塊。”
      在位於石景山區四至五環間的遠洋沁山水項目，銷售人員告訴記者，該項目的房價已從13500元/平方米漲到14000元，這是因為三期的最後一批房源已經在前幾天開盤當日被搶購一空，14000元的價格是針對目前等待退房的消費者。
      “這個是登記等著那個，想，有些看完想有沒有退房的，然後看能不能買。”
      記者：“今天登記退房的大概有多少套？”
      “這些都是，有100人了。”
      據記者了解，遠洋沁山水在今年年前開盤的一期均價是11000元/平方米，今年春節後開盤的二期均價是12000元/平方米左右，而4月6日的開盤價被提到13500元，就在幾天后的房展上，房價已經被叫到14000元/平方米。樓市似乎又出現了高溫的“賣方市場”，眼下的這份場景似乎很難和去年叫苦不跌的低迷狀態相聯絡，那麼開發商的底氣到底從何而來呢？
      “ 今年從2月份、3月份我們成交量來看的話是明顯的回暖了很多。”
      “現在隨著大家整體北京的一個房地産成交量都在上升，那樣的話，必然就是説，對他們開發這邊説他是有一個信心的。”
      不難看出，在這樣的背景下，開發商順勢做起了漲價文章。這個位於宣武區的中信城項目，去年底的開盤價在18500元/平方米，現在已經上調到每平方米19000元；位於朝陽區五至六環間的富力又一城三期報價為每平方米10500元，而此項目一二期的均價僅為9500左右。與此同時，除了市區的一些項目在漲，在房展會上記者了解到，位於房山、昌平等遠郊區域的項目也在紛紛提價。
      “從我們高層這邊的話，從去年開盤到現在價格是一直保持比較穩定的，沒有什麼變化，然後像這次開盤就4月11號開盤的話，價格有一個調整，可能是略微要高了200左右。”
      “然後去年是在，大概是在1萬1左右吧，然後現在是1萬2均價。”
      除了提價的項目外，剩下的項目也幾乎和開盤價持平，降價的項目極為罕見，根據記者對此次房展會上北京項目的大概統計，參展項目中，位於宣武區、崇文區二環以內的兩個項目報價分別在19000和25000元。位於豐台區三至四環間的項目報價在13500元至16000元。海淀區三至四環間的項目報價在24000元。朝陽區三至四環間的房價也在2萬元以上；而海淀區、朝陽區四至五環間的房子在15000元/平方米左右。即便是五環以外甚至是遠郊區的房子，房價也並不便宜，通州的樓盤，售價大都在7000至8000元/平方米左右，最低的也達到了6500元/平方米。
      鄭向東：“在四環以內的房子，價格繼續保持相對穩定的一個價格，沒有多少調整，有個別熱銷樓盤，還有所上調，那麼調整比較大的項目，在八千，六七千到這個一萬，一萬二三左右，這樣的一個價格，這個集中在這個五環區域左右，和一些遠郊區縣。”
      而面對目前的價位，開發商普遍表示已經達到探底，對於接下來的成交量他們充滿信心。
      “挺高漲的，我們都不行，所有的人都基本上嗓子都啞了，問的人特別多，覺得好像是回暖了似的。”
      “就看我們的戶型圖能看出來，庫房已經沒貨了。”
      “我覺得房地産，我覺得已經回暖了，普遍現在購房的需求比較大現在。”
      從北京春交會的情形看，似乎房地産商的春天又回來了，不管是四五環外的郊區房還是中心城區的高價房，現在的價格都比年初高出了一兩千元不等，而且還供不應求，一掃去年年底金融危機襲來時的低迷和冷清。可是，對房價集體上揚，是不是真的受到了購房者追捧？現在出手是不是像開發商所説的正是抄底的好機會？
      在房展會現場，鄭向東告訴記者，開幕第一天的參觀人數就超過了3萬5千人，這突破了17年來的歷史最高水平，然而記者卻發現，在前來參觀的人群中，真正有購買意向的卻是聊聊無幾，這位剛剛在遠洋沁山水做過登記的安大爺告訴記者，儘管他登記了自己姓名，但是現在並不會出手買房。
