金岩石岩石-次貸後美國樓市如何運行

金岩石：
    好，大家好，今天呢是以一個普通美國居民的身份，同時呢從經濟學的角度上來給大家介紹

和解讀一下我所看到的美國房市的現狀，然後呢跟中國的房市做一些比較，這樣使大家能夠比較

清晰地理解所謂次貸危機引發的
一個全球性的經濟衰退市，目前在老百姓這個層面上到底是個什麼狀況。我是每兩三個月肯定要

回趟美國，因為家在美國，這次呢十一期間在美國呢呆了兩個星期，看看房子，房價呢剛才那個

小片大家也看到了，總體房價平均下降10%到13%，為什麼引起軒然大波？實際上美國的房子分成

三個層次，以加州為例呢，50萬以下的是一個階層，50到150萬是一個階層，150萬到400萬是一

個階層，400萬以上是豪宅，房價主要跌在哪呢啊？其實主要現在跌在50萬以下，50萬到150萬

的這個區間，現在呢房價下跌也就只有20%左右，而150萬到400萬這個區間，那麼房子下跌現在

也就是10%，而400萬以上的豪宅呢幾乎沒跌，甚至個別的還有上漲。
    什麼叫豪宅呢？在美國它是一個兩頭高中間低的國家，東海岸、西海岸，東邊呢以紐約、波

士頓為代表，西邊呢以洛杉磯、舊金山為代表，這兩頭是相當於這個國家的富人區，中間除了芝

加哥地區，相對來説價格比較高之外，大部分中部地區像底特律的汽車城、克利夫蘭，還有黑人

比較集中的喬治亞洲這樣的一些地區的房價是非常低的，那麼兩頭高中間低的，這樣一種情況呢

就使得次貸大多數是集中在中部，比如説佛羅裏達就是一個房價暴漲的地方，暴漲暴跌，結果呢

佛羅裏達的一個次貸，把冰島送進了破産，這都是我們對美國情況了解的時候要看到的一個全貌

。
    那麼為什麼豪宅區它不跌呢？你站在陽臺上，你可以對你的客人指一下，你看那棟房子，那

就是籃球明星科比的房子，你看那棟房子那就是裏根的房子，後面那一棟那就是某某電影明星的

房子，這樣呢這樣的豪宅區它就具有了一種稀缺性，也就是説大家可以想像，你腦子裏能記住多

少美國的名人、世界級的名人，你跟這些名人住在一起的時候，你的身價也就相對提高了，所以

在這個區目前幾乎沒有下跌，因為地區的稀缺性就導致了這種房子它不單純是房子，它代表了是

一種社會身份，代表了一種社會等級，那麼這樣的房子雖然不多，但是它總價很高，結果就形成

了你比如説50萬以下的房子跌了一半，可是呢一棟500萬的房子它不跌，那麼指數上反映的它就

不是很大。
    所以當我們看到總指數下跌10%到13%的時候，如果你把50%以上的房子下跌集中在50萬以下

和50到150萬之間
這麼一個區間，你就會知道，它可能意味著50萬以下的房子不僅是暴跌，甚至跌出了奇了

（短片）
記者：
    我身後的這幢兩層住宅在兩年前的售價16.5萬美元，最近卻被一家銀行以一美元的價格甩賣

出去，有報道稱，由於樓市低迷和房屋稅款等項目的支出，買主可能連這區區一美元的投資也難

以收回成本。

金岩石：
    在美國不像在中國，在中國你説你房子買了不要了，因為中國的制度是貸款，它不僅僅是以

房産作為唯一的抵押物，它還要你貸款人承擔連帶的責任，美國呢它不是這樣，比如説你50萬買

了一棟房子，如果這個房價跌到了40萬，而你只付了，比如説當時你付了10%，甚至像次貸危機

爆發的原因之一，就是次貸當時零首付，街對面賣這個房子賣40萬，現在你的房子當時50萬買的

怎麼辦呢，你就可以三個月不交月供，然後呢買另外一棟房子，比如説街對面那個房子，等到三

個月銀行來找你算帳的時候，你就在門上貼個條，“is yours”房子歸你了，你還可以跟他打打

招呼，對不起，我已經住這邊了，這在美國是合法的，而且呢銀行能做什麼呢？他就是把這個房

子拿走，然後呢在你的個人信用當中給你記上一筆，三個月後這個房子就到了銀行手裏，那麼銀

行呢就開始把這個房子放到市場上，中文我們把它翻譯成銀行物，英文呢叫Foreclosure，Forec

