2008年4月11日(含)之前簽約的經適房轉商品房均需通過上市交易；此後簽約的經適房仍可同名“經轉商”。記者昨天從有關部門獲悉，因經適房滿5年後才能轉為商品房，所以目前所有符合年限要求的經適房，都不能同名“經轉商”。

　　據了解，各區縣近日收到《關於已購經濟適用住房上市出售有關問題的補充通知》，《補充通知》明確表示，2008年4月11日(含)之前簽約的經適房轉商品房一律要通過“上市交易”的方式完成。《補充通知》同時明確，通過補交土地收益款的方式(“同名轉”)“經轉商”並未被完全叫停，但只適用於2008年4月11日以後簽約的已購經適房家庭，即2008年4月11日後簽訂購房合同的經適房家庭取得契稅完稅憑證或房産證5年後，可以按原購房價格和同地段房屋狀況基本相似的普通商品房價差的70%補交土地收益款後取得商品房産權。

　　此前執行的2008年下發的《關於已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》，沒有對“同名轉”作出購房時限要求，而按照新下發的《補充通知》，2008年4月11日(含)以前簽訂購房合同的經適房轉商品房都必須通過上市交易的方式，“同名轉”和上市交易之間主要相差一次契稅的繳納。

　　“至於現在過戶是否屬於‘限購房’的範圍，市住建委沒有明確説明。”多家仲介機構都反映，“經轉商”同樣需要進行網簽程序，那麼該房屋就會在房屋登記的網絡裏顯示為進行過交易，這和買賣房屋是一樣的，因此從程序上應該符合“同一個家庭限購一套商品房”的範圍，也就是説，過戶家庭在該辦法未解禁前，很有可能不能再購新房。

　　-專家觀點

　　嚴格保障房政策防止投機

　　對於“經轉商”新政策，有業內人士表示，相對於收益而言，老經適房上市交易“轉商”所需繳納的契稅並不多，因此對市場影響不大，不過這反映了政策在不斷收緊，影響炒房者的預期。

　　中國房地産聯盟秘書長陳雲峰認為，近期無論是中央還是北京出臺的房地産政策，更多都是針對商品房的。而今後，政府會大力開發保障性住房，因此保障性住房的政策也肯定會更嚴格，否則就會出現一邊建設一邊流失的情況。為了避免這種情況的出現，有可能推出一系列政策，防止保障性住房被投機。例如購買經適房後不能購買商品房等辦法。另外，北京正在建立和完善個人住房信息，將來保障房和商品房的信息共享後，就能避免部分人再開著奔馳住經適房的現象。

　　-新聞背景

　　新政引發經適房扎堆“轉商”

　　住建部近日下發《關於加強經濟適用住房管理有關問題的通知》，要求在取得完全産權前，經適房購房人只能用於自住，不得出售、出租、閒置、出借，也不得擅自改變住房用途等。已購買經適房家庭再購買其他住房，必須辦理經適房退出手續，或通過補交土地收益等價款取得已購經適房的完全産權。

　　政策出臺後，部分經適房業主扎堆辦理“經轉商”手續，以躲避可能出臺的更嚴厲政策。因業務量驟增，以前沒有過戶業務的仲介公司，也臨時增加了這項業務。

　　-土地新政

　　首塊“限房價”地首日無人報價

　　昨天，北京首塊“限房價”住宅土地開始競價，首日遇冷無人報價。

　　這一地塊位於房山區長陽鎮。4月16日，市國土局出臺土地新政，明確表示商品住宅用地出讓將不再只是“價高者得”，為防出現高地價，會弱化價格因素，取而代之的是“綜合條件最優者得”。其中，抑制地價和房價過快增長的措施包括試點“限房價、競地價”及“限地價、競政策性住房面積”。當天，該地成為首批實施新政的地塊，並明確要求所有居住用途建築面積均將建成“中小套型商品住房”，且房屋銷售限價均價為1.25萬元/平米。該地塊建設面積接近12公頃，掛牌出讓起始價約為11.8億元，競買截止日為本月19日。昨天是該地塊競價起始時間，但一直未收到報價。

