一、房價下跌現象凸顯  是趨勢還是暫時

《經濟半小時》將繼續關注房地産市場。昨天的節目中提到，在目前調控政策密集出臺的背景下，上海房地産的一些相關企業已經開始了轉型嘗試。這意味著房地産暴利時代的結束已經露出了端倪。事實上，在其他一些城市，房地産的價格也出現了鬆動，相關行業開始萎縮。下面是深圳的情況。

    記者首先走訪了位於深圳寶安區沙井街道辦附近的一個樓盤了解情況，工作人員告訴記者這個樓盤銷售的戶型面積為75平米到150平米之間，銷售價格9000元到140000元之間，均價為12000元，在深圳樓價是屬於偏低的，但令他們沒想到的是從開盤至今僅三天時間房屋幾乎銷售一空。

深圳市西薈城銷售工作人員説，他們樓盤目前的總套數是750套，已將近售罄的狀態，銷售套數大概是680多套左右。 

   位於深圳與惠州交界處的碧桂園推出的十里銀灘，那裏整個停車場已經滿滿噹噹，在銷售中心裏面，工作人員告訴記者，從開盤到現在總共四千多套房子，已經賣了百分之八十了，目前只剩下位置稍差的房子在銷售。

    當記者詢問能有多少優惠時，工作人員表示，剛開盤時可以打七五折，目前是八折銷售。

如果按揭的話可以多兩個點。

對於下半年樓市價格將如何調整，記者特地拜訪了房地産龍頭企業萬科企業股份有限公司，董事會秘書譚華傑坦言，萬科更看重的是樓盤的銷售量，房子賣什麼價格，未來售價是升是降，主要取決於供求關係。

萬科企業股份有限公司董事會秘書譚華傑説，萬科的價格策略相對來説是比較恒定的、一貫性的，不會在特定的時間、特定的城市使用不一樣的價格策略，萬科的價格策略簡單來説就是四個字：發現價格。萬科總部對於一線公司的標價是不做干預的，只有一個要求：房子推出一個月，必須賣掉60%，能實現這樣的銷售速度的價格就是正確的價格，所以對於企業來説研究供求關係就可以了。

  根據中國指數研究院提供的數據顯示，今年上半年深圳商品房市場共成交17300套，環比下降28%；成交面積達到148.27萬平方米，環比下降33%；上半年商品房銷售額為293.52億元，環比下降35%；商品房均價僅為19796元/平方米。環比微降3%。業內人士表示，目前深圳樓市降價已初現端倪，具體分析主要有幾個原因。

眾廈地産總經理郭澍楠説，據統計下半年有32個樓盤左右推出市場，比上半年增加了很多，對整體供應有一定的市場壓力，開發商不能瘋狂定價，後期甚至比前期低，這是第一。

第二，除了限購政策之外，當地政府還提出了限價，即如果沒有按照區域的定價，那就不給預售證，開發商預期想賣3萬5的，政府只給2萬6達的指標，整體價格會下來，那下半年的均價還是會往下走

二、專家預測 下半年天津房價將持續下跌

從記者走訪的幾個樓盤來看，開發商紛紛採取了打折降價的促銷手段來維持成交量，但是從整個深圳的情況看，環比已經出現了大幅下降。在天津，眾多新樓盤紛紛亮出了8月優惠促銷舉措。市區的一些樓盤已經出現了5個點的優惠幅度，郊縣地區個別樓盤特價房的最高優惠幅度達到了15%。

天津市市中心老城廂的一個房産項目推出清盤特惠房，價格僅19000元/平方米，而之前該項目均價為22000元/平方米。

而在天津市的梅江區域，同樣是富麗的樓盤，也推出了清盤特惠房。從之前的17000元/平方米的售價降到了14000元/平方米。

業內人士表示，隨著外環線周邊樓盤“降價潮”到來，市中心樓盤也“挺不住”了，近期每平方米下調幾千元的現象非常普遍。“金九銀十”這一傳統的樓市營銷熱季已經在望。為了全面備戰“金九銀十”，不少新盤項目開始頻頻出招，記者走訪發現，通過多種類型的活動，富有誘惑力的價格吸引更多客群關注，為旺季開盤銷售做好預熱。