losure什麼意思呢？就是銀行把這個東西收進來之後呢，它算帳，算什麼帳呢？就在這個房子上

，我已經收回了多少錢，這時候呢我就把這個房子按照一個價格放到市場上處置，如果30天沒人

買，我再打一個折，再往下處置，所以第二個賣房子的賣主，他就不是房主了，而是銀行為了清

理它的不良資産，一種情況是我挂到網上，30天降價，一級一級往下降，在這種情況下它仍然是

銀行在賣這個房子。
    那時在美國出現了第三個賣房者，中間機構賣了，你銀行在這個社區幾十棟房子房主都跑了

，這時候要挂到你帳上就是壞賬。咱們談個交易，50%的價格我給你全揭了，銀行一算帳，虧點

但是我現金回籠了，這就出現了實際上仲介機構把銀行屋整體地買下來，然後呢仲介機構再去通

過它的網絡一點一點賣房子，甚至最近像這樣的房子都已經賣到了中國。最近在上海的一個房展

就出現了海濱豪宅，建築成本不算低，建築成本45萬美元，現在在中國賣十一萬九千美元，這就

是仲介機構開始大量地幫助銀行處置這些資産，而銀行呢就作為壞賬機體就把它抹掉了，這就看

到賣房子的，從房主到銀行再到仲介機構，這只是第三個人，還有第四個人，當這樣的房子很多

很多的時候，銀行它來不及來收，可在這段時間，這個房子本身所代表的稅收，他還得交，草還

得有人剪，社區費還得有人付，美國呢它的稅收制度是三級稅收制度，聯邦是一級，州是一級別

，County，也就是縣是一級，通常像這樣的房子，County也就是縣，它開始給銀行寄收據了，原

來你的房主走了，現在這個房子法律上歸你，於是他們就開始給銀行寄剪草費、稅、社區費，那

麼銀行本身就沒錢，還有這麼多單子來，也許銀行管理不善的時候，它沒人處理這種單據，超過

三個月，於是呢社區也就是所在的那個縣，它就在當地法院直接起訴了，直接起訴銀行了，説你

欠我的錢你現在不還，那麼銀行呢可能也不去，結果就導致法院一下子就判這個房子就給了Coun

ty，也就是説對這個房子的處置權，就從銀行手裏進到了那個縣手裏。縣本身並不關心這個房子

賣了多少錢
因為它賣了之後可能跟它也沒有直接關係，它有處置權，它並沒有説這錢賣了錢歸它。這種情況

呢它就會把這個房子挂到網上，為什麼挂到網上，賣一塊錢兩塊錢它也賣了，它並不在乎這個房

價，它在乎的是誰來當這個房主來交我的稅。
    所以這樣一種情況，美國的房市出現極度低迷的時候，它是通過不同的人一級一級進入到市

場，結果導致房價會出奇，剛才的這個片子裏我們也看到底特律一塊錢賣了房子，低於一塊錢，

現在在網上標價就是幾百塊錢到幾千塊錢，到幾萬塊錢的房子比比皆是。而且呢也並不是説都一

定是爛房子，有的是非常漂亮的房子。我們去看過一棟房子，高爾夫球場裏面，三個車庫，全裝

修，帶游泳池，而且呢佔地呢是差不多相當於中國的一畝多地，實際使用面積不包括地下室也不

包括車庫是在400平米左右，最高的時候當時賣到八九十萬，現在三四十萬。
    就在九、十月份這段時間銀行的破産導致了大量的銀行不上市，大量的銀行不上市，銀行像

我剛才説的這樣一種賣房的機制，就使得現在正處在一個銀行的破産，或者銀行的財務狀況惡化

，由監管機構逼著銀行必須處置資産，因為一邊是存款人在提款，一邊是貸款斷鏈子了，收回來

的全都是房子，於是銀行沒錢了。這個概念呢我們中國的觀眾應該有一個比較清晰的概念，就是

一般的美國人，他並不像我們很多人所想像的這麼有錢，一般的美國銀行也不像我們所想像的這

麼有錢，因為美國它是一個社區銀行主導、小銀行主導體系形成的，而美國的一般老百姓他就習

慣於借錢買房子，借錢買房子，銀行突然間不借錢了，這個市場就會迅速萎縮。
    我們那個小區不久前就有房子放到市面上被人買了，當時我們看得清清楚楚，房子已經四萬

五賣掉了，結果兩個月之後又回去了，發現這房子又來了，還是要賣，為什麼呢？因為買了這個

