招商地産：重返第一陣營並非易事

　　3月4日下午5點左右，招商局地産(北京)有限公司(以下簡稱為“招商地産北京公司”)總經理高興海在“公園1872”小區業主的群情激奮聲中，一聲不吭地走出了美倫會所。

　　關於停車位售價問題，高興海並未能給“公園1872”小區的業主一個滿意答覆，這也不是招商地産北京公司第一次面臨業主維權。

　　業主多次聲勢浩大的維權活動，使得招商地産的品牌聲譽受到極大影響，但招商地産仍在加速跑馬圈地，希冀早日回到一線開發商的陣營。

　　為此，招商地産最近一年內，耗資106億元逆勢拿地15幅。然而，重返第一陣營顯然並不是那麼容易，招商地産的資金壓力和銷售壓力都很大，2011年第三季度，招商地産資金凈流出91億元，與此同時，其庫存量也達到歷史最高位，接近400多億元的貨值。

　　面對重返第一陣營的壓力，時代週報記者詢問招商局地産控股股份有限公司(000024.SZ)總經理助理王壁煒，他以“國企一般不接受電話採訪”為由婉言謝絕採訪。招商地産董秘劉寧則稱：“3月20日，我們要發佈年報，現在屬於緘默期，不方便接受採訪。”

　　業主抗議車位賣價太高

　　3月4日下午兩點，北京朝陽區“公園1872”小區的幾十名業主，準時來到該小區的配套設施美倫會所前，參加由政府部門&&、開發商招商地産參與的談判。

　　但是“公園1872”小區的業主卻無法從小區內的大門進入美倫會所，作為小區配套的會所朝向小區內的大門始終緊鎖，業主要求開放此門，僵持無果，只好從小區外的大門進入參加關於停車位的談判。

　　2月17日，開發商招商地産公示了“公園1872”小區的車位出售價格，並於第二天開始公開銷售，均價高達30萬元的價格，引發業主強烈不滿。

　　第二天上午9點，幾十名業主齊聚“公園1872”項目售樓處，打著橫幅，抗議招商地産28萬元-38萬元的“天價車位”。

　　2月26日，網上出現了一份蓋有招商地産北京公司公章的《致各大網絡媒體的函》，函中稱，該公司擬發售“公園1872”項目地下車位，定價及發售手續合法合理，少數業主為了“佔便宜”，“捏造事實”、“發展所謂‘下線’、形式類同‘傳銷’，行為違法”、“語言有失偏頗，煽動性極強”，招商地産保留採取法律措施的權利，敬請各大網絡媒體予以支持。

　　這導致部分業主採取了更加激烈的維權形式，並得到160多位業主的授權成立維權小組。

　　3月4日下午4時30分，兩個半小時左右的漫長談判終於結束，但出席此次談判的高興海並不能給予業主滿意答覆。當時代週報記者詢問高興海如何解決停車位的問題時，高興海稱：“我們正在解決，政府也在協調，完了再和上級去彙報”。至於何時能夠給業主回復，他表示不能確定。

　　第二天下午6點，時代週報記者收到招商地産北京公司發來的《公告》稱，該公司已發售的地下車位均取得合法銷售手續，並按照12000元/平方米(建築面積)的銷售價格在相關部門進行備案。2月18-19日公開發售的“公園1872”項目東北區地下車位，折後成交均價不足30萬/個，出售給中遠物流的車位銷售時間、位置和區域均與此次發售的東北區地下車位有顯著區別，簽約價格為20萬元/個。

　　對此，社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海在接受時代週報採訪時表示，關於車位的問題，一直産權不清，嚴格來説，車位是小區配套設施，屬於業主與開發商共有，開發商應該按照成本價賣給業主，而不應該再憑藉停車位獲得暴利。

　　全國房地産經理人聯盟副秘書長陳寶存則有著不同的意見。他説，在北京停車位一直是個大難題，但地下車位出售是合理的，單純因為價格高低進行維權是沒有道理的，但他表示，車位出售價格應該與周邊地區價位相一致。

　　從事北京房地産代理業務的蔡先生也表示，只要開發商取得了允許銷售車位的合法手續，由於出售時間和地點等差別，價格偏高也是合理的。

　　雖然關於車位的維權還沒有一個結果，但這已經不是招商地産北京公司業主的第一次維權。

　　此前，“公園1872”小區開發商配套的空調是老式“水機”，因繳納空調“上水費”、“卸水費”，引發業主持續兩年多的抗議。2011年，招商地産方面作出回應稱，從今往後10年內，不用業主繳納空調上水及卸水費，但在隨後的正式公示中，“10年”變成了“5年”，至今此事仍無進展。

　　2010年6月，“公園1872”小區3號樓2005室業主楊琳起訴招商地産合同違約一案開庭，2011年3月17日迎來二審判決，法院判決招商地産向原告楊琳支付賠償款1萬元。

　　招商地産于2004年12月經朝陽區房地産經營開發公司轉手，正式獲得“公園1872”項目的土地使用權，但拆遷過程中爭議頗多，因招商地産不願給拆遷戶安置回遷房，遭到拆遷戶的集體抗議，甚至上升至法律程序。

　　招商地産在北京的另一項目“嘉銘瓏原”，也不得安寧。2個月前的2011年12月28日，地處北京朝陽區與昌平區交界處的招商嘉銘瓏原項目，因涉嫌違法破壞市政綠地、私自施工開路引發周邊社區業主集體抗議。後在北京市公安局朝陽分局的調解下暫時平息，目前該開路工程處於暫停狀態，但“嘉銘瓏原”售樓小姐稱今年內將會開通。