據某樓盤銷售人員説，現在一次性付款是5%的折扣，按揭貸款的話是2%的折扣，會員交全款的話是7%的折扣，相當於二百萬元的房子便宜十四萬元。有的樓盤是每平米便宜五百元，買一百平米的話，就便宜五萬塊錢。

從天津市2011年的新建商品住宅成交來看，限購政策之前，一、二月份的成交量基本是在100萬的水平，3月份限購出臺之後，天津商品住宅成交量大幅度回落，環比下降了60%。但是五六月份之後，經過兩個多月的政策消化，加上開發商的供應量的增加，部分的剛性需求得到釋放，成交量呈現回升的態勢，七月底迎來了爆發期，每天的成交量都破了300多套的水平。

中國指數研究院華北分院副總監鐘文輝表示，整體來看，限購之後出現了一個V字形的走勢，首先是大幅度下降，之後逐步回升，但是目前七八月份的水平，還沒有回升到調控之前的水平

據中國指數研究院報告顯示，限購之前樓盤優惠基本上是三個點，限購之後，尤其是在七八月份這段時間低迷的情況下，優惠力度加大，有些有攀升達到15%的優惠幅度。

中國指數研究院華北分院副總監鐘文輝説，新開盤的那些樓盤，比售樓盤周邊的樓盤市場價低10%左右。這也反映出樓市目前的基本情況：在供應量很大的情況下，樓市的壓力是非常大的。很多開發商靠回收資金滿足年終任務，衝擊年終的壓力，來彌補資金匱乏的缺口。

記者調查了解到，從天津市內六區來看，優惠幅度仍然有限，數據顯示，從七月份的成交價格來看，市內六區的成交均價在18310元，環比六月份是下降了3.72個百分點。同比仍然上漲了16.27%。然而在濱海新區和遠郊區縣的價格卻是另一番景象。環城四區價格9750元，環比上漲2.8個百分點，同比下降3.35%。濱海新區的價格8862元，環比下降了11.16%的，同比下降20.28%。

中國指數研究院華北分院副總監鐘文輝説，濱海新區現在的價格是8862元/平米，環比和同比都出現一個比較大的一個回落，因為濱海新區的成交結構主要是以投資需求為主，所以如果沒有這部分，就會産生需求擠壓。

那麼下半年的樓市價格會呈現什麼趨勢呢？記者採訪了部分樓盤，售樓人員幾乎眾口一詞的表示，價格絕沒有再降的可能。甚至廉租房、公租房、適用房以前是4000元/平米，現在8000/平米。

對於下半年樓市的價格走向問題，中國指數研究院華北分院副總監鐘文輝表示，天津下半年的房價趨勢是整體往下走的，天津售樓盤可售量，在七月底的時候已經突破十二萬套。下半年市場的新增供應在上半年的基礎上還會增加，所以説下半年的壓力是非常大的。結合這兩方面可以判斷下半年房地産的價格是往下走的趨勢。

三、二手房前景不容樂觀

深圳和天津的開發商紛紛採取打折促銷的手段來維持一手房銷售量。而根據新的調控政策，住建部可能在不久之後公佈二三線限價城市名單，這意味著房産調控政策正在進一步深化，政策鬆動的可能性進一步縮小。政策的持續性對房地産成交量和成交價格産生了非常大的影響，二手房交易也不例外。先來看深圳的情況。

    一方面，深圳一手樓的價格已經出現鬆動，另一方面，二手樓的成交量也遭遇了前所未有的寒冬，當記者來到地産仲介的店舖了解情況時，地産仲介的工作人員告訴記者，近兩個月公司的成交量幾乎為零。

