畢曉哲：“商品房利潤不超10%”非長久之計_新聞臺

陜西省住房和城鄉建設廳會同省物價局日前聯合發文，要求各地分區域測算住房項目成本並公佈住房銷售價格區間，鼓勵現房銷售，引導各地房地産市場平穩健康發展。參照2009《陜西省建設工程工程量清單計價規則》及當年涉及建築的各項價格指數測算出較為準確的開發成本，合理利潤率控制在10%左右，並將各區域住房銷售價格區間在媒體上公佈，同時在物價部門的備案價格應在公佈的價格區間範圍內。（10月21中國廣播網）

　　上述政策的善意毋庸置疑。一個“利潤不得超10%的限價”之下，有助於促使商品房價格理性回歸，對於持續近兩年來的房地産市場調控也將是一個巨大的助力；其二，這一“限制利潤”政策對於購買商品房群體的利好也是明顯的，避免一些購買者因為不了解成本和房價水份多花冤枉錢；其三，這一政策與一些地方推行的“限價政策”相比，靈活性和科學性更強，畢竟一個“浮動的利潤比例”比單純的限價更便於執行，也容易讓多方接受。但這一政策最大的問題在於，一個“局部”限制“房價”政策，是不是能長久執行值得擔憂。

　　無論西安市房價高低，如果一旦在商品房領域實施“利潤控制”，必然會讓當地房價處於全國房地産市場價格的“洼地”。短期內或不明顯，持續一段時間或數年之後，一些地方和城市的房價有利潤率持續上漲、利潤率可能高達30%以上或更多，西安市如果繼續保持這一“限價政策”，會對當地不利。一方面，處於價格低谷的當地商品房，將成為一些投資者和逐利者競購的對象，西安市房産成為全國投資者競逐的對象，對當地顯然不利。在全國房價繼續上漲的情況下，或同比利潤率遠超10%的情況下，西安市房價漲還是不漲？一個市場決定的價格，在政府“限價”之後不僅影響當地稅費收益，由於土地資源、房産資源的稀缺性和公共屬性，必將影響到當地公眾整體利益。

　　也就是説，西安市的良好政策不能搞僅僅一個地方的“單打一”，如果這一地方性政策不能儘快推向全國或由國家有關方面整體推行的話，“吃虧”的可能只是西安市一地，這本非改革者的初衷。但全國性出臺“統一的限制利潤率”的政策，可能性並不大。另外，這一良好的政策也非無懈可擊。目前這一政策針對的是全市各類商品房，在給購買者帶來了實惠之時，也給一些富翁群體、豪華別墅群體消費者帶來了利好，這反而是不公平的。在我看來，真正的“限制利潤率”後的優惠群體，應是那些住房剛需群體，而不是有錢有勢的富豪們。富裕群體並不差錢，讓他們購房之時按照市場規律交付價格是適當的，讓他們同等享受優待，反而有“避稅”和降低這部分人群的社會責任之嫌。同時，也應預料到部分人群如公務人員拿到“限制利潤房”之後倒手牟利問題，這一“控制利潤率”的政策本身也應在“精確打擊”方面修訂和完善。

　　然而，無論怎樣分析這一政策，終歸是行政性命令和政府直接主導市場價格的産物，與市場規律並不完全吻合，短期內作為政府調控房價的手段可以實施，但不可能長期如此持續地“控制某一市場和商品領域的價格”。如果一樁商品完全由政策“定價”，就猶如完全沒有市場，要麼就是近乎政府“壟斷”，該政策的持續性和持久性就值得商榷。真正的讓商品房價格理性回歸，必鬚髮揮市場自我調控的作用，政府方面可以將“控制合理利潤”當成一個過渡手段，但在採取過渡舉措之時，還應儘快探索對非理性房地産市場的監管機制與完善，公眾保障性住房的配套完善，對於房産開發成本中拿地成本的制度性“讓利”等。這是最終讓房價理性回歸的關鍵所在。