房子的人去銀行申請貸款，銀行沒有批他貸款，結果這個房子合同就取消了，於是這個房子又回

到市場上，於是這個房主呢經歷了這麼一輪，他就開始説，誰要想買我的房子，如果你是出現金

，價格咱們好商量，而且呢同樣一棟房子比如説一百萬，你出一百萬，你等不到貸款他就不賣給

你了，另外一個人出九十萬現金，他可能立刻就賣給你。由於境外的人大多數他到美國去，他是

用現金買房子的，結果就形成了美國一些比較特殊的地區，比如説歐洲人對紐約的偏好，亞洲人

對加州的偏好，就使得這兩個地區由於境外的賣房需求而出現了一個價格的間停，甚至極少數地

區出現了價格的上升。比如説紐約市的高檔公寓價格在漲，為什麼呢？美元一貶值，歐元和英鎊

一升值，歐洲人就到紐約來買房子了，歐洲人到紐約來買房子，雖然房價沒有跌，甚至漲了20%

，但是英鎊兌美元翻了一倍，這就引出了一個因素，就是境外的人由於匯率的變化，他開始到美

國來撿便宜，加州華人比較願意住的高檔社區，社區非常好環境非常好的地區，它也不跌，為什

麼呢？它是等著華人來買，特別是最近我們大家都知道，很快就要開放中美旅遊了，中美旅遊你

一到加州旅遊，這旅遊團就很快很容易地變成了購房團，那麼這樣一種潛在的需求使美元貶值和

房價下跌同時作用於一個特殊的地區所以在加州特別是像洛杉磯地區，華人相對集中的這麼一個

地區，電話錄音系統賣得最火的是，會説中文請按1，這就告訴你，在美國生活你不會説英文都

可以，會説中文請按1，會説廣東話請按2，會説英文請按3。
    所以在這樣一個情況下我們就應該知道，房價並不是一個總量的概念，那麼從地區看呢，是

由遠及近，離中心區、核心區、海濱或者豪宅區，越遠的價格跌得越狠，越近的價格跌的就越少

，由低向高、由遠及近、由新及舊，越新的房子、看著越漂亮的房子反而價格跌得快，因為它是

成片開發的，旁邊的地相對來説比較多，而越老的房子，老區本來就沒有什麼地了，而且它本身

原來的老房子，它佔地多，比如説同樣一棟房子，年前蓋的房子佔地按中國就是一畝到三畝地，

但是同樣這棟房子如果是十年前蓋的房子，它佔地就是半畝地到一畝地，所以越新的房子佔地越

少，離城中心越遠，批量開發的情況越小，結果就導致了越新的看著越漂亮的房子，價格跌得反

而越狠，因為它佔地少，離中心區遠，在這樣一種比較上我們就能夠知道美國房價大致是一個什

麼情況，千萬不要以為一塊錢買房子，我們都可以到那去買，其實那樣的地區你也不敢去，因為

那個房子不是立刻就能住，你要往裏面花不少的錢，而且你花了不少錢，你會發現你的鄰居可能

都是一些你不願意認識的鄰居，所以這種房子弄不好就變成鬼屋了，住在那兒成天提心吊膽的，

這就變成了花錢受罪。
    但至少我們確實看到了就是美國它有一個潛在的政策，就是通過美元的貶值，來刺激境外人

士到美國去買房子。你在美國買了房子去幫助美國扶了房價，增加了地方稅收按，而且由於你去

美國，你的消費就比原來在當地增加了，這就是美國的一個市場化的調節政策，通過境外流入的

這麼一個購買力來扶房價、補稅收，提高本地的消費。
    那麼第二個問題我們來看一下，就是在這個時候，房價是不是已經跌到底了，很多人比如説

有的人想買房子或者你判斷美國經濟是否已經落底了，那麼一般從經濟學界看，大家認為房價還

得繼續下跌，因為這剛剛是一個銀行屋上市的第一步，銀行屋上市，突然間造成了一個房價的跳

水，於是激發了一群，然後再有一批銀行屋上市，慢慢的這個需求也會出現告退，因為在美國本

土借錢買房子是一個傳統，借錢買房子在中低收入家庭當中實際上佔到了80%以上，所以不管多

便宜的房子，你讓他用現金買，他還是沒錢，所以當銀行屋第一波上市，後面還有陸陸續續的銀

行屋，所以大家預計這個房價還會有10%的下跌，也就是平均水平還有10%的下跌。
    那麼另外一個概念呢，因為我們在美國生活了多年，所以我們知道，就是房市真正低迷的時

