隨著一線城市房地産調控細則陸續出臺，越來越多的炒房者從重點城市退出，並逐漸向二、三線城市轉移。然而，記者深入採訪時，一些房開商明確表示：比起囤房，更樂於“囤地”，將短線炒作的資金用於2-3年的“中線炒作”，將大量資金用於與地方政府投入的基礎設施和公共設施建設中，採取“與地方政府共謀發展”、“共享囤地成果”的方式，來規避市場風險。

　　二線城市成為資金流入密集區

　　記者對長期在廣東、江西、廣西、雲南、貴州等地進行土地投資的業內人士李克彬進行採訪時，他明確表示，從2009年下半年開始，就出現大量資金向中西部省區涌入的狀況，其原因在於基礎設施建設帶動的巨大投資效應。

　　李克彬給記者算了這樣一筆賬：2010年雲南省道路交通基礎設施建設總投資將超過400億元，廣西交通基礎設施建設要完成投資180億元以上，力爭達到200億元；貴州公路水路交通總投資目標計劃完成360億元，力爭完成400億元……

　　李克彬説：“這還只是交通基礎設施建設，如果算上中西部中心城市的路網建設、水電管網設施建設等一系列投資，總額肯定是現在的幾倍。如廣西南寧市2010年城市基礎設施建設投入就有170億元，柳州市的城市基礎設施投入也超過80億元，來賓市要搞環城水系建設，投入的資金量也很大。”

　　龐大的基礎設施投入，吸引著眾多在東部沿海地區通過前期房地産市場暴漲獲得的資金投入到“升值空間巨大”的中西部城市。

　　來自深圳的投資商林羽鳳2009年上半年在廣西南寧地王國際購買了6000多平方米的寫字樓，當初的價格不過5000多元每平方米，2010年初價格就增長到1萬多元錢每平方米。

　　林羽鳳認為：“資金流入南寧、昆明、貴陽、柳州、大理等城市的可能性很大，因為沿海和東部一線城市已經成為房地産價格調控的‘聚焦點’，重拳打擊下唯有快速轉移資金才是最安全的。”

　　記者採訪的多位房地産開發商均認為，資金向中西部省區二三線城市的流動成為必然，與此同時，他們更強調，短時間裏不會繼續在囤積樓盤、購買轉手項目中投入更多的資金，原因就在於：樓盤和房價成為社會各界關注的焦點，也是政策打擊的關鍵。這就意味著即使通過招拍挂拿到了當地的“地王”，銀行肯定不會提供相關的項目貸款，投資夥伴也會充分考量整個房地産項目開發的風險，而購房者當然不會在中央政策連續出臺、房價面臨很大壓力情況下，投資購房。

　　開發商自述囤地“三步曲”

　　“囤房不如囤地，自己囤地不如與國有投資集團共同囤地！”這是記者採訪的多位投資商表達的共同思路。

　　李克彬向記者自述了囤地“三步曲”。

　　———弄清政府城市投資的“真切實力”。這是政府對公共基礎設施投資的“底線”和開發商與政府談判的“價碼”。

　　一般而言，中西部省區城市要進行基礎設施建設，僅靠財政方面的支持肯定無法滿足需要。以南寧市為例，城市投資超過170億元，肯定需要銀行貸款。銀行貸款必須提供相關的準備金，在中央銀行提高準備金的要求下，無論找哪家銀行貸款，準備金都不能少於25%。這就意味著最少要準備42億元的準備金。而財政是很難一口氣將所有的準備金注入銀行的。

　　李克彬説：“無論是南寧，還是柳州、桂林、昆明、大理、襄樊、荊州……中西部地區城市發展、城市基礎設施建設，包括路政管網建設、水電設施建設、通訊設備建設、學校醫院經濟適用房建設等等，二三線城市沒有哪一個能夠僅靠自有財政收入完全實現。只能通過銀行貸款或者吸引外來投資者進行融資。了解具體項目的發展目標、建設時間年限和融資狀況，成為最重要的基礎。”

　　———構建“融資平臺”，化解“資本金瓶頸”。

　　在了解完項目的相關信息之後。下一步就是通過建立適當的“融資平臺”，為地方政府化解“資本金瓶頸”。

　　李克彬舉了這樣的例子：一段城市景觀道路建設需要投資100億元，銀行準備金需要25%，也就是25億元。25億元財政無法立即投入。投資商就採取與政府下屬的城市投資集團或者城市建築集團，共同成立新公司或項目公司的方式進行運作。投資商負責25億元資本金的80%即20億元，項目公司負責資本金的20%即5億元，項目公司投入的資本金實際上就是政府投入的資本金。資本金投入之後，景觀道路的規劃設計、招投標方案，均由投資商自行操作，建設週期為1-2年，實際建設成本應該為20億元左右。建設週期過程中和建設週期結束之後，政府以財政方式全額回購。投資商從建設中賺取5億元左右的利潤。