      安大爺：“我只能觀望，我不能瞎買，我等待和觀望，等待，主要是等待。”
      和安大爺一樣，同樣在這裡做過登記的白小姐也給出了同樣的答案，那麼，在這個龐大的看房人群中，有成交意向的到底又是多少呢？記者在房展會現場對100為受訪者進行了問卷調查。當被問到：您目前會出手購買還是會繼續觀望？100位受訪者中有98位都表示依然會繼續觀望。而這98位調查對象都表示觀望的原因還是由於房價太高。
      “我們以為房價會有點下降了，還是沒有降，差不多還是這麼高的。”
    “漲了，漲太多了。”
      那麼，房展會上參展樓盤的價格是否虛高？記者將展會上一些新樓盤的價格與同區域、品質相近的房源進行了對比，從這個圖標上，我們可以看到新盤報價普遍高出2000元/平方米以上，不難看出，房價並非像開發商口中所謂的已經是探底價，反倒有明顯的上漲。
      “還是觀望吧，太高了，本身想買來著，一看漲的太厲害了。”
      不僅報價虛高，在採訪中，記者也發現，開發商也在極力營造成交量正在急劇放大，房源所剩不多的表象。
      “還是相當不錯的，這一上午我們大概定了30到35套。”
      “我們現在一期已經只剩幾十套房子了，很少。”
      那麼，房子真的賣的這麼好嗎？一位銷售人員稱，他們負責銷售的中信城現在所剩的房源十分有限，僅剩幾十套，但是當記者在北京市房地産交易管理網進行查詢卻發現，一期整個開盤房源中，標明紅色已簽約的房子幾乎沒有，而扣除標明粉色的已預訂房源和棕色的網上聯機備案的房源以外，所剩的可售房源還有整整225套。這顯然和售樓人員口中的幾十套房子相去甚遠。而這樣不實的宣傳在房展會上並不是個案，這個叫天恒樂活城的項目，售樓人員表示一期房源已經售出90%，銷量還在穩步回升，但是記者在房屋出售信息表上卻發現，標明綠色的可售房源還大大存在。
      “銷售當然是説成交量很好了，但是是不是具體這個情況，就不太清楚了，值得懷疑。”
      “對於我來説，你成交量再高，或者你賣的再火，對我來講，我也沒辦法，因為我畢竟説實在的，實力還是比較有限，對不對？”
      記者：“最重要的還是這個房價的本身？”
      “對。”
      在房展會現場，記者見到了前來了解信息的21世紀中國不動産市場研究經理孟奇，他告訴記者，現在的成交量絕不像開發商所説的那麼樂觀，從三月份新房成交情況來看，絲毫不能説明樓市已經像售樓人員所稱的已經回暖。
      3月份應該是新房成交在1萬1千套，1萬1到1萬2的一個水平，那麼對於往年來説的話，成長的成交水平月均應該在一萬三四這個水平，所以説稍微偏低了一些。尤其現在有這個，年初的一個銷售旺季，那麼這個數據可能更加，可能稍微差點。
      而在這種背景下，對於許多樓盤暗自漲價的動向，孟奇表示了自己的擔憂，他認為這種做法不僅帶有一定的欺騙性，而且並不理性，這反倒會導致購房者陷入新的觀望期，通過價格下降激活市場的收效，很可能會前功盡棄。
      “你盲目的，或者説不理性的這種漲價也好，可能對於市場環境，市場的生育，是一種破壞，我的感覺。”

房地産真實銷售狀況究竟怎樣？是開發商的炒作還是真的已觸底反彈？

從我們剛才的調查看，在北京樓市眼下出現的一輪漲價潮中，開發商更像是剃頭挑子一頭熱，而且前不久又爆出消息説，北京樓市現在出現了不少房托，開發商一天花幾十塊錢雇一個人排隊買房，製造熱銷的假象，房地産真實銷售狀況究竟怎樣？我們離開房展會之後，再到售樓處去看看。
      記者從房展會上坐看房班車到了東五環外一個兩天前剛剛開始銷售的新樓盤，和熱鬧的房展會現場不同的是，售樓處十分冷清，除了記者，一起坐班車來的只有兩家看房的，銷售人員給僅有的三四個人介紹樓盤，而問到是否有優惠時，銷售人員的回答和房展會上的價格堅挺截然相反，她告訴記者，現在有交一萬定金頂房款四萬的優惠。