候它是高價房開始跌。道理很簡單，危機來臨了，很多人沒有工作，這是打工的人，所以現在第

一波賣房子是打工的，如果危機再進一步加深了，老闆破産了，當你看到企業破産率增加的時候

，那麼400萬以上，1000萬以上的豪宅，就是老闆住的房子，它就開始變成銀行的抵押品，或者

債權人的抵押品了。在這樣一種情況，就是通常我們看房市什麼時候到底了，不是看低價房低到

一塊錢兩塊錢，而是看高價房扛不住，就是這麼好的的房子都沒人要了，這時候呢，高價房下跌

的時候，通常才是我們看到房市底部，當我們看到高價房，比如説3000萬的房子突然間賣到1000

萬，它又把指數拉得很大，它就遠遠超過五十萬的房子，一百棟跌到50%，所以指數反映的目前

還仍然反映的是低價房和中産階級這麼一個階層，還沒有到老闆破産，還沒有到老闆破産之後自

己的房子，被別人，債權人拿去拍賣了，還沒有出現豪宅區幾乎還沒有發生很多銀行屋。
    所以正是根據這樣一個判斷，大家普遍認為，明年上半年或者説明年的第一季度，那將是美

國的房市處理的階段，但是美國的房市處理，通常要盤整兩到三年之後才會反彈，以我們在美國

生活的經驗，房子的週期一旦跌下來，每個五六年它是爬不起來的，因為市場上出現了過剩的房

子要經過相當長的一段時間，它才能夠把它消化掉，然後進入一批一次新一輪的上升，所以在這

樣一種情況下，房地産市場，它反映的預期未來價格很低，所以呢在美國，上市的房地産開發公

司的股價下跌得也非常厲害，也就意味著大家認為這個市場還沒有跌到底，這個市場即使跌到底

了，也還要兩到三年甚至三到五年才能夠恢復，這是我們看次貸危機爆發之後，美國房市的一個

大致的情況。
（短片）
金岩石：
    美國人開始抄底了，那麼在這樣一種狀態下大家很本能地就會想到，我要不要去抄底，我要

不要去美國買點房子，這個呢如果説你現在開始準備到明年初買，也是一件好事，但是這時我給

大家一個概念，那麼對於中國人來講如果現在，比如説大家想了要去買房子，這時候要注意三點

。第一點呢就是要防騙，也就是説這個市場上有真仲介有假仲介，有真銀行屋有假銀行屋，所以

一定要找專業的機構來幫助你買這個房子。這也很容易找，因為現在全美各地都有華人，華人見

到華人，他通常也還是會非常樂意幫助你，那麼當你決定要買的時候，先看看周邊地區的銀行屋

，因為那個房價它是在網上公開的，不是要口口相傳，而是直接到網上去查，銀行自己會把這個

價格報出來。
    那麼第三點呢，就是通常外來人他在當地很難拿到貸款，於是呢你現金買房子的時候，你談

判的餘地就比較高，於是會有人説了，這個房子已經有人出價了，出了一百萬，你不要輕易相信

，這時候你出九十萬，你照樣能買到，為什麼呢？如果那個一百萬是貸款買的，那麼房主他可能

寧可90萬賣給你，因為你是現金，那麼抄底這樣一個它是個人行為，每個人都可以選擇這樣的機

會，但是從中國整體上看，事實上由於大多數人買房子他還是要住的他不是為了投資，而且如果

從投資的角度上看，你沒有三五年撐著，它起不來，所以如果是從投資的角度上去到美國去抄底

，那恐怕還是要非常審慎的，不要以為便宜就一定會漲，實際上呢便宜和房價是否上漲是兩回事

，你比如説像美國這麼多年了，中西部地區像照片上看到一塊錢能買到的鬼屋，你買一個房子，

你等於是自己註冊了一下，然後每個月給人交稅、交剪草費，你只能告訴你看我有一個大房子，

你敢去住嗎？你住可能命都沒了。而且通常這樣的房子你去住，你別甭住了，裏面早住上人了，

要飯的住裏面了。
    所以呢，如果你是去買住，這時候反而要看高價的、不跌的，高價的不跌的，突然間有一棟

銀行屋出來，這時候就是它稀缺資源，因為這種稀缺性來源於三個層次，第一高價房的社區環境

，它是稀缺環境。第二呢高價房這個社區是稀缺資源，也就是你的鄰居是誰誰誰，你的鄰居能看

見是誰，這就把你的身份抬高了。那麼第三，像這種地區的房子，通常很難出現價格壓低，偶爾

有這麼一兩棟立刻就有人會搶，所以這種稀缺性，特殊的你是為了要住，同時呢在住的過程當中

，可能享受一些從長期的投資性收益。在這樣一種情況下大家就可以考慮，特別是在美國，如果

大家希望在那兒生活，讓孩子在那兒上學，特別是上大學，那麼當地人有一個住址的，上大學的

學費就是半價，如果你是外國人，上大學的學費一年比如説四五萬，那麼當地人它就是兩三萬，

這都是在美國買房子給你提供的一些激勵。
    當我們描述了美國房地産和美國房地産市場進入熊市形成的這樣特徵，那麼很多人就會想中

國會出現什麼情況。中國的房地産市場和美國完全不一樣，為什麼呢？第一，我們不管房價怎麼

跌，它不會出現銀行屋，一個是中國人好面子，通常呢價格跌了他也扛著，第二呢就是房價跌了

