京城最貴公寓樓盤調查

　　一座被冠以“低碳”概念的樓盤，造勢近兩個月來的銷售回款遠低於預期；一個幾經爛尾的項目，尚有近7億元債務需要填平；一家實力平平的開發商，希望通過這一個項目就獲得四倍于其年營業收入的業績。

　　“長安8號”，這一昔日的爛尾樓，在奧園地産接手後，再度被包裝成為了頂級豪宅，但目前，其實際銷售水準卻遠沒有達到號稱的均價80000元/平方米。

　　本報記者 錢唐

　　銷售回款遠低於預期

　　“現在預交50萬元便可選房。如果3月31號之前來選訂，還可獲得額外折扣。”“長安8號”銷售人員告訴中國證券報記者。目前，該項目正在以內部認購的方式招攬客戶，這一方式將延續到5月1日。

　　而該項目的實際銷售均價也並非對外號稱的80000元/平方米，當前價格為55000元/平方米起，另外還可以享受一些額外折扣。據稱，內部認購期首批推出的50套，已經獲得30多套的意向認購。

　　自2月6日開始，“長安8號”全球公開發售，奧園地産董事局主席郭梓文此前曾公開表示，長安8號項目在未來3年內預計可為集團貢獻130億元的現金流回款。奧園地産此前預計，該項目在公開發售後的10日內能完成6億元回款，20日內完成15億元回款。

　　但北京市房地産交易管理網信息顯示，截至3月30日，案名還是“擎峰”的該項目僅僅網上聯機備案了23套公寓，面積為7854.15平方米，成交均價每平方米才50209元。即使以全部房款已繳清來計算，該23套公寓總獲款不到4億元，而如果僅按照每套房子50萬元的意向簽約金來計，也僅僅收到1150萬元而已。

　　與項目的總開發量相比，這一銷售業績並不理想。資料顯示，“長安8號”位於朝陽區西大望路與建國路交匯東南角，項目總建築面積247646.3平方米，地上建築面積174722.5平方米，由南北兩棟塔樓組成，目前預售的為南樓，全為精裝修公寓，但容積率竟高達6.50。其附近均價4萬的萬科公園五號容積率為2.50，19層以上住宅通常最高容積率為4.5。

　　根據北京市房地産交易管理網信息，該項目2008年10月8日已經拿到預售許可證的南樓5－40層，批准銷售套數為265套，批准銷售面積為100905.32平方米。項目戶型面積標準層268-480平方米，樓王層為640-1800平方米。

　　業內人士指出，除了地段的賣點之外，“長安8號”同時主打的還有低碳牌，號稱採用全球領先的15項低碳技術體系，包括：淺層地能系統——地源熱泵、可再生能源系統——太陽能光伏發電、建築物理系統——斷熱鋁合金窗、LOW-E玻璃、地板採暖系統、冰蓄冷系統、水軟化系統、VRV變頻多聯機中央空調系統、全熱交換系統、直飲水系統、中央除塵系統、智慧家居控制系統、樓宇自控系統等。

　　然而，業內專家指出，建造低碳建築是一個系統性的過程，涉及規劃、設計、建造、運行等諸多環節，不可能速成。爛尾多年的“長安8號”在前期規劃、設計以及建造階段是否切實涉及並運用到“低碳”無疑很值得懷疑。

　　也有人士指出，我國的低碳建築目前尚處於起步階段，並沒有統一的碳排放量計算方法，也沒有清晰的低碳建築發展規劃，現在各種精裝修或者生態型地産都在搭低碳地産的順風車，其實更多的都只是“偽低碳”概念而已。

　　近7億元債務到期

　　“當初我們把項目轉給香港世紀協潤時，轉讓代價分為兩部分，一是股權轉讓款4.587億元，二是償還股東借款12.92億元，目前，項目公司還有近7億元的債務沒有還清。”中國證券報記者向“長安8號”原投資商首開股份(600376)的高管層了解到。而這一債務的最後清償日期便是3月31日。