深圳美聯物業蔡屋圍經理李婉貞告訴記者，他們的二手樓的簽單量從6月到現在下降了70% ，基本上每個月只有一單。

中原地産地王分行經理李少明也説，這兩個月平均每個月3到5套，五六月都有15到20套。

    採訪中，記者發現店舖的墻上貼著名為砍價行動的通知，一問才知道這是他們總公司在統一部署的一次大規模行動。

中原地産地王分行經理李少明解釋，他們要提前做好對策，叫砍價行動，即讓業主降價 促進成交。

中原地産深圳區總經理李耀智告訴記者，深圳今年上半年二手樓成交有400萬平方米左右，同比去年跌了20%左右，今年二手房成交受政策影響，特別是現在有限價、限購、限貸等限制，很多客戶會處在觀望階段，到了七、八月二手樓成交量跌幅就更加凸顯出來。另一方面是由於7月深圳按評估價過戶，經初步計算，按評估價過戶以後，增加交易成本是5%到10%左右，導致出現二手房價比一手房還貴的現象。

中原地産華南（大深圳區）董事總經理李耀智説到，深圳有些一手房已經做出讓利，特別是有些區域比二手房還便宜10%到15%左右，，這會讓很多客戶從二手房成交轉到一手房， 所以預計七八月成交量還會萎縮，七、八月會是二手房成交的一個谷底。

    業內人士認為，隨著金九銀十的到來，有一些新盤面世，會帶動深圳成交量的提升，但是一手房房價相對來説還是有些回落，因為最近歐美國家出現債務危機，經濟比較波動。不排除有些開發商會考慮到資金安全，在九月十月推出新盤，來回收資金，使自己比較安全的發展下去，所以定價還是會比較合理，這樣才能吸引更多客戶去買房。隨著下半年一手房價出現變化，相關人士預測下半年二手房會跌15%左右，因此地産仲介也已經開始未雨綢繆，早早做起了準備工作。

中原地産華南（大深圳區）董事總經理李耀智説，他們已經了解到有些一手房還是賣的比較不錯的，最主要的是定價比較合理，定價低於市場價10%到15%左右，讓整個行業健康發展，希望業主能夠面對現實，如果硬撐下去，只會令業主從二手房轉向一手房。

四、天津房産仲介倒閉潮已經開始

　  目前深圳二手房交易出現了二手房比一手房還要貴的倒挂現象，這説明二手房在未來存在著相應的降價空間。顯然深圳的仲介機構已經意識到這個問題，“砍價行動”可以理解為這個行業的整體救贖。記者了解到，天津的一些房地産仲介由於生意冷清，已經開始大規模縮減門店。

8月樓市的促銷力度再度加碼，二手房市場的議價空間也進一步加大。記者走訪了解到，與年初普遍扛價的市場局面不同，目前天津二手房基本都能有5%-10%左右的議價空間，很多業主出現了主動降價，著急賣房的情況。

天津我愛我家房地産經紀人説，現在買賣成交比較低，所以議價空間有個別的比較大。像之前有一套房子，六樓的，一開始的標價是200萬元，最後是180萬元成交的。這種情況很普遍。

業內人士表示，在當前這種相對滯銷的情況下，一些著急變現的業主，不得不去將急售標示出來，或者把可議傳達給購房人，急售和可議越來越明顯地體現到了二手房的業主身上，

天津我愛我家房地産經紀公司企劃總監陳萌説，從七月中旬開始，這種現象開始逐漸增多，尤其是在環城四區的二手次新房林立的板塊裏，同時也在市區裏一些房均價相對較高的片區裏。隨著下半年，宏觀調控政策的持續、有效的落實和執行，包括與新建商品房開發商，尤其是大型開發商更早更提前地進行價格的新一輪調整，二手房的價格也會隨著産生明顯的下滑，但更多的還是體現在目前市內六區以外的區域。