你想跑，你跑不掉，所以銀行它不會説把這個房子你貼了條他買了，他去賣不會，他會糾正你，

當時我們舉個例子，香港當年，我們的這個住房按揭制度學的是香港，香港當年房價也跌了60%

，但是香港當年沒有出現很多銀行屋，為什麼呢？銀行來了，您現在房價跌了，你又付不起房貸

，怎麼辦呢？我幫助你把大房子換成小房子，所以當時香港的金融業反而出現了一個很好的事情

，就是大的換小的，高的換低的，貴的換便宜的，特別是香港的房子呢當時是按照陽光來衡量房

價，就是你能看見三分之一的房子什麼價，能看見三分之一的陽光什麼價，能看見50%的陽光什

麼價。所以銀行不僅不會在房價下跌當中，受到直接的像美國這樣的衝擊，反而增加了一項業務

，幫助大家辦轉按揭，大房子換成小房子，有陽光的換成沒有陽光的，陽光多的換成陽光少的，

這就是香港當年房價下跌60%的時候發生的情況。
    所以中國的住房按揭制度導致了我們每一個貸款人，他不是僅僅用你所買的房子作為抵押品

，而是房子作為抵押品，同時承擔著連帶責任，所以這個環節就使得中國的房價發生下跌的時候

，大幅度下跌的時候，通常也不大可能出現大量的銀行屋。那麼次貸為什麼會引發這麼大的波動

？為什麼現在大家仍然擔心？這個問題呢説起來其實非常簡單，美國的窮人住不上房子，但是呢

突然間銀行來了，説我給你開發一個新的産品，零首付，零首付什麼概念呢？比如説我一個朋友

賣房子，他把房子賣給了一個窮人，結果仲介機構甚至安排一個什麼呢？就是他現在連稅費都付

不起，所以呢你得額外的給他兩千塊，就是賣房子的人你先給他兩千美金，讓他辦完手續之後，

銀行貸款拿下來了，他再還你這兩千塊，這就是一個最典型的案例，就是買房子的這個人不僅沒

有首付，他連交手續費的錢都沒有，但是賣房子的人，為了幫助買房的人買了這個房子，這個在

英文叫做slafe help。slafe help什麼意思呢？就是我幫助你付一部分費用，那麼價格往上提一

點，那麼窮人為什麼幹這個事呢？因為他認為房價會上漲，而且他有一個夢想，他能住大房子，

如果住進大房子，房價又上漲，何樂而不為呢？於是零首付加上賣房的幫助，加上仲介機構的幫

助，結果就導致了，原來不該住大房子的人，他住進了大房子，不該住大房子的人住進了大房子

。
    當這個政策開始出來的時候，源源不斷的窮人進入了這個市場，很明顯，房價由於需求上升

而上漲，這時我們看到房價，由於買者越來越多，房價趨向於上升，銀行為什麼明明知道你沒有

這個還款能力，還要給你貸款呢？是因為銀行心裏明白，只要房價上升你就不會跑，你即使跑了

我也不怕，因為這個房子很快就有人接，次貸實際上是美國的又一個大泡泡。美國的經濟我從19

87年到美國其實在我印象當中過個七八年就吹個大泡泡。我剛去的時候吹的是連鎖經營泡泡，你

們現在看到的麥當勞、肯德基、星巴克啊其實都是那段時間上市的。這一個浪潮把美國的大眾消

費形成了一個吃的産業鏈，這個泡吹完了，於是呢房價開始下跌，房價一下跌經濟接著就蕭條，

於是怎麼辦呢？再吹一個，IT、互聯網，大泡泡吹起來了，這泡泡一吹，市場也火了，什麼都火

了，有錢了大家買房子，房價也火，房價一漲，富人買了還不夠，窮人也跟著買，這個時候這個

泡破了，這個泡破了房價就開始下跌了，後來這回我乾脆直接吹房子，原來是間接吹房子，現在

我直接吹房子，直接吹房子就導致了次貸這樣一個産業鏈不斷地把很多不該住房子的人，住上了

房子變成了證券賣出去回籠現金，又幫助一批人住上了大房子。這樣一個循環就使得房産、金融

，它實際上是一個金融産業鏈，是一個大泡泡，那麼這個大泡泡現在破了，危機升級在加深過程

當中，實體經濟是任何一個國家就業的主要弊端，所以當實體經濟，開始引發大規模失業，失業

率開始上升的時候，房子的價格還會繼續下跌，還會出現很多幾塊錢、幾百塊錢、幾千塊錢的房

子，因為他失去了工作，房子畢竟不屬於他，那麼這個房子如果銀行又拿不住，縣、州政府就開

始進入拍賣。
    當然現在有些縣警察局開始仁慈了，他説實在住不了你就在裏面住著，我就不趕你，結果就

因為這麼一個政策。美國的銀行家協會起訴那個警察局，説你違反了這個國家的法律，三個月如

果你不把這個人趕出去，這是違法行為，政府就希望你們交不起錢，在裏面住著，住在裏面你總

比住在外面，對於市容好。結果現在美國就出現了一個官司，就是美國的銀行家協會告某個市的

警察局，説警察局違法，這個房子三個月沒有付款，他不趕他們走，那麼你不趕他們走，銀行派

了人到那兒去，他哪敢收這個房子，他去收這個房子人家會把他打出來，所以這是很多笑話。
    很多人就會有感而説是不是美國經濟真的就完了？其實不是，第一我們剛才講了，高價房還