　　此外，位於長陽鎮起步區2號地及3號地北側住宅混合公建和多功能項目用地，也在昨天開始競價，同樣無人問津。對此，中國房地産聯盟秘書長陳雲峰説，從這塊地的條件來説，應該不會出現流拍的情況，開發商們還是很願意開發的。首天遇冷，可能是近期政策頻繁，開發商們都在觀望、分析。

　　-納稅手續

　　契稅完稅憑證可作二手房徵稅憑證

　　今年起，個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或不足5年的普通住房對外銷售的，按其銷售收入與購房款的差額徵收營業稅。

　　近期北京市個人二手房交易活躍，到地稅局辦理個人二手房過戶交易的人員增多，有納稅人詢問“若原購房發票丟失，如何認定營業稅差額徵稅的依據？”針對這一問題，地稅部門解釋説，如果有購房發票，納稅人在向地方稅務部門申請按其售房收入減去購買房屋價款後的差額繳納營業稅時，需提供購買房屋時取得的稅務部門監製的發票作為差額徵稅的扣除憑證；如果因各種客觀原因未取得原購房發票，對於個人銷售已購住房凡符合現行相關政策實行差額徵收營業稅的，可以原購房時的契稅完稅憑證作為差額徵收營業稅的抵扣憑證。

　　三套房貸尚未全停

　　-調查

　　本報記者昨天從北京各家銀行獲悉，目前，部分銀行表示已開始暫停向不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民發放購房貸款。對於第三套及以上住房，外資銀行已全面停貸，絕大多數中資銀行尚未明確停貸，表示正在等待相關細則出臺。

　　部分銀行邊等細則邊執行

　　記者昨天從招商銀行、中信銀行、中國銀行等在京分支機構獲悉，各銀行有關房貸的政策細則正在制定，原則上嚴格執行國務院和北京市的規定，目前第三套房貸還不能説是全面叫停。不過，匯豐、花旗等外資銀行明確表示不再貸三套房款。

　　招商銀行某支行房貸業務經理表示，目前支行還在等待分行的通知和執行細則，原則上按照“大政策走”，但目前對於第三套房的界定以及相關細則都尚未出臺，因此貸款可以申請，但“批不批很難説”。

　　某股份制商業銀行支行個貸經理坦言，新政的規定確實比較嚴格，但在細則方面還有商榷餘地，銀行同業內也不太了解具體做法，近日可能都會選擇“邊執行邊觀望”的態度，在執行中等待具體細則。

　　貸款審批門檻大幅提高

　　中信銀行某支行房貸人員則表示，原則上，第三套房的貸款審批將會更嚴格，但並不是不做。該行依然會做第三套房貸業務，只是將房貸利率提高到基準利率的1.2倍甚至更高，這是由各家銀行的風險狀況決定的。

　　不過，當記者以購房者身份向一些國有大行諮詢時，得到的答覆基本是不可以。交行一位個貸經理表示，目前已經暫停第三套及以上住房的貸款，“政策這麼緊，我們不能頂風作案。”

　　儘管沒有徹底叫停三套房貸，各銀行審批門檻也大大提高。如華夏銀行，根據風險，在第二套政策基礎上每增加一套首付款比例至少提高5%，貸款利率上浮幅度至少提高5%。深圳發展銀行北京分行則是首付55%，利率1.2倍。某些銀行“第三套房”貸款業務僅對VIP客戶開放，首付和利率方面都上浮。

　　此外，建行、民生銀行等表示，非北京戶口的貸款者需提供納稅證明或社保繳納證明，但也有部分銀行在等待細則出臺，目前還沒有進一步的要求。

　　中信銀行某支行房貸業務員表示，目前還沒有成文的説法規定外地人在北京買房的限制條件，同時，稅收證明的開立也沒有明確的説法。若有外地購房者提出相關申請時，銀行會提醒他們有可能不能辦妥，但是目前還是按照流程在走。這位業務員也表示，最近辦理房貸的業務並不多，在現在未實施細則前加緊遞交申請，可能趕上末班車。翟烜 趙鵬 馬文婷 高晨

責編：曹樹彬

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