根據天津市國土資源和房屋管理局數據顯示，自7月7日加息以來連續三周內，天津市二手私産住宅成交量呈現逐漸下滑的趨勢，7月全月成交總量在3800套左右，將延續4月份以來的連續下降。進入八月份，第一週天津市二手私産住宅成交總量893套，與上周相比上漲7.3%。成交均價7613元/平方米，環比下降0.58%。業內人士表示，河東、南開以及濱海新區一些熱點區域的房源議價空間加大刺激了成交量上漲

中國指數研究院華北分院副總監鐘文輝表示，三月份之後，二手房的成交量是三十萬，基本上出現了15%以上的降幅。三、四月份在2010年是一個旺季，相對會比較高，之前差不多五十萬的成交量，但現在只有36.37萬成交量，同比降幅達到60%。之後基本延續這種成交低迷的態勢，保持在30萬出頭的成交量，同比降幅也達到15%左右。

天津我愛我家房地産經紀公司企劃總監陳萌説，從今年三月份到現在，接近半年的時間裏，成交量的逐步收縮，已經是宏觀調控的階段性的目標之一，在未來價格相對平穩，會通過持續性的一段時間進行深度調整，價格的相對回歸，更多的會出現在三季度末、四季度初。

而中心城區整體價格相對堅挺則讓二手市場價格仍保持相對高位運行，價格降幅並不明顯。同時，記者發現，成交房源中，大戶型議價空間增幅明顯，多數能達到8%-12%。而市中心50-80平方米的搶手房源議價空間相對較小，幅度多在5%左右。

    天津市我愛我家房地産經紀公司企劃總監陳萌告訴記者，通過政策，使得不該入市的、難以入市的投資和投機性需求能在這個時候無法進入市場，或者讓二手房業主能將手中的一部分房源拿出來去平衡市場的供需，已經是宏觀調控的階段性成果。

記者走訪了天津多家仲介，一些經紀人表示，現在的生意不好做。有時一個月都賣不出1套房，每天看房的人零星幾個，也都是只看不出手的客戶。

我愛我家經紀人趙繁榮説，這應該是全國一盤棋，價格有變化，市場有變化，所以確實有銷售的壓力，買賣看房量比較低，以前每天保證有一組買賣，現在三天或五天才有一套買賣看房。

據了解，目前的仲介門店日均到訪量比之前減少至少五成。由於市場不景氣，業績不好的經紀人幾乎都被辭退。二手房仲介公司經紀人數量普遍下降了三成到四成。不少經紀人只能拿底薪度日。

天津我愛我家房地産經紀公司企劃總監陳萌表示，從今年的3月份到7、8月份裏，連續五個月天津市的二手房的成交量是在逐漸的走低，比較龐大的仲介門店，面對突然下降的成交量，難以為繼。所以一些中小規模的仲介企業，在今年的六月中下旬開始就有所收縮，從門店規模、員工的人數，甚至在員工的薪資方面都做了一些調整。

市場的持續低迷勢促使小仲介面臨閉店的危險，據了解，一家門店每月的總費用可達數萬元，成交量的銳減，讓很多小仲介連房租都支付不起。走投無路的情況下也只能選擇閉店。記者在天津的XX路看到，那裏原來有十多家門店，結果就這一個月就關閉了三家，有的仲介門店連牌子都還沒撤下，但卻已經大門緊閉，還有的已經轉租給其他的店家做生意了。

業內人士稱，過去樓市調控政策頻頻出臺後，不少中小型仲介已扛不住倒下了。而眼下，雖然沒還沒出現像2008年下半年出現中小仲介的關門潮,，但是各項政策不斷加緊，成交量的持續下滑，勢必市場會出現洗牌現象。若沒有交易量做支撐，關門歇業的現象還將會繼續。而仲介門店的服務能力參差不齊，讓仲介如同水龍頭一樣的“開關公司”，隨“開”隨“關”。

天津我愛我家房地産經紀公司企劃總監陳萌説，市場在成交量較大的時候，絕大多數仲介的存活都沒問題，甚至會出現門店過快或規模更大的開張。同時，在市場出現這種成交量持續走低的的時候，也有很多的仲介開始閉店，甚至是暫時登出企業。