《紅週刊(博客,微博)》特約作者 林松立

　　我並非要故弄玄虛，如果從價值投資的角度來看，萬科還真不是地産股。

　　過去十年最賺錢的行業就是炒房，但比房價漲得更快的就是土地。房地産開發業務簡單地講是賺兩部分的錢，一部分是把土地開發成商品房的合理利潤，這個回報率不會很高，基本上也就是平均利潤稍高一點；另一部分是土地升值的錢，這一部分是過去十年來，最主要的房地産商利潤來源，市場指責房地産暴利其實是説這一部分。萬科的早期也是如此，依靠巨大的土地儲備享受到土地升值帶來的巨大利潤。

　　但現在不同了，現在萬科一年就銷售1000多萬平米，今年預計將超過1200萬平米。從萬科的土地儲備面積來看，截至去年三季度末，大約有3300多萬平米的土地儲備，以萬科的開發速度，大約也就僅夠萬科開發兩年多。

　　如此快速地週轉土地儲備，在地價結束了前幾年快速飛漲的階段後，未來萬科已經很難從中賺取土地升值那部分錢了，只能去賺造房子的那部分利潤，類似于製造業。

　　但市場上還有不少小開發商，由於各種原因，還擁有幾年前十年前購進的土地儲備，這部分土地價值，目前在會計報表上仍然以當時的成本價入賬，而實際價值已經升值十倍百倍。對於一個價值投資者而言，是一條非常有用的線索，可以從中挖掘出不少寶藏。

　　雅居樂和冠城大通就是兩個很典型的例子。雅居樂很早以前在海南清水灣買進一塊近1000萬平米的土地，當時成本幾乎可以忽略不計，而現在樓面價已超過了2萬，可想而知這部分存貨若以市場公允價值計算的話，就是好幾百個億。冠城大通在北京太陽宮也儲備類似的一塊土地，這塊土地是在2003年左右購進，當時價格不會超過2000元/平米，而現在樓面價已經達到了4.5萬/平米。冠城大通在太陽宮項目還剩下大約20多萬平米，以目前的市場價格計算，貨值高達80億元。

　　從投資的角度而言，萬科和與之類似的保利地産等，已經算不上地産股了，它們實際上已經蛻變成一個週轉速度比較快的製造業企業，所以對其估值適用的是製造業的估值方法，而不是地産股。