編者按：新政一月之後，在大家都翹首期待樓市降價之際，似乎地産商們仍在比拼毅力。這次會否重現如2008年般的市場拐點？兩年前萬科引領了全國的降價，兩年後此情此景疑似再度出現，龍頭萬科能否成為這一輪降價的“&&大哥”，樓市“多米諾骨牌”是否就此推推到？故事也許才剛剛開始......

北京萬科16日開盤房價降800元（圖片來源：新華社）

　　相比2008年在杭州萬科的那次“四盤同降”，北京萬科這次所採用的方法或許要謹慎並且柔和許多。“北京萬科16日開盤房價降八百”，這一消息記者從其他多位購房者處得到了驗證。儘管北京萬科對外尚未正式宣佈降價或者打折銷售，但仔細比較萬科紫苑當下開盤的銷售價格與此前相比，北京萬科已經開始悄然執行降價策略。

　　北京萬科16日開盤房價降800元

　　16日，萬科紫苑項目(下稱紫苑項目)正式開盤銷售，記者在現場了解到，紫苑項目本期開盤報價為25000元/平方米。現場工作人員告訴記者，實際購房有兩個點的優惠，如一次性付款還有一個點的折扣。據記者估算，附加開盤當日折扣等優惠條件後，其實際最終售價約為24200元/平方米。對此，北京萬科營銷總監肖勁未予否認。

　　肖勁16日在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，北京萬科積極響應政府的號召應對市場變化，在與客戶充分交流的基礎上，最大限度的迎合百姓需求，按照購房者願意接受的價格提供萬科的産品。北京萬科用實際行動表達了給消費者以實惠和合理定價促進銷售的態度。從現場情況來看，該項目産品和此次進行的價格調整還是普遍獲得客戶認同的。

　　記者掌握的情況表明，萬科紫苑項目實際上便是萬科與中糧在北京聯手開發的首個住宅項目。2008年中國樓市陷入深度調整之時，萬科亦在該項目一度推行部分房屋“100萬一口價”的變相降價策略，當時在北京樓市引發一輪爭議。目前，萬科中糧假日風景的推廣名已經更名為紫苑，此次假日共328套房源，産品全部為90平方米三居。該産品為工業化住宅，突出的特點之一是本期採用綠色節能環保的太陽能技術提供生活熱水，據悉此技術每年將為業主節約60％的電費。

　　據北京市統計局的相關統計，截至目前，北京市四環內商品房期房銷售均價為3.4萬元/平方米，4月15日中央政府開始密集出臺專門針對樓市的調控政策後，地産商何時開始降價便成為了社會關注的重要焦點之一。不過，當外界開始猜測萬科是否會如2008年一般率先拉開降價序幕之時，恒大地産卻率先在全國以所有項目8.5折的政策開始進行“優惠銷售”，一度被外界認為是推倒了地産商降價的“多米諾骨牌”。

　　萬科“滯後性”調價將引發新一輪房價調整

　　“萬科內部也一直在調整，我們希望每個樓盤開盤當月銷售率達到60％，如果當月不到60％怎麼辦，我們會調整開工節奏，以促銷手段把房子賣出去。”虎年年初在對機構投資者解釋萬科的策略時，萬科總裁鬱亮並沒有明確説明“促銷”的手段是什麼。

　　一位長期與萬科接觸的證券界人士向記者表示，萬科的判斷在於下半年在銷售方面的壓力將會繼續增大。“他們做出這個判斷的原因，是基於萬科自身産品供應節奏在上下半年中呈現四、六開的比例，即上半年市場確定性較強時，萬科現在只有全年計劃中40％的可售房源，而60％的資源將在不確定性巨大的下半年投入市場。”他説。

　　記者了解到，萬科的判斷是萬科在2010年的供應節奏中，具有“滯後性”，所以二季度表現如何，將變得至關重要。而對於下半年壓力較大的問題，鬱亮在面對機構投資者時亦表承認。實際上，從2010年一季度開始，即便彼時尚無4.15之後的“嚴厲調控政策出臺”，萬科業已在銷售方面感到了不同程度的壓力。前述證券界人士告訴記者，按照目前萬科確定的任務，恐怕只有每個月銷售額都創下歷史紀錄的情況下，才能完成。

　　北京大學房地産研究所所長陳國強告訴記者，大的調整取決於三方面因素，一是房企本身資金是否充裕，如果資金壓力不大，很多開發商不會願意主動降價；二是市場預期，如果大家都認為房價會跌，出於自保開發商當然會主動降價；三是同區域競爭對手降價，可能會被動跟進。

　　專家：開發商死扛房價將引來進一步調控

　　“萬科此次的舉動是非常明智的，同時，萬科降價的行為有可能對未來樓市産生影響。”北京房地産協會副秘書長陳志昨日在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，北京房價上漲速度非常快，已經偏離了市民的承受能力。外來資金和炒房行為是推高房價的重要原因。陳志説，中國絕大多數一線城市的樓市並沒有經過有效地調整，因此很多投資、投機購房積累起的泡沫十分危險，進行調控勢在必行。如果各地方政策的效果不明顯，或者開發商死扛房價，可能還會引來加息等更進一步的調控措施。

　　沒錢買房、政策調整，恐怕是目前絕大多數普通消費者遠離樓市最關鍵的兩個原因。各地樓市新政紛紛亮相，樓市走勢到底會如何？

　　中原地産華北區域董事總經理李文傑堅信下跌的走勢已在各方形成共識。李文傑表示，北京新政應該是從北京個人住房制度改革以來調控樓市最嚴厲的制度。現在買房人、賣房人和開發商已經形成對樓市下跌的預期。新政措施會加速樓市量價齊跌。而此前專家預言的30％的跌幅，也為各界所認同。北京房地産協會副秘書長陳志認為，房價至少應該回歸到2009年初或2009年6-7月份的狀態，房價至少降30％問題不大。

責編：曹樹彬

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