沒跌，而且呢商業房地産現在也沒跌，商業房地産也沒有跌，而且美國的高科技産業，我們住的

地方離矽谷不是很遠，那個地方還是非常繁榮的。所以不要以為美國現在已經水深火熱，其實在

我理解看，這個危機把美國的社會分層，兩極分化的程度拉高了，我如果把這個階層分成三個層

次，窮人現在怎麼著呢？節衣縮食，很明顯，想借錢消費也借不著了，所以窮人開始節衣縮食，

那麼中産階級幹什麼呢？深居簡出，他只是把原來想度假旅遊的東西給取消了，這個時候這就是

中産階級的狀態，那麼富人幹什麼呢？其實我們接觸的很多人在圈子裏面説白話，就是什麼呢？

這回玩砸了，咱們得想下一個大泡泡吹什麼，因為七八年一個泡，美國人吹泡泡的功能是非常強

的，我們在美國，你看一個連鎖經營吹一個泡泡，一個互聯網吹一個泡泡，一個窮人住房又吹一

個泡泡，下一個大泡泡是什麼呢？這就是美國富人腦子裏的東西。
    但是為什麼我們在中國現在感受到，好像這個危機像金融海嘯正在一浪超過一浪，這就是一

個經濟學的一個新道理，其實每一個人當他接觸到市場信息的時候，他第一個功能是認知，到底

是怎麼回事。第二個功能呢就是曲解，開始發揮想像，所以信息在流動中必然的不斷的扭曲、不

斷的放大。所以美國的信息傳到咱們中國老百姓這兒它就放大了。
    如果説産業的危機是生産過剩的危機，那麼金融危機它就是一個在信息的流動中錯誤不斷積

累的危機，而且這種流動對於美國的政治來講也是非常好的，本來這個危機有一個億這麼大啊，

但是現在呢啊，在流動的過程當中，讓全世界人們感覺到是一萬億這麼大，一萬億的危機，如果

美國真垮了，你就完了，所以造成這麼一種現象，好像美國人手裏提著一根繩，這繩上挂著三十

幾個國家，然後美國人開始講話了，現在我犯錯了，但是我要一撒手你們全掉下去，怎麼辦呢？

你們還得救我，你們救了我了，你們掉下去幾個，大多數人還能活，於是呢全世界各國都開始關

注這個危機的時候，它自覺或者不自覺，它就開始分擔了這個危機的風險。於是這個危機的分享

的過程當中，本來一個億的危機變成了一萬億的危機，你説一萬億的危機你出一千塊不算什麼，

但是實際上它只有一個億，結果就形成了一個概念，就是每一個國家，在這個危機的過程當中都

自覺地、被動的或者主動的，自覺或者不自覺的，都分擔了一點，結果呢美國的這個危機，它就

通過全世界的擴散中消失了，所以這也是一種信息傳遞過程當中，自然而然的形成，於是有人説

這是美國人的陰謀。
    其實它也沒有那麼快，因為這個危機來勢洶洶，如此迅猛，誰都沒有感受到這個危機怎麼會

突然起來，所以陰謀這是一種解讀，但事實上它背後真正的就是一種市場機制，這種市場機制就

是信息在流動中，必然有偏倒性的放大。
觀眾：
    金先生，您好，我想請問兩個問題。第一個是，您覺得在這次次貸危機或者説是金融危機這

個過程中，美國哪一個階層它所受到的衝擊是最大的？
金岩石：
    好，我們先把這個問題談一下，剛才我講了一個概念，就是房價的下跌是由低到高，由遠及

近，那麼這個概念很清楚。實際上呢房價的波動直接衝擊的是窮人，特別是過去幾年，本來就買

不起房子，通過次貸的安排，住進了大房子的窮人，當窮人在金融危機的衝擊下，一個是他可能