      銷售人員：“1萬頂4萬，就是減3萬。”
      銷售人員告訴記者，雖然在房展會上各個樓盤都緊咬價格，但實際上，目前周邊樓盤的實際成交價格還在下降。
      銷售人員：“從1萬3千多盯到現在，真的沒想到會是9千多。”
      記者來到東四環的一個在售樓盤，這裡的售樓處也幾乎沒有看房的人，售樓人員卻告訴記者，雖然這裡位置很好，而且目前周邊均價也下跌到了一萬二到一萬三左右，但是他們的優惠打折還在延續。
      記者：“可不可以打折？”
      銷售人員：“最低的9千5，大兩居145平米，最低的9千5。”
      隨後記者又來到了位於東南五環外的亦莊開發區，發現這裡幾個新樓盤雖然也打折降價促銷的噱頭，但售樓處仍是空空蕩蕩，一個人都沒有。不僅是離市區較遠的樓盤，在東二環的這個樓盤，仍然是空空蕩蕩。售樓人員告訴記者他們的價格一直就很高，一直在兩萬多，從來就沒變過。
      銷售人員：“最高的時候，這邊的價格應該沒有什麼調整，最貴的2萬6。”
      然而記者發現同樣是在二環邊上的一個樓盤，卻有不少人在看房，銷售人員告訴記者，這是因為他們打出了直降六千的廣告，所以來的人比較多。
      銷售人員：“二期賣2萬1，現在賣1萬4千8的起價，不是6千嗎？”
      同在一個區域，價格卻相差近五、六千元，看來價格降下來的樓盤售樓處就不會冷清，記者在國貿旁邊的西大望路上發現一個樓盤，這裡也有不少人在看房，而且主力戶型幾乎都是二百平米左右的大戶型，總價基本都在兩三百萬，那麼這裡吸引購房者的原因是什麼呢？
      記者：“你們這個去年最高的時候賣到多少？”
      銷售人員：“2萬9。”
      記者：“2萬9，現在2萬左右？”
      銷售人員：“2萬2，我們也降得挺多，已經降了5、6千的空間了。”
      記者了解到，這個樓盤的地段和房屋品質都很好，而且送精裝修，這樣的高端房産能夠賣得不錯，記者發現最根本原因是越來越多的優惠措施。
      銷售人員：“送70年物業費，在總房價裏面扣。”
      銷售人員告訴記者，這贈送的70年物業費總共算下來有30萬到50萬之多，而且接下來他們還會有新的優惠措施。
      銷售人員：“會有，可能比這少，可能比這兒多，我也不知道。”
      當記者問到為什麼在房展會上大多數樓盤都在營造銷售順暢、市場回暖的現象時，這個樓盤的銷售人員偷偷告訴記者，不少樓盤其實是都在雇人做託兒，營造銷售回暖的假象。
      銷售人員：“肯定是朝陽區。”
      這位銷售人員告訴記者，經歷了過去一段時間的低迷，有些地産商覺得一再降價只能是死路一條，於是抓住了消費者買漲不買跌的心理，為了把房價推上去，便開始虛假造勢。
      銷售人員：“反正就是為了造一個熱銷的場面。”
      然而，同樣是銷售人員，他卻告訴我們，自己並不贊同銷售造假，因為想欺騙消費者並不是一件容易的事情。
      銷售人員：“因為你在網上簽完合同以後，你要説開發商再做什麼手腳，再去怎麼變更之類的，特別麻煩，沒有必要，賣的好就好，不好就不好，這是事實，大家都看得到。而且你買不買房，你在房地産經銷商一查就知道，現在誰還信你這個啊？”
      不僅如此，她告訴記者，現在開發商哄抬漲價的行為很短視，破壞了整個市場的長遠的良性發展。
銷售人員：“他們太著急了。”
      這位銷售人員告訴記者，現在五環以外的房子最不好賣。樓市有漲有跌，開發商各自的看法也不會相同，但是降價還是主流。
      銷售人員：“總體上還是這是趨勢所在，就像你説的會降一點，漲的，空間它肯定也是有限的。”
      這位去過房展會的銷售人員告訴記者，房展會上的樓市小陽春只是玩一個概念，能夠持續多久他們自己心裏也沒有底。
