樓市“擠泡沫”有利維護銀行業金融安全

　　房地産調整力避“中國式次貸危機”

　　本報記者 眾石

　　樓市新政給中國房地産市場帶來的震蕩不會只局限于“炒房客”。

　　早在今年“兩會”期間，全國政協委員何新就在小組會發言時説，在京滬深廣等大城市不斷推高房價的人並不僅有房地産商，還有銀行。因為，多數炒房大戶都是利用銀行按揭和銀行貸款作為資金杠桿，從事囤房、炒房。他説，如果房價暴漲之後暴跌，最終被套牢的會是銀行。

　　已被投資衝動吹大的樓市泡沫與銀行房貸可謂唇亡齒寒。

　　中國社科院金融研究所研究員易憲容表示，市場不應低估了本輪樓市調控政策，“它的殺傷力比以往任何時候都強”。他認為，這次新政基本上要把中國房地産轉變到國計民生的角度上，轉移到民生和居住的角度上，這種本質性變化，將會讓房地産投機炒作者“越套越牢”。

　　還有分析人士稱，更重要的是，中國經濟需要完成“結構轉型”的歷史重擔，2010樓市調控應該是管理層揮起的“第一刀”。

　　銀行是房價暴漲的背後推手

　　雖然近期各地並未出現房價暴跌現象，但北京、上海、深圳等大城市樓市交易量下跌趨勢較為明顯。業內人士稱，調控新政正在使市場産生較強“觀望氣氛”，除了手中房産較多的個別投機者選擇迅速套現外，多數有房者可能選擇觀望，等走勢明朗之後再説。同時，購房者“看一看再説”的心態也較為濃厚。

　　北京通州鏈家地産一位分析人士稱，這次新政較為犀利，主要從控制需求入手，尤其對於非本地居民的購房審核限制，這對很多跨地區“炒房者”打擊力很強。

　　中國人民大學國際貨幣研究所副所長向松祚一直把這一輪房地産投機之風形容為“中國式次貸危機”。去年年底他就斷言，中國房地産市場會在今年一、二季度出現“顯著調整”。

　　美國“次貸”危機爆發，主要源於銀行機構把房貸資産證券化，把大量不合格房貸産品層層打包做成金融産品賣給投資者。對於還沒有將資産證券化當作銀行主流業務的中國樓市，其“泡沫”形成機制自然不同。

　　有分析人士稱，美國爆發的“次貸危機”，其金融泡沫類似“晚期癌症”，銀行系統把房貸資産充分證券化了，其資産毒垃圾已賣到全球資本市場，是“全身擴散”型的系統危機。相比來説，在中國房貸資産還屬於銀行“優良資産”，通常以居住為訴求的購房貸款者信用度是不錯的。不過，房價持續上漲甚至暴漲，誘導大量的“投機性貸款”進入樓市，一旦這類房貸者把還款能力完全建立在房價上漲的預期上，這就已經同美國“次貸”的擊鼓傳花遊戲相似了。

　　危險的是，中國銀行系統恰恰因為缺少房貸證券化的金融工具，無法轉移貸款風險，房貸金融衍生産品的“池子”本來就很小，房價暴漲後如果暴跌，其風險更會直接由放貸銀行承擔。

　　向松祚認為，中國樓市泡沫特徵有幾個方面：2009年以來，我國各大中城市“地王”層出不窮；幾乎所有樓市開盤之日，排隊選號人潮洶湧，盛況超乎想象；各地樓市銷量與日俱增，連創新高；不少購房者採用貸款、典當等多種信用方式購房。

　　“當房貸還不上時，會出現什麼樣的狀況呢？這種信用方式購房，與美國次貸爆發之前是多麼相似。”他説。

　　一系列數據可能檢測我國的房地産市場泡沫的嚴重性。比如，租售比。北京平均租售比高達1：546，最高達到1：700，上海租售比高達1：500，深圳租售比高達1：480。全國主要省會城市平均租售比超過1：300。租售比是衡量樓市投資收益之指標。1：500的租售比，意味著假若依靠出租賺錢，平均需要45年才有望收回購房資金(損失利息不算)；房價漲幅與人均收入漲幅之比。此比例北京超過5倍，上海超過7倍，深圳超過6倍。

　　更重要的是投資或投機比例。全國主要城市購房人群，以投資或投機為目的者，比例達到46%。北京、上海、深圳等一線城市，投資比例遠超50%。投資或投機氛圍已經籠罩中國樓市。