丟掉了工作啊，在丟掉工作的同時房價下跌，房價下跌的時候，他付不出錢了。於是呢就陷入一

種非常悲慘的狀態，又沒有工作又被趕出了房子，這是一個非常悲慘的狀態，發生在比如説像美

國底特律汽車城，大家都知道油價上漲，發生在比如説鋼鐵公司或者一些傳統産業比較集中的這

麼一些公司。而富人呢在這個金融海嘯之前實際上積累了鉅額的財富，但是這裡面也出現了很多

人鉅額虧損，讓我們看到很多華爾街人士，原來拿高薪的失去了工作，不僅僅是失去了工作，他

這麼多年的獎金在很多公司都是讓他又去買了本公司的股票，所以美國它為了培育員工對公司的

忠誠，通常是在發高額獎金的時候讓你買公司的股票，而且呢每一個員工的退休金，你可以選擇

不同的産品。但是如果你選擇了本公司的股票，那麼公司可能會有一個政策，什麼政策呢？就是

你買一塊錢公司送你一塊錢，於是在同樣的選擇當中，你可能就會買本公司的股票，於是當這樣

一個危機過程當中，公司的股票歸零了，你會發現原來的一批高收入的人，現在損失很大，不僅

損失了這麼多年發的獎金，而且把自己的退休金也都賠光了，美國的公司特別是上市公司，通常

都會用各種激勵制度鼓勵自己的員工買本公司的股票。
    美國我們在華盛頓地區，華盛頓地區當時最大的公司之一，就是不久前倒掉的那個世通，我

太太是那個公司的一個中級主管，每天下班的時候員工從大門出來，門的上邊都會有今天的收盤

價，然後上面加上一句話，“Tomorow Is Up”明天還會漲，為什麼讓每一個員工走出公司的時

候都要看一看股價呢？是因為每一個員工在每個月的10號，他都有權利做出一個選擇，就是把你

這個月工資的15%拿出來買公司的股票，什麼價格呢？是上個月最低價格再打15%的折扣，比如説

現在10號你看，10月份的價格最低是40（美元），而現在是60（美元）了，那麼你呢，就是在40

塊錢的價格再減去6塊錢，這時候你想一想你會不會買，現在是60（美元），這是34（美元），

於是你就會把你的工資的一部分買成公司的股票。
    所以公司文化當我們很多人看到説美國人賺很多的錢甚至美國的高管的工資天價，其實大部

分錢都是買了本公司的股票，而本公司的股票隨著這個公司的消失也就消失了，所以它會影響到

相當大一批高收入階層名義資産突然間縮水，包括華爾街的許多高管。所以如果從整體看，任何

一個金融振蕩必然導致窮人越窮，富人越富。
觀眾：
    另外我想了解一下就是在目前的美國的經濟狀況下，美國的普通眾他們的感受是什麼樣的？

他們對未來的預期又是怎麼樣的？
金岩石：
    美國人他們非常現實，也非常善良，當他們原來選擇的生活方式發生了變化，他們會迅速調

整自己的生活方式，也就是我講的，窮人開始節衣縮食，中産階層開始深居簡出，取消度假。富

人們現在在想下一個大泡泡吹什麼，因為畢竟美國是全球經濟增長的火車頭，而美國的崛起就是

靠成長和創新，每一個經濟週期額它都會出現一個新興産業或者一個新的概念，所以我相信在不

久的未來我們又會看到下一個大泡泡。
觀眾：
    我想提一個問題，就是説美國人是怎麼買房的呢？跟中國人買房有什麼區別？
金岩石：
    看來你有錢，想去買房子，美國人買房子，他通常是通過仲介，但是如果你去買新房子，你