      銷售人員：“可能市場近一段時間是在回暖，但是可能維持的時間不會太久。”

房價口水戰驟然升級

北京的樓價到底是漲是跌？我們從不同的地方聽到了不同的説法，如今圍繞著北京房價的爭論已經進入了白熱化，而就在三月底，隨著北京市社科院一份藍皮書的出臺，一場房價口水戰驟然升級。
      3 月31日，北京市社會科學院發佈《北京藍皮書》系列報告，認為北京目前的房價仍在上漲，到2010年大量保障性住房上市後，房地産市場才會出現真正的降價。兩天之後，房地産商、華遠集團總裁任志強就在其博客發表一篇近5000字的文章，從住房是否算是剛性需求等四個方面質疑了《北京藍皮書》的觀點。隨後，北京市社科院社會學研究所副所長戴建中也迅速撰寫了一篇文章，反擊任志強的質疑。一場關於如何對房價進行科學統計以及房價走勢的辯論激烈上演。
      在戴建中和任志強的辯論中，中國社會科學院研究員曹建海加入了戴建中一方，他認為，任志強對《北京藍皮書》的質疑是站不住腳的。
      中國社會科學院研究員曹建海：“因為戴建忠的報告，給小陽春注入了一股冷氣，給消費者可能提了一個醒，所以這樣可能以任志強為首的開發商惱羞成怒，他們就圍攻戴建忠，希望就是改變這樣輿論不利的局面，這是最重要的。”
      曹建海認為，表面上看，近期中央和地方政府為拯救房地産市場，在稅收、信貸、入戶等方面給予了政策優惠，房地産的成交量開始出現了一定程度的放大，房價的下跌也呈明顯減緩的態勢，有的項目甚至出現了較大幅度的上漲。事實上，這並不意味著樓市開始真正回暖，而是很多房地産商的自我炒作。
      曹建海：“在我看來就是開發商的炒作，主要有這麼四點吧，四個手段，這次小陽春對開發商來講，站的輿論的制高點是最重要的，所以這次才出現了任志強跟戴建忠的大辯論第二點應該説是就開發商通過，就是房展會，通過樓盤，就是訂購會，那麼它可以請大量的房托，來營造這種就是熱鬧的氣氛；第三個情況可能就是我們最近聽到的假按揭的現象，那麼甚至它可以通過零首付來吸引消費者。”
      曹建海對於當前樓市小陽春將會持續下去的質疑，與著名財經評論人葉檀的看法不謀而合。
      財經評論員葉檀：“因為房地産復蘇的話，它取決於很多因素的，絕不是説在半月以內成交量有所反彈，它就可以説復蘇的。那麼我們想這個宏觀經濟跟它的一些貨幣政策這方面都要配套，然後，它各方面的可能內部需求到投資需求都要跟上，那麼才能説有一個復蘇的可能，而且真的復蘇的話，它還要看連續幾個季度整個的成交量比較穩定的恢復，我認為現在這個情況恐怕離復蘇還遠一點。”
      在對最近一段時間的成交量和房地産開發商的經營現狀進行綜合分析後，葉檀得出了結論，她認為，目前樓市出現的小陽春將會非常短暫。
      葉檀：“我們看到房地産開發商在繼續向地方政府要一些政策，我想如果説房地産市場真的那麼好的話，那麼所有的這些政策都不必推出了，那現在只是説我甚至認為聯想要恐怕是從成交量跟四月份一手四月份的數據礦怕又會有所下降，所以我覺得這個小陽春恐怕是非常短的一個小陽春。”
      對於中國房地産市場的價格走勢，曹建海大膽推測，在未來兩年內，中國的房價還有40%到50%的下降空間。
      曹建海：“我認為就是有三個原因不支持這種房價上漲，就是一個是供求格局，像北京市的房屋，那麼現在看來就是是遠遠過剩的，那麼第二點就是，就是經濟形勢不支持房價上漲，那麼現在處在一個下滑週期，那麼第三個原因也就是居民收入跟房價之間的差距，仍然是過大的，所以房價收入比，那麼房價收入比現在北京按照一萬四千塊來算，按照90平米，這樣一個小戶型來算的話，北京市現有家庭收入大概是6.9萬，這是大約是20倍，所以説按照這樣一個倍數，這是遠遠超出國際水平，美國80年到2000年這20年，美國的房價收入比都是3倍，所以這三個因素，我認為就是都不支持北京的房價上漲，所以我認為，也許過了這個小陽春，那麼很快就會面臨嚴冬。”