　　“兩會”期間有關物業稅爭論很多，全國政協委員何新對此持反對意見。在他看來，此舉只會抬升房價，而不會壓抑房價。因為累積的物業稅將加入轉讓的二手房價，成為刺激二手房價上升的因素，又會傳導到一手房市的房價，促其繼續上漲。對於要購買居住房的眾多升斗小民，加徵物業稅則會直接加大其購房資金壓力。

　　何新認為，房價暴漲的核心關節是銀行。他表示，如果國家真想使房價下跌，就要管住銀行資金，抑制其進入房市。其中，對炒房者利用他人身份證，填報假收入證明套取銀行按揭貸款，從而借助銀行資金為杠桿，大量囤房、炒房，這種行為更應嚴查。

　　他説：“這也是當前各地閒置空房甚多，然而房價升升不止的根源及秘密所在。而炒房大戶的這種操作，主要是通過房産銷售公司與房貸銀行聯手進行。只有採取措施使囤房炒房者數量減少，使來自銀行的炒房資金鏈中斷，房價才可真正下跌。”

　　破解樓市“股市化”

　　在此次新政實施之後，有業內資深人士比喻，這是管理層力避把中國房地産市場“股市化”的強力手段。

　　分析人士稱，在擁有多套住房的投資者手中，房産完全喪失居住屬性，只剩下投資屬性。投機者所佔比例過高的區域，房屋就如同一支股票，一旦投機者做莊炒作這只股票，暴漲、暴跌就只是時間和幅度問題。

　　隨著戶籍制度鬆動，交通條件改善，百姓購買力提高，全國的房地産市場正在逐漸一體化。只要有價格洼地，就一定有炒房團前去投機。

　　何新委員在其政策建議中提示必須關注兩類投機資金拉高房價：一是國際資金，二是銀行的大量閒置資金。

　　他對樓市泡沫可能拖累銀行産生金融風險的擔心，其實早在2008年房地産市場調整時，就引起一些地方銀行的警覺。在深圳，當時出現過“斷供”現象，讓當地金融機構非常緊張。為了避免“中國式次貸危機”蔓延，一些房貸業務佔比重較多的銀行開始全面審查房貸資格。據稱，當時對第二、三套房就開始實行“有條件支持”，比如提高首付比例從30%到50%不等。不過，2009年樓市復蘇後，各地銀行貸款審查放鬆，“零首付”、“一成首付”又死灰復燃。

　　據業內人士透露，某些仲介公司給熟悉的投資客提供低首付，這樣能用更少的本金購買更多的房産，從而實現“以小博大”。對此，銀行貸款機構進行監管非常困難。很多時候，銀行的信貸人員本身就有很大的放貸壓力，而作為相對優質資産的購房貸款，本身就很有吸引力。再加上房價上漲，銀行從自身利益出發，本來就有吹大樓市泡沫的衝動。

　　央行剛剛發佈的數據顯示，今年一季度房地産貸款繼續增長，其中，個人購房貸款新增5227億元，季末餘額同比增長53.4%，比上年末上升10.3個百分點。除了全國數據，在上海，4月14日央行上海總部公佈的數據顯示，一季度上海人民幣個人住房貸款增加338.1億元，同比多增311.3億元。分析人士稱，這充分説明一季度房價高漲背後，信貸資金推動因素明顯。

　　事實上，正是一季度較高的房貸增速引起了銀行監管層的警惕。銀監會主席劉明康最近強調，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，並表示各大中型銀行還要按季度開展房地産貸款壓力測試。

　　5月6日，深圳樓市新政正式面世。當地政府出臺政策要求，嚴格執行差別化信貸政策，限制各種名目的炒房和投機性購房；商業銀行根據風險狀況，暫停發放購買第三套房以上住房貸款；對不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。對境外機構及個人購房，嚴格按照有關政策執行。

　　當地房産業有關人士稱，深圳二套房貸已經大幅度提高首付和利率，大量炒房客早就離場了，三套房停貸進一步關緊炒房資金的“水龍頭”。

　　北京華業地産副總裁陳雲峰認為，這次房地産政策主要是奔著打擊投機型暴漲需求、支持自住型需求和控制投資型需求這三個層面來的。“有錢人在炒房，沒錢的借錢也在炒房，如果這種局面持續下去，就有可能把中國經濟拉向崩潰的邊緣。”