　　逆勢106億拿地衝擊第一陣營

　　雖然招商地産在北京深陷“維權門”，但絲毫不影響招商地産的擴張步伐。2月14日，招商地産北京公司和九龍倉全資子公司大連盈致企業管理有限公司以23.7億元底價聯合競得北京朝陽區兩宗地塊，折合樓面地價12523元/平方米。

　　上述地塊位於北京市朝陽區來廣營鄉，緊鄰北五環及望京居住區，地塊總用地面積為77702平方米，容積率為2.43，土地用途為其他普通商品住宅用地。

　　從2011年12月下旬開始，招商地産開始在土地市場上頻頻發力。2個月之內，在武漢、青島、貴州和北京4個城市拿下10幅地塊的開發權，按其所有權益比例計算出資額，耗資高達52.12億元。

　　在樓市低潮期，多數開發商放緩拿地節奏，但招商地産卻在土地市場上顯得極為大膽，大手筆頻出。從2011年1月至今，招商地産已經拿下15幅地塊，土地價款高達106.65億元，超過了其2011年銷售額的一半，相比2010年更是翻了數倍，新增可開發建築面積超過了320萬平方米。據中國房地産信息集團統計，招商地産2011年的銷售面積約為122萬平方米。

　　一向以穩健著稱的招商地産風格突變，發生在高層變動之後。2011年2月份，招商地産原總經理林少斌升任董事長，原副總經理賀建亞升任總經理，原董事長孫承銘則調往招商局集團擔任副總裁一職，分管地産業務。招商地産在集團內部實質性地升為一級公司，與金融、交通運輸以及基礎設施建設等形成三駕馬車之勢。

　　接著在去年3月份，招商地産便宣佈成立深圳招商商置投資有限公司，意欲加大商業地産投入，進入“住宅開發+商業開發與持有”綜合服務開發模式，對房地産板塊進行加速。

　　去年5月，招商地産便在鎮江豪擲30.1億元獲得30萬平方米土地。去年12月，在首次進軍武漢8個月之後，又在當地投入34.1億元，拿下總建築面積超過百萬平方米的3幅地塊。加上北京來廣營地塊，三次出手就花掉了近88億元。

　　在去年12月2日舉行的2011年第一次臨時股東大會上，招商地産董事總經理賀建亞表示：“儘管銷售是冬天，但拿地卻是機會，就看有無可以進行狩獵的目標，公司未來將在拿地上積極行動。”

　　同樣在這次大會上，去年剛剛履新的董事長林少斌也提出，公司將把未來的拿地重心轉移到三、四線城市中。招商地産變得如此激進，是希望能夠早日回到一線開發商陣營。

　　庫存量400億達歷史高位

　　隨著招商地産拿地項目增多，大量盈餘資金投入土地市場，經營性現金流不斷下降。招商地産2011年三季報顯示，前三季度經營活動現金凈流出為215.9億元，同比增加54.1%，同期營業收入僅為124.7億元，資金凈流出91億元。

　　同時商業地産方面，又耗資巨大，按照目前蛇口再造的規劃，招商局計劃在未來5-8年投資600億元，完成整個蛇口的再造。

　　與在土地市場風生水起不同，2011年招商地産在資本市場卻碌碌無為。去年5月，籌備已久的50億元增發方案也胎死腹中，只好通過銀行貸款彌補。“這是一個行業性的問題，融資暫時還沒有放開。”廣發證券分析師沈愛卿在接受時代週報記者採訪時稱。招商地産有可能面臨樓市項目的資金運營衝擊以及短期盈利能力波動的困難。

　　雖然去年招商地産銷售金額突破200億元，銷售業績創歷史新高。但與此同時，公司庫存量也達到歷史最高位，接近400多億元的貨值。

　　截至去年三季度，招商地産總資産負債率達到66.9%，是公司歷史上首次超過65%的水平。招商地産董秘劉寧曾表示，如果市場的情況沒什麼變化，未來銷售的壓力是巨大的。

　　儘管招商地産順利完成了2011年度的銷售目標，但在房地産寒冬期，其銷售回款同樣受阻。來自北京市住建委網站的信息顯示，招商地産在北京市場的兩個項目銷售都不算理想。招商嘉銘瓏原家園最新一期開盤至今8個月，去化率只有9%。

　　該盤前年11月推出的房源，去化率也還不到一半。而招商上苑是危改小區住宅，去年6月開盤至今去化率也僅僅達到74.2%。

　　一直堅持中高端定位的招商地産，此前在價格讓利方面一直頗為保守。其房地産開發與銷售和出租物業經營的毛利率近幾年均維持在40%以上，在行業中位於前列。近日卻在北京、上海、廣州、深圳等全國14個城市22個在售項目掀起降價風暴。

　　沈愛卿表示，這表明招商地産在資金方面的需求還是比較明顯，降價銷售是為了加速資金回籠，銷售方面的壓力還是比較大的。

　　可是招商地産卻堅稱，此次主要是為配合母公司招商局集團140週年而集中舉行的一次品牌宣傳活動，同時通過一定程度的價格讓利進一步加快去庫存化，加速資金回流。

　　最為典型的案例是：招商地産部分項目降價優惠幅度達到8.5折，甚至部分項目的部分房源價格優惠幅度高達20%。北京“嘉銘瓏原”項目售樓小姐介紹，“嘉銘瓏原”面積170平米的特惠房售價為500萬元，讓利將近100萬元。

　　對於背靠大樹的招商地産而言，現在或許是“彎道超車”的最好時機，但逆市拿地遠沒那麼簡單，回到一線開發商陣營更沒那麼簡單。

　　據中房信集團統計，2011年招商地産以210億元的銷售額名列第17位，與排在頭名的萬科差距高達1000億元，與名次不斷下滑的金地尚相差80億元。