3月12日，萬科企業股份有限公司（下稱“萬科”）在港公佈業績。業績報告顯示，截至2011年底，萬科全年實現銷售金額同比上升12.4%，至1215.4億元，凈利潤同比上升32.2%，至96.2億元。

　　從局部看，受宏觀環境影響，萬科部分項目的收益率只有1%到2%。不過，這並非萬科管理層最關心的指標。萬科總裁鬱亮表示，資金回籠速度和銷售量才是萬科關注的重點，即便虧本也要保證銷售速度。

　　在加快銷售進度的同時，萬科還通過信託等方式融資。截至2011年末，萬科所持現金多達324億元。鬱亮明確表示，加速融資就是為了在合適的機會拿地。萬科最慣用的手段是通過並購獲得土地。

　　加大資金儲備量

　　“集團會根據市場情況採取積極定價策略，毛利率並非集團最關注的指標。目前集團一些微利項目的收益率約為1%至2%。”鬱亮指出。

　　報告期內，萬科地産業務毛利率同比下降2.16%至30.44%。這種趨勢暫時還不會改變。鬱亮表示，預計萬科今年的毛利率會回到2009年的水平，即22%至25%。

　　鬱亮表示，資金回籠速度和銷售量才是萬科關注重點，即便虧本也要保證銷售速度。

　　今年2月份，萬科實現銷售面積72萬平方米，同比上漲31.1%，銷售金額73.4億元，同比上漲20.7%。7個月以來，萬科首次實現銷售面積和銷售金額的同比上漲。與此同時，今年2月份，萬科銷售均價則較今年2月的1.107萬元下降至1.019萬元。

　　除加快銷售回籠資金外，萬科也通過信託等方式融資儲備現金。

　　3月5日，萬科發佈公告稱，向華潤深國投信託有限公司申請了金額為10億元和20億元的兩筆信託借款，投向7個項目，借款期限均為2年，利率分別為10.6%和10.5%。

　　鬱亮介紹，過去幾年，萬科的融資成本大約是8%至10%的年利率。目前，內地房企的融資成本已普遍在15%的年利率以上。

　　萬科的財務情況遠好于其他房産企業。萬科業績報告顯示，因預收賬款增加至1200億元，2011年末公司資産負債率上升至77%。但剔除預收賬款後，該公司凈負債率僅為23.8%。世聯地産數據顯示，截至2011年三季度，內房企業的凈負債率均值為48%。另外，截至2011年底，萬科持有貨幣現金為342.4億元。

　　“即將到期的信託償付和未付土地款都在給萬科敲響警鐘。”一位不願透露姓名的地産行業分析師表示。

　　截至2011年底，萬科短期借款和一年內到期的長期借款為235.7億元。萬科應付的土地款總額約為300億元，信託借款總額為100多億元。

　　不過，這並非萬科加速回籠資金的真正目的。

　　融資就是為了拿地

　　值得注意的是，萬科今年還未公佈任何新增土地項目。

　　“2012年，萬科‘寧可錯過，絕不拿錯’，但目前集團加速融資是為了拿更多的地。”萬科管理層在業績會上表達了該公司將會執行謹慎拿地的策略，萬科今年會拿地，但由於目前拿地成本還太高，相對往年戰線會有所收縮。

　　萬科業績報告顯示，截至2011年底，集團土地儲備為3547萬平方米，基本可滿足未來2至3年的開發需求。

　　“集團不採用囤地的發展策略。”鬱亮説。目前，萬科只在中國54個城市擁有樓盤，未來會考慮拿地的空間。截至2011年底，萬科樓盤1個月內的去化率約為50%，較早前的60%已略有下降。

　　“資金量是內房企業並購或買地的制勝法寶。”世聯地産市場研究部高級研究員吳志輝表示。近年來，萬科一直在通過並購去拿地，大大降低了拿地成本，相信未來這仍然會是該公司奉行的策略之一。

　　公開數據顯示，僅2011年上半年，萬科就收購了10個項目，其中最大一筆是30億元的廣州新光城市花園。