　　截至本報發稿，香港世紀協潤12.92億元債務中，還有6.92億元沒有償還。

　　作為昔日北京CBD區域最著名的爛尾樓項目，“長安8號”曾數易其手，案名三度變更；其背後的債務糾紛也曾是盤根錯節。項目開發歷時6年，中間多次停工，至今變身豪宅項目後銷售依然不樂觀。

　　工商資料顯示，“長安8號”最初的投資商是北京耀輝置業有限公司，項目案名為“耀輝國際城”，項目用地是卡在2004年“831大限”之日以協議出讓方式拿下的。當時耀輝國際城項目的總投資預計為21.28億元。但作為一家凈資産不足3000萬元的小型房企，耀輝置業並沒有能力運作該項目。而以土地出資的大股東王府世紀發展有限公司，也因資金實力有限而無法撬動這一體量項目。

　　2004年9月，天鴻寶業斥資3100萬元受讓王府世紀持有的耀輝置業62%股權，王府世紀尚持有項目38%股權。天鴻寶業接手後，耀輝國際城的開發進展也並不盡如人意。“由於項目用地並非凈地出讓，因此面臨很多拆遷難題。”首開股份一高管人員對中國證券報記者表示。 天鴻寶業曾公告，欲出資5.875億元用於該項目的拆遷準備。隨後幾年，耀輝置業的現金流狀況逐年惡化，負債率年年攀升，截至2007年10月31日，耀輝置業的負債率已經高達97%。

　　2008年4月，由天鴻寶業重組而來的首開股份以4.587億元將62%的股份全部轉讓給了香港世紀協潤。截至當時，世紀協潤還要負擔股東借款本息共計約11.41億元的債務。根據資料顯示，香港世紀協潤和王府世紀兩公司均係王志才所有。

　　首開股份退出後，樓盤案名改成“擎峰”向市場發售。但金融危機的到來，使這一定位超高端的豪宅銷售慘澹。而欲將項目回購的王志才也經受著資金的壓力。

　　根據首開股份和世紀協潤的約定，如果不能在2009年7月31日之前向首開股份支付全部股權轉讓款，或不能在2010年3月31日之前安排耀輝公司向首開償還全部股東借款本息，則首開股份有權解除股權轉讓合同。

　　由於世紀協潤須償還的債務為付息債務，截至2009年11月，這筆債務金額已增至12.92億元。該筆債務由廣州奧園地産與北京王府世紀提供連帶責任擔保。若不能按期還款，首開股份可以選擇解除股權轉讓合同、公開處置質押的耀輝公司股權或追究奧園地産、王府世紀的連帶擔保責任。

　　擴張過速隱憂

　　香港世紀協潤支付給首開股份的資金，主要來自於奧園地産。而奧園地産通過一連串的資本騰挪控制世紀協潤及“長安8號”項目，目的是進入北京市場。近兩年來，奧園地産一直在上演“蛇吞象”的故事。

　　2009年7月，奧園地産全資附屬公司收購泓達投資持有的世紀協潤41.33%股權，對價為人民幣3.7億元。此外，奧園同意向世紀協潤授出一筆人民幣4.6億元等值港元的固定兩年期貸款，按年利率7厘計息，該貸款將主要用作撥付世紀協潤收購耀輝國際城62%股權應付首開股份的轉讓款。

　　另外，奧園地産還須向世紀協潤提供12.92億元的償債擔保，加上股權轉讓款和換股票據款6.66億元，奧園將為長安8號項目付出近28億元現金。

　　財務數據顯示，奧園地産的規模並不大，2009年總合約銷售額約28.8億元，目前可售的項目僅為9個。2009年半年報中，奧園地産貨幣資金15.74億元，但目前已為收購“長安8號”花去一半。

　　近兩年來，奧園地産已經完成了幾筆重量級並購，包括近10億元並購廣州中信廣場旁甲A級寫字樓地塊；近8億元並購廣州白鵝潭項目；7億元並購廣東省中山市西區500畝高檔低密度豪宅項目等，總金額高達73億元。此外，奧園地産已正式宣佈了收購天譽置業旗下位於廣州天河區的一地塊，代價約為3.5億元左右。與此同時，奧園銷售業績波動較大。該公司2008年營業額只有6.19億元，而2007年是25.01億元。

責編：王玉飛

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