不需要，進去之前你登記了，不需要仲介，如果你第一次去帶著仲介，你就得註明仲介是誰，這

時候呢你也不會多付錢，開發商他負責掏錢，所以仲介按照行業慣例，它是兩邊收費的，一邊收

3%，他可能是兩個人，一個人代表買方，一個人代表賣方，也可能是一個人，他又代表買方又代

表賣方，在這種情況下他就收6%，所以3%到6%，這是這個行業的規矩。那麼收這個費用，他幫你

幹什麼呢？幫你找房子、看房子、談價格，然後呢起草各種文件，當你決定了買房子，通常也是

這個仲介或者他給你介紹另外一個人幫你安排貸款，這個人就是貸款經紀人。貸款經紀人呢他也

是註冊的專業人士，那麼他幫你幹什麼呢？幫你來尋找哪個銀行的貸款更低，美國它不是像在中

國，貸款利率全都是統一的，美國是不同的貸款、不同的貸款銀行，它為了競爭它的利率是不一

樣的，而且利率不斷地浮動，這時他就會教你，在這段時間之內我給你看著，什麼時間我覺得這

個利息好，我就給你鎖定，你來確定，鎖定了就確定了，鎖定利率就是每天利率都在不斷變，那

麼這個人他給你找最好的利率，然後他也並不給你額外收那個錢，他只是在你辦手續的時候，幫

助你辦這個手續另外收一些費用，他主要的錢還是從貸款銀行那裏來拿錢。那麼由於有這樣一種

服務，在美國各銀行之間的競爭，就使得你有各種不同的貸款品種你要選擇，這就是美國人買房

子的狀態，當房地産市場開始低迷的時候，那麼房地産仲介商的佣金它也會打折，那麼貸款銀行

的利率反而它不會動，因為這個時候它變得非常苛刻，就是並不是所有的人都能貸到款，比如説

像現在，幾乎大多數人都已經在銀行拿不到貸款，為什麼現在美國的房價下跌，下跌到這個程度

仍然沒有人買，就是因為大多數人是貸款買房，而銀行現在不提供這種貸款，甚至非常好的客戶

它都不會給你提供這種貸款，這就是在美國買房子和中國買房子的差別。
    那麼作為外國人到美國去買房子，由於你人地兩生，你就必須得通過一個可靠的經紀人來去

選購你所需要的房子。那麼以前呢如果你付30%的首付，銀行通常不查你的收入，知道你是外國

人，知道你在美國沒有收入，他也會給你提供70%的貸款，這種安排現在就越來越少了，就使得

現在外國人到美國去買房子，大部分可以説90%以上就是現金，由於你是現金買，就使得你成為

最好的客戶。如果你一開始就説我是現金買房，這個時候仲介機構、房地産經紀人和賣房子的人

都會對你另眼看待。
觀眾：
    金老師您好，中國樓市如果發生美國的這種問題，那麼中國政府應該怎麼辦？
金岩石：
    我覺得現代政府的一個經濟監管理念在全球範圍內統一了。第一，當市場失靈的時候，政府

必須行動這是一個大家在這次危機當中，統一的形象。如果我們的行動能夠讓危機過去我們還會

把這個權力還給市場，這又是我們現代政府的信條。第三呢，救市的各種政策，只要它涉及到動

用了納稅人的錢，它就必須公開透明，我想這三條應當成為我們政府決策的依據。市場不可能永

遠是有效的，這就是經濟學這麼多年得出的結論。在市場失效的狀態下政府責無旁貸，於是這也

是現代經濟學的一個理念，當政府責無旁貸承擔了救市的這種職能的時候，它就不僅僅是一個政

治上的政府，它是一個經濟主體，也就必須按照經濟的規律來行使這樣一種職責。所以當我們很

多人看到政府救市了，以為市場從此失靈了，甚至有人説，美國政府變成社會主義了，不是，這

是現代經濟改變了我們政府，改變了政府在經濟體系當中的功能和責任。
    那麼這個題目呢我不是做理論家，而只是作為一個普通的居民，來把我的觀察給大家分享，

當然我不希望美國正在發生的事情發生在中國，但是我更希望，如果它某一天發生了，我們會解

決得比美國更加有效率，我們沒有辦法去解決這個世界所有的問題，但是每一個人都有權利去理

解，影響到我們生活的任何一個事件，謝謝大家。