　　易憲容則強調，對於遏制投機性需求新政已表現出很大決心，但仍需要嚴格的執行。這裡關鍵是，銀行要認定購房者到底是“居住性需求”還是“投資需求”。其一，要對購買第一套住房者貸款進行嚴格的審查，讓一些信貸不合格者不要進入信貸市場，同時對購買第一套住房者嚴格禁止利用其投資。其二，新政應貫徹到各地，不能只局限在幾個大城市，防止在一線城市投機炒作的資金流向二三線城市，重新把這些城市的房價炒高。

　　新政帶給銀行的陣痛不是壞事

　　嚴厲的樓市調控政策會否影響中國經濟的增長？銀河證券首席經濟學家左曉蕾認為，目前中國政府對外堅持人民幣匯率保持基本穩定，對內在當前通脹預期不斷增大的形勢下，央行絕對不會降低利率，更重要的是政府調控採取了最有效果的政策，直接嚴格地限制銀行資金流入房地産市場。減少銀行資金對投機性行為的支持，就等於投機收益的去杠桿化，對於遏制投機行為是最有效的。這些政策大大降低了銀行的風險，也就降低了經濟的系統風險。

　　另外，世界各國房地産泡沫經濟暴發的過程，一般都是房地産價格大幅上漲三年左右，政府政策開始調控，最後刺破泡沫引爆危機，日本、美國大都如此。而中國這次是在房地産價格非理性上漲一年以後政策開始調控。換句話説，房地産的泡沫並沒有被累積到一觸即潰的程度。

　　業內人士普遍認為，房價回落確實會給銀行帶來信貸質量下降的隱憂，樓市新政尤其是房貸的收緊，在短期內會給市場帶來負面影響，但是中長期來看，有助於調整銀行的信貸結構，提高風險管理能力。

　　交通銀行首席經濟學家連平認為，我國個人按揭貸款業務首付比例相對較高，一般在20%－30%，而且目前又將二套房首付提高至五成。所以與國際相比，從首付比例的角度來講，銀行個人按揭貸款風險不大。

　　目前，各大銀行針對房地産貸款的壓力測試工作正在展開。交通銀行表示，該行房地産業貸款總體風險可控，如果房價下降30%，該行房地産開發貸款不良率將上升1個百分點，個人按揭貸款不良率將上升0.9個百分點。建行、農行的消息也稱，20~30%的房價調整並不會影響其房貸整體質量。

　　民生行長洪琦則在最近的媒體見面會上給出了更為樂觀的答案，稱即使房價下降四成，仍不會影響該行資産質量。

　　長期看，房地産新政的“陣痛”給銀行業帶來的並非完全是壞事。分析人士指出，房地産新政不僅有助於擠出房地産泡沫，防範房地産貸款的未來風險，同時對於銀行的信貸結構或許也是一個有益的調整。

　　東興證券銀行業分析師王保倫認為，嚴厲的房産調控新措施，對銀行造成壓力來自三方面：一是房屋需求減少，二季度及以後月份富裕資金投向何處，而其他行業的資金收益又低於房産貸款，對銀行未來的利息收入形成新的壓力；二是需求減少和資金收緊後開發商資金回籠放緩，某種程度對銀行資産質量構成壓力；三是新措施將使房價下跌，抵押物貶值造成銀行資産質量壓力。

　　這也許正是銀行業展開信貸結構調整的機會。在長三角、珠三角等沿海地區，中小企業的資金需求量仍然巨大，給這些企業放貸一直以來就是大型商業銀行的弱項，這次調整房貸反而是個機會。另外，中國製造業進行自主創新和産業升級全面再造，對那些技術密集型企業和創新型企業，銀行信貸更應該大力支持，畢竟只有企業活力恢復，經濟發展的動力才能真正加強。

　　安信證券的最新報告稱，在新政影響下，未來兩三年裏中國房地産市場將經歷溫和的調整，表現為“房價的盤整或者緩慢下跌，交易量以低於歷史平均水平的速度增長”。

　　他們不認為短期內樓市會以急跌的方式進行調整。因為儘管信貸的收縮和貿易順差的下降已經出現，通貨膨脹壓力也在逐步增大，但是流動性出現迅速收緊的可能性並不是太大，購房需求也不太可能出現急劇的萎縮。另外，地産新政對經濟GDP增速影響有限，大約在1~2個百分點。

　　左曉蕾説，新政是給正在膨脹中的泡沫減少繼續吹大的能量，以制止泡沫在短期內繼續大幅膨脹，降低房地産風險，引導房地産市場軟著陸，恢復經濟整體的平穩增長態勢。

　　本報北京5月9日電

責編：王玉飛

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