恒大率先八五折銷售所有樓盤

　　調控重壓之下，一線房地産商重拾“現金為王”，通過加速週轉為持續增長儲備能量。5日，恒大地産(3333.HK)宣佈，公司在全國的所有樓盤將統一優惠15%。恒大地産有關負責人表示，未來一段時期內，樓市低迷將不可避免；加大力度促銷、快速回籠資金，不僅可以擴大市場佔有率，而且將為今後的行業並購及市場整合做準備。

　　業內人士指出，房價理性回歸是真實住房需求有效釋放的前提條件，同時也是打破樓市“冰凍”局面的關鍵因素。而恒大等一線房地産商的降價行為將具有較強的示範效應，有望帶動區域房價步入調整期。

　　□本報記者 林喆

　　加速週轉增持現金

　　目前，房地産企業的貨幣資金十分充足。

　　據Wind數據統計，今年一季度末，申萬分類的102家A股房地産企業持有的貨幣資金合計達1792億元人民幣，同比增長60.4%，創三年以來新高。其中，萬科(000002)手持現金179.2億元，高於短期借款和一年內到期長期借款的總和。另外，首開股份(600376)、保利地産(600048)、金融街(000402)等公司貨幣資金均超過100億元。

　　恒大地産最新公佈的銷售業績顯示，今年4月，公司實現合約銷售額37.4億元人民幣，合約銷售面積57.8萬平方米。1至4月，公司累計實現合約銷售額121.3億元，合約銷售面積189.3萬平方米，同比分別增長120.3%和60.4%。4月中旬，恒大地産發行優先票據募集資金6億美元。在銷售回款和票據發行的雙重影響下，恒大地産所持貨幣資金顯著上升。截至今年4月30日，恒大現金餘額達209.9億港元，增長28.3%。

　　業內專家指出，企業提高凈資産收益率主要有兩種方式，一是加速週轉、擴張規模，二是提高售價、最大化單位利潤。在房地産低迷期和平穩發展期，一線地産商往往會傾向於前一種方式。而在行業調整期，追求高週轉和規模化擴張的房企通常會降低庫存、增持現金。

　　以萬科為例，2009年，公司的存貨週轉率為0.54，這意味著公司庫存不到兩年便可消化，而房地産項目的開發週期一般為2-4年。2010年一季度末，在萬科各類存貨中，現房存貨59.0億元，佔比僅5.7%。萬科執行副總裁肖莉表示，由於堅持穩健經營，公司目前的財務狀況和存貨結構健康，能夠應對市場可能出現的各種變化。

　　重點佈局二三線城市

　　持有大量現金的一線房企普遍表示，將回避前期房價漲幅過快的熱點城市，同時繼續看好二三線城市；希望在房地産市場的調整期，低成本獲得優質土地儲備。

　　今年4月份，恒大地産合約銷售均價為每平方米6,467元，同比增長32.4%；明顯低於熱點城市的房價漲幅。原因是該公司的項目主要佈局在二三線城市，價格漲幅有限，受政策的衝擊也相對較小。公司表示，今後，公司將繼續堅持穩健經營的策略，避免與其他地産商爭逐高房價和高風險城市。

　　萬科也十分看重二三線城市的自住需求。肖莉表示，由於全國的資産配置需求集中于少數熱點城市，這些城市的房價漲幅遠高於全國整體。相對而言，以自住需求為主的多數二三線城市表現得更為穩定。公司將持續側重二三線城市的良性擴張。2009年，萬科新增項目44個，大部分位於二三線城市，新增項目樓面地價僅為2401元/平方米。

　　業內人士指出，調控政策主要針對房價過快的城市。而在城鎮深入推進中，二三線城市正迎來快速發展期，提前佈局二三線城市的地産開發企業今後將明顯受益。

　　2009年，二三線城市房地産銷售額佔比已經超過60%。以恒大地産為例，公司4月合約銷售金額排名前3位的地區為石家莊、重慶及長沙，佔比分別為18.7%、14.1%和10.6%。

　　市場人士認為，在行業調整期內，一線房企提高資産週轉率、擴大二三線城市佈局，是穩定開工率、增加有效供給的舉措，有利於房地産市場儘快“軟著陸”。

責編：曹樹彬

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