　　———“土地注資”謀取鉅額暴利。

　　投資商為確保資金安全，在資金投入之時會要求政府將景觀道路周邊地塊同期評估，評估後按照當時的市場價格劃給新成立的項目公司。項目公司中政府佔51%的股份，投資商佔49%的股份。這就有效地規避了市場風險。

　　景觀道路完成之後。周圍地塊並未進行過公開招挂拍，政府的土地儲備中心會要求進行招挂拍。但2年後的土地價格已經大幅度升值。招挂拍的 土 地 價 值 很 可 能 是 原 來 的3- 5倍，甚至飆升10-20倍。按照所佔股份比例多少，投資商同樣能夠從中獲取暴利。

　　記者採訪中發現，投資商將這一運作模式稱為：與城市和政府共同成長。由於項目公司屬於政府下屬的“孫子公司”，身為“爺爺”的政府，往往會採取各種方式，確保“孫子”能夠繼續從“賣地財政”中獲益。這實際上也就是變相幫助了投資商從中謀取鉅額暴利。

　　常年在珠三角和中西部省區投資的房地産行業的開發商李汶鞠説：“聰明的投資商現在根本不想獨立拿地，獨立運作項目，在銀行部門大 力 監 控 下 ， 誰 高 調 拿 地 就 是 找死。只有把自己和政府的基礎設施項目捆綁在一起，才能最大限度地‘實現共贏’。再怎麼虧，地方政府都不敢把自己下屬的公司、項目做虧損。政府的項目要銀行貸款，完全就是輕而易舉的事情。他們能夠賺到錢，我們就能賺到錢，而且賺到的還是更大的錢。”

　　“項目運作”雖遭遏制，“中線炒作”仍需政策糾偏

　　記者深入採訪時發現，地方政府部門熱衷於通過“項目運作”的方式，來解決城市化進程中準備金不足的問題，由於遭受到中央宏觀調控的打擊，辦不出土地證而遭到遏制。然而，一些地方政府仍千方百計地將土地進行“乾坤大挪移”，為“賣地財政”鋪平道路。這種“中線炒作”的方式仍需要政策糾偏。

　　李汶鞠告訴記者，“土地抵押貸款”的運作方式，已經被中央高層明確制止。更為重要的是，國土資源部要求各省區的每一個地塊都必須有獨一無二的編號，編號直接上報國土資源部，國土資源部在網上公開土地證號。沒有土地證號的地塊，銀行絕對不敢發放項目貸款。

　　李汶鞠説：“這就意味著在城市項目開發過程中，新徵土地在沒有獲得土地證號之前，完全不可能得到貸款，即使有足夠的資本金，由於項目無法通過審核，也拿不到貸款。投 資 商 和 開 發 商 在 沒 有 看 到 作 為‘底線’的土地證號之前，無論如何不敢將資金投入。即使是政府反復承諾‘財政兜底’，投資商也不敢承擔這種風險。”

　　一位沿海城市的國土資源局官員告訴記者：2008年之前，一塊土地證號可以同時向工商銀行、農業銀行、國家開發銀行、交通銀行、建設銀行、中國銀行申請抵押貸款，由於各家銀行之間發放貸款都有時間差，政府和投資商完全可以根據這一時間差來贏得週轉。工商銀行發放的貸款先拿著，然後用農業銀行發放的貸款來填窟窿。一來二去，完全就是空手套白狼。

　　這位名叫馮俊的官員説：“現在根本不可能，銀行沒有看到土地證，在國土資源部網站上找不到土地證號，就無法發放貸款。”

　　不過，一些地方政府採取“乾坤大挪移”的辦法來解決這一難題。即採取將城市中舊城改造的地塊與新區建設的新政地塊進行“置換”的方式，“拆東墻補西墻”，來贏得喘息之機。城市中舊城改造的地塊已經有土地證號，在改造過程中只要能夠與市民和拆遷戶達成協定，“不哭不鬧不上訪”，就能將這一土地證號挪到新區使用。由於包括拆遷、重建、出售、辦理完畢房産證……最少也要3-5年的時間。這段時間，完全可以以城市化進程為理由，向中央申請新的用地指標。新的用地指標下來之後，再將已經挪作新區發展使用的土地證號“歸還”給舊城區。

　　馮俊説：“現有的土地政策已經非常嚴格了，但地方政府為了確保地方財政的收入，還是能夠與投資商、開發商聯手運作‘中線地價’，要真正意義上將投資到房地産的資金轉到投資實業、發展實體經濟和提高勞動生産率上來，仍然需要出臺更完善的系列政策和更加嚴格的監管措施。”

責編：曹樹彬

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